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近年来，江苏省连云港市的物业管理逐步规范，物业服务企业规模和服务范围不断扩大，物业管理项目从当初的住宅小区逐步涉足到银行、学校、工厂、公园、办公大楼等许多领域，已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化管护、秩序维护等众多服务项目和服务内容在内的综合性管理和服务。但是由于我市物业管理行业发展基础薄弱，规范化、标准化建设起步晚、推进慢，目前，我市的物业管理行业的发展也还存在着许多亟需解决的问题。
连云港市物业管理行业发展存在的问题
全社会对物业管理工作的重大社会属性特点认识不足
一是部分政府领导没有充分认识到物业管理工作的重大社会属性，没有把促进物业管理行业发展提升到关乎国计民生、社会和谐稳定，甚至是关系到党在基层执政基础是否牢固的重要性高度上来。
二是部分职能部门抱着物业管理工作与己无关的观念。物业管理涵盖和叠加着社会管理方方面面的矛盾和问题，是社会综合管理的典型缩影，需要全社会及政府各部门、各方面、各环节共同用力、共同参与，有些部门对此关联性认识不足。
三是部分小区居民商品意识和物业消费意识尚未确立，没有从思想上真正接受市场化的物业管理，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照物管价格享受较为全面的物业管理服务。
开发企业建设不到位、建设质量差等遗留问题导致物业管理矛盾不断
在2004年前，建设项目建成后必须经建设主管部门组织专家组综合验收合格后方可进入出售环节，项目建设质量相对比较有保障。但2004年，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，只执行竣工验收备案制度，如何验收完全由开发企业自行说了算，造成许多项目公共部位和公共设施设备配套建设不到位的问题。
此外，在规划、设计、施工过程中把关标准偏低，未能从城市建设管理及业主利益进行长远考虑，使相当部分建成投入使用的项目（以住宅小区尤为突出）内的公共设施设备老化损坏严重，尤以电梯、供水供电系统、进户门及对讲系统、监控及其他智能化系统、体育运动设备、楼面防水系统、区内绿化、排污、消防设备等为严重。
物业服务收费项目不清晰、不规范，定价机制不完善、收费难
一是定价机制不完善。目前的收费是按《连云港市物业服务收费管理实施办法》中规定的五级服务对应五级收费标准，定价理念比较简单且是固定价格，与目前社会的发展极不适应。
二是车辆停放与管理收费问题非常严重。与收费有关的车辆停放位置大致有4种：人防工程、地下车位（库）、地上车位、所有权车位（库）等。除业主购买的有产权的车库外，其他车位（库）的归属有开发商、人防局、广大业主等多种情况，且无产权证。在小区道路上划的停车位，问题更为复杂。所有这些情况，在占用或管理收费上，均没有一个统一的规定和标准。
三是物业费用收取难。主动交费的业主在少数，物业公司反复人工催交，增加了大量服务成本。目前行业物业费平均收取率大约在65%左右，严重低于保本经营的收取率。
原载于《现代物业•新业主》2014年第9期/总第301期
(责任编辑：现代物业) |
