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案情简介
公民甲的私有房产一处，于2007年11月26日售与公民乙，双方签订了房地产买卖契约，乙按照契约约定付清房款并占有了房屋，但双方未到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2008年1月初甲因病死亡，其遗产继承人为丙、丁。现公民乙主张将以甲为登机名义人的房屋所有权登记为自己名下。那么，对于出卖人甲于房屋所有权转移登记申请前业已死亡的情况下，房屋登记机关应如何受理公民乙的登记申请并办理？
两种意见
第一种意见：公民乙可单独申请房屋所有权转移登记。其理由是，乙的房屋所有权是根据甲与乙的房地产买卖契约而取得，在甲于登记申请前死亡的情况下，乙作为权利人可以单方申请登记，房屋登记机构应予受理。
第二种意见：公民乙应与甲的继承人丙、丁共同申请房屋所有权转移登记。因该转移登记系双方当事人共同申请方可，可是由于甲的死亡，导致其事实不能，但丙、丁作为甲的继承人，应该履行其继承遗产而产生的义务。故甲的继承人丙、丁同乙共同申请办理登记。
分析
民事主体的权利、义务都是基于一定的法律事实而发生变动的。不动产物权作为一项财产权利，其设立、变更、转让、消灭同样亦不例外，是以法律事实作为其变动原因的。现实生活中，比较常见的是买方通过房地产买卖合同来取得卖方的房屋所有权，在这里，房地产买卖合同便是导致卖方房屋所有权发生变动（转移至买方名下）的原因行为，这类法律事实就是一种法律行为，这种变动我们就称之为“基于法律行为的不动产物权变动”。其表现形式主要是契约（如本文案例中的甲与乙之间的房地产买卖契约），当然还包括诸如抛弃、遗赠等单独行为。另外，还存在一种情况，即不动产物权不是依法律行为而变动，而是以一定的事实行为作为变动原因，主要包括继承（如本文案例中甲与丙、丁的继承事实）、强制执行、公用征收、法院判决、合法建筑等事实行为，这类不以当事人的意志为转移的法律事实就是事实行为，凡以此为原因要素的不动产物权变动，我们称之为“非基于法律行为的变动”。
在以不动产物权变动为形式主义的立法规制模式中，不动产登记是不动产物权变动的公示方法，即不动产登记成为不动产物权变动的生效要件。这就对权利主体通过不同的不动产物权变动原因能否实现其物权效力产生不同的影响。1、当不动产物权变动原因是基于法律行为时，权利主体在依法律行为设立、转移、消灭不动产物权时，必须将其不动产物权变动之事项，登记于不动产登记机构的不动产登记簿后，才发生不动产物权变动的效力。这种登记属于创设不动产物权效力，因此称为设权登记。如果权利主体通过法律行为即使有不动产物权变动的事实，而未履行不动产登记，那么，其不动产物权变动在法律上也绝对不发生效力。2、当不动产物权变动原因是非基于法律行为时，则不动产物权变动自事实行为成就之日或公权行为生效之日而发生效力，此时的不动产登记只是将已生效的不动产物权变动予以登记向世人昭示，故这种登记又称宣示登记，在登记之前，不动产物权变动既已发生效力，只不过是不经登记，权利主体不得处分其不动产物权。所以，基于法律行为的不动产物权变动，只有经过不动产登记，才能发生效力；而非基于法律行为的不动产物权变动，只有经过不动产登记，才能处分不动产物权。
在明晰上述关系后，我们来分析本文案例的房屋所有权登记应如何办理。可以看出在该案例中存在两个性质不同的房屋所有权变动原因，即甲与乙签订房地产买卖契约（属于法律行为）和甲与丙、丁的继承事实（属于事实行为）。甲与乙签订房地产买卖契约，该行为属于债权行为，不会因为甲的死亡而无效。虽然合同双方甲、乙分别履行了支付房款和交付房屋的义务，但由于双方未到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，故根据《物权法》第九条规定，甲、乙双方的债权行为虽已履行完毕，并不发生房屋所有权转移之效力，该房屋所有权人仍然是甲，那么，在甲于登记申请前死亡的情况下，乙也不当然成为该房屋的所有权人，且其又提供不出其为该房屋所有权人的其他具有法律效力的证据，不具有《房屋登记办法》第十二条规定单方申请的条件。所以，对于乙的单方申请，房屋登记机构应不予受理。由于甲的死亡，又产生了另外一个房屋所有权变动原因——继承，根据《物权法》第二十九条规定，因继承而取得物权的，自继承开始时发生效力。又根据《继承法》第二条 “继承从被继承人死亡时开始” 的规定。甲的继承人丙、丁在不放弃继承权的情况下，则自甲死亡之时取得其遗产权利。其中乙从甲处购买的房屋，因未办理所有权转移登记，其所有权仍归甲享有，则该房屋所有权当然属于甲的遗产范围，由丙、丁继承。丙、丁对该房屋的所有权自甲死亡之时即生效力，也就是说，此时丙、丁虽然没有办理房屋所有权转移登记，但在法律上，他们是该房屋的所有权人。可是，对于继承人丙、丁而言，根据《继承法》第三十三条之规定，其在继承甲的遗产的同时，亦应承担与此遗产权利相伴随的债务，而作为甲之遗产的房屋所有权，已由甲于生前依照与乙的房地产买卖契约设定了给付义务，这一义务当然包括出卖人（甲）应与买受人（乙）共同申请登记，以使买受人（乙）取得该房屋的所有权。那么，继承人丙、丁自继承开始时，应依法承受被继承人甲的房产上的权利、义务。故丙、丁应履行存在于其上义务。所以，为了简化手续，方便登记，可以省略丙、丁的房屋所有权转移登记(因为这不是继承人自行为处分物权)，而是由乙同丙、丁共同申请房屋所有权转移登记，房屋登记机构予以受理。
在此，我们看到，在出卖人于登记申请前死亡的情况下，由买受人同出卖人的继承人共同申请房屋所有权转移登记，不仅符合《物权法》体系规定，而且，还具有防范、审查风险的事实功能。因为在买受人单方申请登记时，我们无从考证一些法律事实的真实性（如是否出卖人本人所签订的契约、是否存在继承等），如果贸然登记，引发的工作瑕疵必会使房屋登记机构承担不利的法律后果，如承担赔偿责任。这种风险是我们所无法防范的。而在买受人同出卖人的继承人共同申请房屋所有权转移登记中，这实际是买、卖双方履约行为的延续，只不过卖方的主体变更为其继承人，但双方的权利、义务未发生变化，故双方向房屋登记机构提供必须的证明材料，从而便于房屋登记机构对双方的申请审查，更易于确定房屋所有权变动原因——法律行为的真实性，保证登记的正确性，这也是符合《房屋登记办法》第十二条的原则性规定的。
假使甲没有继承人，那么，我们就会不考虑因继承而发生的不动产物权变动，而只能由乙单方申请，但这时，房屋登记机构则不仅要其提供房地产买卖契约等必须材料，还要其提供证明甲无继承人的证据（如户籍关系证明等）。并且根据《房屋登记办法》第七条规定，应将该登记事项予以公示。以最大程度地排除因乙单方申请而隐含的影响登记效果的不稳定因素，尽到房屋登记机构的审慎审查义务。
（作者单位：内蒙古赤峰市红山区司法局）
原载于《现代物业·新业主》2009年第2期总第106期
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