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浙江省义乌市因拥有中国最具盛名的小商品市场而蜚声中外，义乌市在推进城市化的进程中，因其独具特色的小商品市场的区域经济发展模式，形成了许多与当地地方经济相适应的城中村，同时也带来诸多问题。
与商业捆绑的城市
1982年义乌城区面积仅为2.8平方公里，1997年发展为15.7平方公里，此后开始的城市化进程使得城区的面积迅速扩大，2006年义乌市中心城区面积已达42.6平方公里，城市化水平达到55％，而且城市规模正在以每年5平方公里的速度扩展。目前已经逾70平方公里，超过了2010城市总体规划的目标。
2008年义乌市常住人口为118.5万[1]，实有人口约180万，其中本地人口为70万，外来人口103万，外来人口中，务工人员占81.32%，经商人员占10.46%，从事服务业人员占4.94%。从务工人员情况分析，其中以低学历和体力赚钱的打工人员居多，高素质人才所占比例较小。
义乌市于1992年前后开始启动经济开发区的大规模建设，其下辖的13个镇都开始了开发区的征地运动和工程建设；依托于小商品经济的迅速发展，城区先后开发了篁园市场、宾王市场和国际商贸城，城区建设面积也随之不断扩大。但是城区周边的老村、旧房与现代化的城市建设显得格格不入，所以在提高城市化水平的同时，为了缩小城乡的差距，义乌从2001年开始，对主城区、副城区和城郊区经济较发达的村庄，按照“成熟一批、改造一批”的要求，全拆全建，建成以道路框架相辅的整合型社区，从此越来越多的城郊村经过改造之后成为了如今的城中村。
义乌市政府城市化建设的远景目标，是将整个市域划分为主城区、副城区、城郊区和远郊区四个区域。主城区内的村庄为中心城区规划控制区，采取高层公寓、水平房、垂直房等多种形式，规划建设成为国际商贸、国际会展、国际物流、国际文化等中心相配套的城市社区，力争通过7年时间（即到2010年）基本完成改造建设任务。对主城区内的村庄和集体农用地，进行整体规划，在留足社区改造和配套服务用地的基础上，实行一次性征用。建设区内的城中村，按照城市规划要求，倡导“自愿改造、自己筹资、自行建设、自身管理、自主分配”的原则，改造形成的社区，把市政、环卫、供电、供水等纳入城市范畴，实行城市统一管理。
副城区为靠近中心城区的产业带规划控制区。副城区内的村庄，为小商品制造基地，规划建设成为生活区与生产、经营区及生产仓储用房相分离的功能区，就近融入城镇和工业园区。
到2020年，基本实现城乡一体化结构，城市化水平预计达86.4％左右。
义乌市已有147个农村启动旧村改造，其中34个已全面完成。经过改造后的城中村，一改往日破旧落后的面貌，取而代之的是一排排风格统一的多层楼房，统一规划、统一建设，道路和环境卫生明显改善，违章搭建的建筑也基本消失，建筑内外焕然一新。城中村的改造不仅改善了农民的居住条件，同时也改变了经济收入来源。由于城中村具有较为优越的地理位置，很多村民将余房出租，得到了稳定的收入保障，解决了城市化进程中失地农民的再就业问题。
商业黑马的特色和困惑
义乌城中村的规划建设和社区管理带有明显的地方经济特色，改造后的城中村摆脱了原先的落后面貌，同时也提高了土地的利用率，“房东经济”也为业主开辟了经济收入的渠道。
1、城市户籍管理与农村土地管理的制度冲突
义乌“城中村”的土地产权和户籍管理有三类形式[2]，一种是已撤村建居的，其土地基本被征用，农业户口已全部转为非农户口，该类基本是地处主城区的城中村；另一种是土地大部分被征用，虽建立了居委会，但仍然保留农业户口，该类多为主城区和副城区之间过渡地段的城中村；第三种是已列入城市框架范围，仍为原行政村和农民，基本上是处于副城区的城中村。户籍制度与土地产权管理并不同步，被征用土地的所有权已经从集体手中转移到国家手中，但是城中村大部分未被征用的土地如宅基地仍为集体所有。这一种与城市户籍制度和土地管理迥异的内部体制，仍然保留着城乡二元管理体制和土地的二元所有制结构，即城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有，这一制度制约了城市化的发展空间。
2、丰富多彩的商业文化与单调刻板的建筑形态
为了改变原先的落后面貌，以体现新型的现代社区特色，城中村进行了统一的规划和设计，在建筑风格上力求实用统一。为结合商贸城市的特点，改造规划方案通常按常规的行列式多层布局，而建筑基本上都是采用了多层（六层）排屋形式，商住两用格局，底层房屋多为经营性用房或仓库，二层至六层则用于自住或出租。
多数城中村的多层建筑非常雷同，规划布局和设计风格过于刻板，甚至许多不同的城中村中的建筑外立面造型都基本一致，仅仅在色彩搭配上做了处理。开发商为了节约成本，主城区和副城区的城中村的规划设计基本变化不大，各村没有自身的特色，各村普遍未能保留原来自身的村落特点和传统特色。
3、灰色的城中村
为了改造以往坑坑洼洼的砂土路面，城中村改造提出了道路硬化的要求，房前屋后都用水泥混凝土浇筑路面，完成改造的城中村内的道路变得干净平整，便于人车通行。与此同时，水泥路面的扩大却缩小了绿化面积，与以往的旧村相比，绿化率明显减少。同时在部分城中村内，建设项目完工、业主入住后，其中的道路却仍然维持“三通一平”时的原状，并没有进行后期的完善。
4、环境卫生堪忧
城中村的清洁卫生工作由环卫处统一负责。清洁卫生情况不容乐观，垃圾房的布设不尽合理，且经常房门大敞，周边也没有进行妥善清理。绝大多数城中村的菜市场附近，人流量大、流动摊贩汇集，垃圾乱扔、街面积水等现象仍然非常普遍，甚至许多城中村的交通要道边上的摊贩不仅私自设点搭建摊位占用人行道，而且随地乱扔垃圾。
5、车辆停放混乱
据有关部门统计，义乌全市的私家汽车拥有量已经超过了12万辆，每百户家庭的汽车拥有量已超过50辆，而且每年仍在高速增长。但是相应的停车场却极为缺乏，多数城中村没有配备相应的停车位或地下停车库，业主或用户于是将车辆停放于楼下道路边上，许多交通要道、公共场地都随意停放着机动车辆，且部分是大型的集装箱车辆。由于城中村实行的开放式的管理模式，对于进出城中村的车辆很难进行统一管理。城中村的小区要道除了停放车辆外，也会被流动摊贩占用，尤其在出行高峰期间交通要道上常常发生拥堵。
6、邻里关系疏远
义乌是一个“移民城市”，城中村中的出租房是多数外来人员解决住房问题的首选，房屋出租也为多数农民带来新的创收。外来人员和本地村民之间总是普遍存在一种根深蒂固的自我保护思想；同时由于城中村内设施不够齐全，住户能够聚集的公共场所面积不多，所以传统的村民之间纯朴的邻里关系随着环境的变化而淡化下来，从而导致新的社区矛盾和纠纷激化容易缓解难的局面。
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(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2009年第6期总第118期 |
