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近日笔者到小区进行服务质量检查考评，在小区现场遇到了业主投诉。该业主称，相邻物业上层房间渗水导致自己已装修好的房子受灾，好端端的房子被搞得一塌糊涂，反映了多次才来处理，但最后一道工序，也就是墙面的粉刷迟迟不来做，反复催促仍没有结果，要小区物业单位给个说法。事后经与现场小区经理了解，造成渗水的原因是该业主相邻楼上的空置房由于门窗没有关好，雨水从入户阳台大量流入房间，多日浸泡没有处理，造成楼下业主房间大量渗水，装修好的楼板与墙面受损。
疏忽空置房造成损失物管难脱责
业主的困惑，究其缘由是小区物业服务中心在空置房管理上存在疏忽，没能及时巡查，致使大量雨水灌入房间。这显然是小区物管在空置房管理上出了问题，是物业管理单位的失职，也是疏忽空置房管理所种下的恶果。以上事件也是当下部分物业管理企业经常遇到的现象，有一定的普遍性。目前，空置房管理还未见行业作业标准，大多数物业管理单位一般都根据以往经验，采取在管理员巡楼期间顺便关注一下，不定期巡视的方法。此方法省事、省力，但也往往是发生问题的根源，由于无法实时给予关注，等到产生异常情况或大的灾害事件发生了，才察觉到空置房管理出了问题。
此外，现实中空置房里住人而物业管理人员无从察觉，空置房里的电源线被盗窃，甚至空置房里的铝合金窗户被人窃走的案件比比皆是。一旦空置房里的相关物件丢失，小区物业管理公司就脱不了干系，照价赔偿，还会背上管理失职的骂名，产生的负面影响也可想而知。
社会对空置房管理存在认识误区
当前，物业小区里空置房的数量正逐步增加。空置房收费是一个比较有争议的问题，全额收费还是采取一定额度的折扣，各个省、市所采用的方法不尽相同；如何管理空置房，也还没有一个比较统一的规范与标准。
对空置房全额收费，当前业主的抵触情绪还是比较强烈的。业主们经常会讲出一大堆的理由与借口，其中最大的理由就是业主没有入住，不产生对物业小区的消耗，物业服务费应该免收或少收。因此，在空置房管理上如何体现物业管理的存在，物业管理单位就应该动动脑筋，给予一定的关注。
应该将空置房管理作为物业管理日常的一项重要工作，提高对空置房管理认识，改变物业管理单位粗放的管理方式，保证空置房各项物件完好无损，给业主留下一种有效管理的印象。
空置房理应与业主已入住的物业一样得到高度的关注。其理由是空置房的收费标准也是要按标准的物业管理费来收取，况且空置房还没有产生相关的物业服务的消耗，管理力度更为轻松。对于空置房的管理，大部分的物业管理企业均采取半个月或一个月甚至是更长的时间到空置物业房间里去巡视一下，走走形式，但这样的作业方式显然是不够的，管理上必然会存在着一定的风险，也是对业主不负责的行为。
有效管理的方法
一、应每天对空置房进行查看，在每天的查楼巡楼时给予必要的关注，巡查有无异常情况，发现异常情况及时进行排查，及时填写好查看记录。
二、设立空置房巡查情况登记册，对空置房情况进行登记，记录内容应标注门、窗是否完好，门窗是否关好、关牢，有无丢失、损坏，检查物件有无丢失、损坏，室内的相关物品及临时设施、电线等是否与物业交付使用时原样，以留下有效管理的记录凭证。
三、每周一次打开门窗进行通风，以保持干燥、无异味。开启一定时间后应关好。
四、在台风、暴雨过后，及时对空置房进行检查，查看是否进水、漏水，房内的各项设施是否完好。
五、做好空置房室内外的保洁工作。未装修的空置房，每日开启户门检查时，发现脏乱应随时打扫，至少应每10天进行一次全面清扫保洁，保持干净整洁。
六、客户参观过后，及时对空置房进行保洁，确保空置房干净整洁。
七、室外公共部位按正常保洁频次、标准进行保洁。
八、把现场的情况通过拍摄照片的方式记录下来传给业主，相信在电信时代物业管理单位要做成此事也并不难，难的是用心来做此事。
而对于开发商的空置房，应本着互相支持，相互理解的精神，积极配合开发商的售房工作，根据需要，提供各种方便。一是代开发商保管空置房的钥匙。二是配合开发商售房的需要，随时向购房者开门供购房者参观，并提供各种方便。
空置房管理与小区物管的收费率密切相关。物业管理单位应定期将空置房的情况以短信的形式告知业主，让业主体会到物业管理单位时刻都在关注业主的房产，体会到物业管理的存在。否则，就不能指望业主会给物业管理单位以良好的配合。有了对空置房的细心“关怀”，当业主前来进行二次装修而物管请业主结清所欠的物业管理费时，相信业主们会潇洒从容地付清账单；而当业主对空置房收费有异议时，我们也会有充分的理由，留有对业主服务的有力证据。
此外，物业管理单位还应定期将小区的情况以信函的形式寄给业主，让业主了解小区的情况，体会到自己也是小区的成员。
原载于《现代物业•新业主》2014年第4期/总第286期
(责任编辑：现代物业) |
