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老旧资产及既有建筑创造全新价值
2014现代物业发展论坛系列报道之二
中国近几年来房地产业、公共建筑设施、企业不动产快速发展。北京均豪物业管理股份有限公司董事长于庆新就此发表看法时说：“我们常常津津乐道的是增量市场，即新增的物业，但是在市场中，我们耳熟能详的开发商及资产管理人却是在关注着存量市场，从房地产投资人的角度看，有一个专用名词叫价值发现。而对于我们资产管理人或者设施管理人，叫作价值实现。”
存量市场中，实现老旧建筑设施的再利用价值既符合经济发展需求，又能促进社会、经济、资源的有效平衡，上海“8号桥”创意园区就是其中一个值得借鉴的案例。
黄瀚泓（上海时尚生活中心集团董事长）：这个项目是我们在2003年底开始的，是将上海的一些老厂房改造成为我们称作“生态型的办公社区”，后来由于产业集聚，得到了国家高度的重视，因此很多人认为这是一个文化创意产业园。
“8号桥”项目总共四期，每一期的体量都差不多。为什么叫“8号桥”呢？我们在改造老厂房时，发现每一栋厂房都是独立的，我们认为如果在园区走的时候，能在二楼架起一些桥，连接了各个“网点”，缩短了大家的距离。另外园区里有很多咖啡馆、公共空间、商业街等交流平台，所以有了“桥”。“8号”是因为项目位于建国中路的8到10号，8就是“发”的谐音，因此有了“8号桥”。
为什么会出现老厂房改造的业态？有这样一些背景：第一，当时上海政府已经意识到，如果将所有上海的老建筑都拆掉盖新房，城市也就失去历史了，因此政府将一些地方的风貌保护起来，例如这个厂房，但是关于保留下来能做什么，大家都在思考。
中国有一个很特别的地方，这些厂房在上个世纪都是行政划拨用地，地产权归属于政府，但是地上的物业是厂房的业主——国有企业建造的，所以物权归企业所有，所以每一个厂房的拆除，工厂和企业是得不偿失，不如保留厂房。但是对于政府而言，市中心的地做工业用途的话，产值很低，不利于城市的总体发展。因此我们拿到一个20年的使用期限，重新规划改造、经营管理，我们的提案很快得到政府的认同，就同意了国有企业保留这些厂房，这就是第二个大背景。
第三是产业背景，在创意产业里有各种类型的设计公司、广告公司等创意性企业，他们需要甲级写字楼的环境，虽然他们能够负担得起甲级写字楼的租金，但是这些企业更需要比较灵活的办公时间和空间，因此甲级写字楼无法完全满足创意企业的工作风格。和金融、房地产、会计等行业不一样，创意企业需要7天、24小时开放的办公空间，因此我们这里随时都可以进来办公，园区用的是分体而不是中央空调，公共的交流场所、协作空间特别多。满足了中小企业、创意企业的办公需求，就形成了产业集聚效应，也就形成了现在的创意产业园区。项目做起来以后，上海也开始大力推动创意产业的发展，充分利用大厂房。工业用地如果改变的话，流程很长，执行难度大，因此在用地性质不变的情况下，政府研究将纯工业生产转变为“2.5产业”。
第四，由于我们是外资，但是我们并不购买物业的产权，而是获得了20年的使用权，这样对我们和政府而言，风险降低了很多，不存在国有资产流失的问题，产权关系也没有变化，而且我们聘用的人原来是工人，现在转变成白领，甚至金领了。
最后一点是房子，不能全部拆掉重建，这样报批走流程可能需要一两年时间，我们采取了结构性的大装修。接近两万平方米的房子，我们第一期只用了七个月的时间，就已经全部改造了，而且招商运营工作也已全部做完，4月份开工，10月份完工，年底便已经开业了。
在园区改造的过程中，我们确定并坚持了几个理念。作为需要灵活的办公时间和舒服的公共空间的创意产业，两个最重要的元素是自然采光和自然通风，所以在园区绿化等环节需要特别注意。在保留了很多建筑外观的原始面貌的同时，增加了现代的时尚元素。厂房只有一层，层高10米，对于创意企业，这样的空间规划有点浪费，所以我们做了三个公共平台，增加了很多活动和教育的空间。原来厂房的外立面都很毛糙、屋顶漏水太厉害，我们既要保持厂房的格局，又要防止它十年后就倒下了，因此，虽说是一次改造，但我们投入的成本和精力比新造的还多，70%的结构被我们重新加固和改造了。
我们对整个厂房建筑的改造做了很多创意，例如将电线埋地；在江南地区很流行青砖，我们经过精心设计后在外立面也贴上了青砖；屋顶做得比较薄，加了一些有反光的金属，晚上比较闪亮；有一栋中楼挡住了整个园区的采光，但是又不能拆，因为它下面有地铁，因此我们加了一个玻璃顶盖，大大地改善了采光条件；园区内有配套的餐厅、咖啡馆、书吧等，给租户提供了很多的公共空间。
考虑到入驻的企业都有一定的国际知名度，我们选择与仲量联行合作开展园区的物业管理工作，这在全国是一个首创——老厂房改造的园区聘请跨国物业管理服务商。园区里入驻的企业有美国SOM建筑设计事务所、IDEO公司（IDEO公司由一群斯坦福大学毕业生创立于1991年。 1991年，大卫·凯利设计公司David Kelley Design和ID Two合并成为IDEO公司，大卫·凯利曾于1982年为苹果公司设计出第一只鼠标，而ID Two则于同年设计出了全世界第一台笔记本电脑。——编者注）、导演的后期工作室、Herman Miller（知名家具公司）、美国当纳利集团（RR Donnelley，全球知名的包装设计）等，我们也有很多在动漫、游戏产业的企业入驻。综合来讲，我们整个园区三期项目大概入驻128家企业，且中资企业非常多，港澳台的企业占29%，中国大陆占25%，其余的是国外企业。我们的餐饮配套占15%左右并严格控制在20%以内，和很多上海的园区不同，他们将厂房大量改造成酒吧、餐饮。
最后我想说的是，园区不只是改造、租户入驻就可以了，我们需要举办各种各样的、关于商业和文化的活动，以此时常保持其生命力。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第9期/总第301期
(责任编辑：现代物业) |
