 李建辉
广州粤华物业有限公司成立于1994年8月，前身为广东省政府属下粤海集团的全资子公司。随着粤海集团的全面重组，粤华物业转制为全面面向市场的物业管理公司，业务涉及广州及江苏南京、常熟、吴江、南通等地，目前总管理面积近千万平方米，成立有广州奇劲机电工程有限公司、广东实佳物业服务工程有限公司、广州粤华园匠园林服务有限公司、广州粤华天域企业管理有限公司等专业化子公司。
李健辉1996年从部队转业后，从粤海物业基层保安员做起，经过管理处副主任、主任的历练后，自1998年4月至今一直担任广州粤华物业有限公司董事长、总经理，目前同时担任广东省物业管理行业协会执行会长。广州金海花园是他最熟悉的项目之一，历经该项目的物业管理早期介入、入住交接、前期物业管理及常规物业管理的各个阶段，使他成为行业内较早接触“早期介入”的专业人士之一。2010年5月7日广州遭受特大暴雨，金海花园地库被淹，受损车主将粤华物业诉至法庭，让李健辉对“非常态化管理”以及企业制度建设有了更进一步的认识。
在物业管理行业部分企业开始探索与尝试转型升级的新时期，粤华物业与IT企业实现跨界资产重组。李健辉认为，转型升级就是要逐步摆脱对人的过分依赖，对内实现更好的管控，对外挖掘更多的需求，为客户提供更丰富、更便捷、更优秀的服务。
《现代物业》：目前粤华物业主要锁定的物业类型市场有哪些？这样选择是基于什么原因？
李健辉：粤华物业原来属于广东省人民政府组建的粤海企业集团当中香港粤海地产集团之下的一个子公司。1998年亚洲金融风暴之后，粤海集团作为一个外向型的企业，当时受到很大冲击，按照省政府的要求需要进行重组，成为了当时全球最大的资产重组案之一，后来也进入了哈佛案例。
当时按照地产开发不作为主营业务的定位，粤海变成了一个资产管理公司。这时候粤华物业经过反复的研究和思考，觉得我们还是走自主经营、自我发展、自我管理的道路比较好，于是向集团提出了转制的申请，也在2002年经集团的批准完成了转制，算是打烂了手中的“铁饭碗”，捧上了“泥饭碗”。从此我们粤华物业没有了开发背景。加上原来香港粤海地产是个外向型企业，基本上是以境外的地产开发为主，在国内开发的项目并不多。在这种情况下我们怎么到市场上去参与竞争呢？我们选择的市场类型只能是参与政府采购的公开招投标。所以粤华物业现在的物业项目类型主要还是锁定在一些大型的公建项目上。比如人大常委会办公大楼、人民法院、检察院，海关以及图书馆、博物馆等。公建项目形成了粤华物业的一个主要业务。
粤华物业一直强调要“择良木而栖”，要找好定位，所以第二部分市场是一些大型的跨国企业、合资企业、国有企业以及工业园区。比如中日合资的广州东风日产第二工厂，是一个近百万平方米的大型汽车产业园；还有普洛斯大型工业物流园；广东人保以及广东石化的培训中心等项目。我们也把这个市场板块归为公建和单业主的相关项目。
我们也介入了一部分多业主项目。我们进入了江苏，承接了当地某上市公司的一些规模比较大的高尚住宅小区。
粤华物业的项目大概就分为上面三个板块。对于未来整个市场的定位，我们认为不在于物业的类型，而是在于物业的定位，以客户的需求为导向，来注意客户对物业服务的一种认知，或者说是“性价比”，来分析我们的定位。所以并没有锁定一定要做什么，一定不做什么。但是严格来说肯定选择一些定位相对中高端的，客户群相对比较优质的项目。
《现代物业》：在企业发展战略上您为何强调“做强之后再做大”？
李健辉：“做强”还是“做大”这个问题，我这样认为：对于每个企业来说，实际上没有“更好的”或者“最好的”发展模式，只有最适合自己的发展模式。粤华现在的定位就是按照最适合自己的发展模式去定位。我的逻辑是：强，方为优；强，方能做出自身的品牌，才能做成自己的行业信誉。所以在这个理念下我们提出了“接一座物业，创一片天地，树一个品牌”的品牌策略。粤华在管项目进入国家、省、市的物业管理示范项目行列的比例相当高，通过创优也促成了业主对我们的认同，令我们的品牌价值逐步提升。粤华一直以来都没有组建专门的团队到市场上去跑项目，70%-80%的项目都是因为业主认同我们的服务，再把我们推荐给其他业主。比较典型的例子就是，广州市有十个行政区，其中六个行政区的区委区政府的办公大院都是我们在提供物业服务，包括会务服务、领导的个性化服务、政府的一些特殊性服务。因为我们从2000年年底承接了第一个区委区政府的物业服务之后，通过该区委区政府这个项目实现了一种辐射。
我的逻辑就是，每个项目都要把它做成一个品牌，要形成一个口碑，要得到业主的认同，这样在市场上才能够赢得主动。只有客户说我们的好才是真正的好，我们自己说我们好，那是没用的。所以每年对业主的回访那是公司班子倾巢而出，跟每个客户都要进行面对面的回访。业主对我们的干部、对项目经理的评价，占到他年度绩效考核权重的比例很大，这就是体现客户的评价是第一位的，就是把“以客户为导向”落地了，而不是光挂到嘴上。干部自己下级的员工也好、上级也好，内部的评价那是“墙里开花自己香”。只有业主说我们服务好，那是真正的好。这是我们发展的一个主要导向。
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《现代物业•新业主》2014年第6期/总第292期
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