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物业服务企业的正常运作遵循《物业管理条例》，有法可依，有章可循。但是《物业管理条例》对物业承接查验这一工作却缺乏指导性的内容，仅在第二十八条简单描述了一下：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。《条例》用“应当”而不是“必须”。因此，在“应当”和“不应当”之间，建设单位模棱两可地授予物业服务企业查验权，很多还是以走过场的形式应付了事，以至于物业服务企业因为种种原因，莫明其妙需要处理日后大量的由“非己因素”造成的工程遗留问题。这种责任“追源”的不清不楚，又引出了日后交费纠纷等诸多矛盾。我们在工作中发现，矛盾的产生起始于物管介入前期的疏忽。这种疏忽一方面来自物业服务企业本身“走马观花”式的查验，另一方面也来自开发建设单位的无形压力。无法律明确依据、行业“潜规则”以及物管的疏忽，使得物业服务企业在物业承接查验方面困难重重。住房和城乡建设部2010年出台《物业承接检查办法》（以下简称《办法》），并在2011年元月1日起正式实施，无疑是救物业服务行业于“水深火热”之中。
我个人认为学习和理解《办法》需掌握以下重点：
1、物业查验的性质是前期物业管理活动的重要组成部分；
2、物业查验可以归结在前期物业管理合同当中，或用单独的合同约定；
3、物业查验参与方以建设单位、物业服务单位为主，由施工单位配合，尽可能有业主代表参与，“四方”共同查验（有业主代表参与的情形仅限预售商品房）；
4、物业查验的范围仅限于共用部位、共用设备设施（实物和相应资料）；
5、物业查验的主要内容是物业的外观质量、使用功能；
6、物业检查结果的所有表现形式必须是书面形式。
有了上述六条重点定位，我们就大致明白，这里谈到的“物业查验”与以往概念有如下区别：
1、是法律法规意义上规定的“物业查验”，而不是能应付了事的；
2、在商品房为预售房的基础上才有可能有业主代表参与，否则只能是两方——建设单位与物业服务企业为主，施工单位配合的“共同”的查验；
3、是“查验”，不是“验收”，查验是个“查”的过程，先不谈“收”，“收”必须是查验合格或查验出的不良记录有处理后的一种结果；
4、物业查验不涉及业主住房“专有部位”，但必须要涉及共用部分，而共用部分常常到共用墙、楼板，很难再细分下去，两部分一体相互搭接，因此说“不入户”是不可能进行物业查验的；
5、建筑物的重要质量指标中包括结构安全，因结构安全由专门的质量技术监督部门负责，并签字盖章作为保障，因此物业查验不涉及建筑结构安全问题，但需保留这些权威部门关于“结构安全”的文件作为存留资料；
6、所有记录用书面形式保存的目的就是有据可查。
当我们明确上述几条重点思路后再来细读剖析其重点词汇和语句就更能清楚地知道《办法》的精髓。（请读者将以下序号与正文后所附《物业承接验收办法》原文中的序号加以对应，以便理解。）
第一条：
[1] 前期物业管理活动
将“物业查验”纳入物业管理活动的范畴，无疑是加长了物业管理活动的时间段。这在以前叫“提前介入”，以往的观念认为：物业管理提前介入，是物业管理单位为物业投入使用后的管理工作的便利打基础，换言之，是物业服务企业自己的行为，因此没什么可偏袒和保护的。《办法》将“物业查验”纳入物业管理活动的范围，并以法律文本——合同的形式确定下来，就明确了这种活动也是需要计费和受法律保护的。
第二条：
[2] 合同的约定
将“物业查验”活动明确为法律意义上的合同约定，较以前口头约定更严谨更有依据可查。缺少此法规约定因素，其他的查验形式就立据不足。明确这个道理，就是把查验工作提高到法律的高度来要求、来认识。
[3] 共同
共同查验势必需要“共同确认”，排除了单方面查验的不严谨，可以避免“走过场”的情形。
[4] 共用部位、共用设施设备
这是《办法》规定的查验客体。也是今后物业管理的内容。《办法》不涉及到入户查验？可见原来我们纯意义上的“入户的查验”工作原则上是超出了工作范围的。这也不能说我们不对。入户查验单查“共用墙、板”是不明智的。要查非共用部位即业主自用隔墙、窗等，只有经过业主同意了，那才是代表业主的查验行为。与物业查验的意义不同。因此，原则上常常将查“自用”和查“共用”结合起来一起查验。
第四条：
[5] 分户验收
这里强调的“分户验收”不是物业查验的入户查验形式，这一点必须切记。《办法》鼓励物业服务企业参与竣工时的“入户验收”，在参与的时候，物业服务企业只有提供建议的义务，没有决断权。
第六条：
[6] 配置
这里强调的配置，是指小区公共设施的配置。配置完善与否，决定今后这些公共设施的完整性。查验时尤要重视其是否符合具有前瞻性的要求、是否适用、是否符合国家提倡（低碳、环保、节能型）。
[7] 建设标准
所有的公共设施建筑必须符合最新的建筑安装类国家相关标准。
第七条：
[8] 代为
这里说的“代为”是指，超出共用部位、共用设备设施范围的查验活动必须经业主授权而“代为”，否则就是乱为，物业服务企业尤需注意。
[9] 作出约定
有“代为”就必须有“代为”的内容，就代为查验的内容和责任等必须作出相应约定。
第八条：
[10] 前期物业服务合同
是指物业查验及前期管理的相关合同，涉及到前期物业管理收费条款和双方的责权利。准确地说，前期物业服务的内容包涵“物业查验”这个重要阶段；反过来理解，物业查验是前期物业管理的一个阶段性内容。收费标准既可以是单独的“物业查验”，也可以包括在前期物业服务项目之中，总之需要协商确定形成查验合同和前期管理合同两种“子母型”版本。
第九条：
[11] 买卖合同的约定
这是指房产（物业）作为商品的一种买卖合同文本，它主要是物权转换的一种交易关系，虽然合同文本里约定了一些查验内容，但那都是粗线条的，它的主要作用是确定物权，但其相关条款可作为“物业查验合同”的重要参考依据。
[12] 移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业
这一条是买卖合同的内容，它强调物业移交应当同时移交物业配套的资料内容和要求。
第十一条：
[13] 认可或者准许使用文件
主要是规划、消防、市政等认可、准许使用的资料，如供电合同、消防验收合格证、环保合格证、地质勘察合格证等，这是建筑物通过相关职能部门允许使用的合格文本，否则这些物业连使用的条件都不具备，怎么能够查验移交呢？所以，这些资料当然更是物业查验的先决条件。
[14] 建成
建成不仅仅是建筑“建成”，还应当包括水、电、道路、通讯、绿化等的“建成”。这就是人们常说的“三通一平”。随着人们对居住生活条件要求的不断提高，这“建成”的概念还应当包括休闲健身设施、车辆停放、园林景观、（垂直交通）电梯、空调等配套内容。事实上这种“建成”还在不断应社会发展要求而处于“进化”之中。但“三通一平”是与物业配套最基础的“建成”概念。
[15] 独立计量
独立计量是节能降耗费用核算的必然趋势。《物权法》承认了私有物权，就必须进行单独计费，这是毫无疑问的。
[16] 按规划设计要求建成
是指规划设计要求中由广大需求而确定的公共需要，是非个体需求，如学校、社会服务、公共治安等设施的“建成”；这些“建成”物同样属于公共设施的一部分，必须具备使用功能后，方能称之为“建成”。
[17] 共用设施设备
这个概念很清楚，主要指供电、供水、供气、供冷（热）、消防、监控等必须的配套设施设备。这些设施设备属小区全体业主“共用”，产权也属于全体业主“共有”。
[18] 使用合格证书
因设备不是施工安装单位“生产”出来的。多数是社会采购的商品。因此证明其合格能安全使用的重要标准就是产品《使用合格证》。
第十二条：
[19] 临时管理规约
是指业主大会成立之前的小区临时管理规定，主要由开发建设单位研究制定相应约定，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，它为物业服务企业在这个阶段的管理行为提供一定的依据。
[20] 规划设计方案
主要指物业项目已经批准建筑许可性文件（俗称“批文”）后，由专业规划设计院设计的总规划方案，它是建筑施工的总纲。建筑范围内所有的设施设置都须遵循这个总纲。
[21] 图纸资料
主要指物业查验用规划设计图、变更图和竣工图及相关文字资料。施工图是施工单位用的，不能作为物业查验依据，仅能作为备用资料或许可对今后维修作参考使用。
第十三条：
[22] 查验方案
通常主要指由建设开发单位、物业承接单位（物业服务企业）两方确定的“查验”方案，施工单位的参与意见仅作参考。物业服务企业站在方便今后管理和安全使用的角度考虑方案的可行性，开发建设单位则考虑工程质量和方便让物业服务企业顺利承接方面的内容。结合起来，无非是查验时间、人力安排、方式方法、查验内容和相关工作流程的确定。查验核心内容是：安全、使用功能、外观。
[23] 解决查验发现的问题
“查验”总能发现问题，关键是怎么解决这些问题。《办法》提出须在查验方案中明确解决方式，是确保实现查验目标的重要依据。
[24] 确认现场查验结果
是指查验双方对查验结果的确认，不确认就可能出现不认账、不认同的可能。
[25] 承接查验协议
意指必须单独形成物业查验的合同协议。（参见词条[10]）
[26] 物业交接
有了承接查验的结果后，一切依法进行，就有之后的物业交接。
第十四条：
[27] 20日前
这是物业查验活动前，开发建设单位为物业服务单位提供相关资料的最长时间限制。
[28] 书面承诺
如资料不齐，就需有建设单位的书面承诺作为时间保证。
第十五条：
[29] 核查共用设施设备
主要指除了设施设备合格证之外还需要调试、实验等配套证明材料，进一步证明其品质。
第十六条：
[30] 共用部位、共用设备、共用设施
重点突出在“共用”两个字上。其中房屋基础和承重结构是最重要的“共用”部位，还包括：柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。关于共用设备设施已经在词条[4]中描述。
第十七条：
[31] 不作为物业服务企业现场检查和验收的内容
《办法》明文规定，今后依法移交的设施设备不作为查验和移交的内容，通常指的是如高压电缆、电讯设施、煤气进气管道等计量表前内容。因为这些设施将有专业单位承接和验收。
第十八条：
[32] 核对、观察、使用、检测和试验等方法
这是《办法》指导性的常用查验方法，可以与开发建设单位商定增加其他方式方法。
第十九条：
[33] 书面记录
所有的查验工作结果强调书面记录，以便作为依据。
[34] 签字确认
只有签字确认了才有效，这是合约的基本形式。
第二十条：
[35] 书面通知建设单位
《办法》强调书面通知，意在严谨性要求。口头通知不能作为依据。
第二十二条：
[36] 违约责任
有合约就有违约的可能，双方都有承担违约的责任条款，这就是法律法规赋予的准则。
第二十三条：
[37] 补充协议
是在原合约的基础上经双方协商的补充性内容。因前期物业管理已经有相关的协议，所以物业查验协议可作为补充协议内容，来完善前期管理协议。
第二十四条：
[38] 10日内办理物业交接
物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接。可以这样理解：物业服务企业查验出来的问题，只要开发建设单位书面受理，不等处理出来就需办理物业交接；而查验和交接的相关约定必须以协议形式存留，保证问题的解决具有可追踪性。
第三十条：
[39] 查验备案情况书面告知业主
这是保障业主对查验结果的“知情权”。
第三十一条：
[40] 可以公证
为了保证查验结果不会成为一纸空文，对查验结果和处理承诺进行公证，以防任何一方日后赖账。
第三十五条：
[41] 承接查验档案属于全体业主所有
意思是由开发建设单位和物业服务单位进行的物业查验结果档案及交接的相关资料的所有权在全体业主，最终由全体业主掌握。这可避免物业服务企业更替时这些重要资料被带走。通常物业服务企业以复制件形式存留这部分资料或被授权代为管理这些资料。
[42] 10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案
正因为查验档案属于全体业主，因此在前期物业服务合同终止之日后十天内，须将资料移交业委会。
第三十六条：
[43] 保修责任
这里明确物业的保修第一责任是物业开发建设单位，但可以由第一责任方通过协议形式委托他人来承担保修责任。
[44] 可以委托物业服务企业
“可以”的词汇含义也包含有“可以不”的意思。委托谁来保修完全由第一责任方（开发建设单位）自己确定。通常观念认为，委托物业服务企业承接保修比较明智，这是保修后续的一个技术延续性的考虑。
[45] 保修服务，服务内容和费用由双方约定
这是保修协议的当然的内容。
第三十七条：
[46] 免除自身责任，加重物业服务企业的责任
这是《办法》制约开发建设单位的目的所在，即开发建设单位不得泛用权力开脱自身责任，以各种借口逼迫物业服务企业承接不具备交用功能和未通过查验的物业。
第四十条：
[47] 共同承担赔偿责任
对未经查验的物业进行接管，属逼迫接管的，责任在开发建设单位；属擅自接管的责任在物业服务单位；属串通接管的，责任在双方。责任的追究就是赔偿。对任何未经查验的物业进行了交接，就得追究责任进行赔偿，必须保障业主的利益不受到侵害。
第四十一条：
[48] 知情权和监督权
《办法》强调业主对查验活动有知情权、监督权。
[49] 处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉
《办法》规定，受理、处理业主关于房地产质量的投诉，是房地产行政主管部门（政府相关行政部门）应该的职责。房地产行政主管部门实质上是政府处理房地产纠纷（包括查验纠纷）的权威部门。如果纠纷上升到诉讼层面，则直接启用法律诉讼程序。因此，房地产行政主管部门的主要功能是协调、化解矛盾。
原载于《现代物业•新业主》2011年第4期/总第304期
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