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杨杰:物业管理要提高机电设备管理能力

时间:2020-04-14 18:44来源:《现代物业·新业主》 作者:益清 点击:
机电设备管理是超高层建筑管理的基础内容,也是核心内容之一,项目机电设备要做到可靠、高效、智能化,设计、施工、调试、运维每个环节都至关重要。

原载于《现代物业·设施管理》2019年12期
 


杨杰
 

  机电设备管理是超高层建筑管理的基础内容,也是核心内容之一,项目机电设备要做到可靠、高效、智能化,设计、施工、调试、运维每个环节都至关重要。在这其中物业管理的水平也很关键,但是现状并不尽如人意。

  世茂集团研发设计管理中心机电负责人杨杰,是一位经验丰富的高级工程师,参与了由世茂集团开发的许多LEED地标项目的设计。在专访中,杨杰从工程师的角度与《现代物业》共同探讨了项目机电设备在生命周期各个环节的要点,也为物业管理人员在后期运维方面提出了专业建议。

  《现代物业》:您设计一座大厦的机电节能管理体系的基本思路是什么?重点要掌握或抓住哪些部分?

  杨杰:这是一个老生常谈的问题。现在的开发项目,特别是世茂集团的开发项目,很多都是综合体,一个项目里面包括了商业板块、办公板块等很多业态,设备能耗、管理平台等方面都是难题。我们的思路:

  首先会按照业态大致分类。因为业态不仅是建筑功能的一种区分,还有后期运营管理的分别。比如酒店有酒店管理公司来运营,而商业和办公楼宇由世茂集团自己的物业管理公司在管理,是各自独立的管理方式。所以我们在建设机电节能管理系统时,从管理方式上就要将机电设备系统分开,相对独立。

  其次,楼宇系统里包括很多部分,比如空调、给排水、强弱电、智能化、电气、消防,都是机电方面关注的重点。每一个项目其实首先都要把这些点展开,就和读书一样,先把书读“厚”了,然后再把书读“薄”。每个系统都有很多点需要考虑。第一是项目的定位,根据项目的特点和定位来配置相应的系统及产品。比如项目里面有电影院,空调形式可能会选风冷热泵;如果是5A级办公楼,可能会配专用的VRV空调系统。每个项目都有自己适配的系统。第二是依据项目的档次以及对标项目的参照做考虑。

  每个系统做好以后,还有一个能耗管理系统,原来叫楼宇自控系统(BAS系统),现在慢慢会转变到更加深入的IBMS系统,把所有的系统都嫁接在平台上,用整个平台去管控项目,甚至现在有些项目我们也在考虑尝试用三维建模的方式来展示电梯运行状态、空调运行状态、用电情况、水功能运行情况等,在这个三维平台里比较形象地展示出来,就能高效地发现问题,快速得到一些相关数据,操作方式也比较人性化。


智能化综合管理可视化平台
 

  《现代物业》:机电设备管理可以说是超高层建筑管理的基础内容,也是核心内容之一,在国内发展也相对成熟。您认为,除了目前常见的应用节能设备、智能管理系统、节能系统之外,还有哪些可以持续挖掘的节能管理空间?

  杨杰:这个问题也是我们做每个项目时一直不断讨论和追求的。目前来说,使用LED灯、热回收系统,或者一些高效的设备都是常规的节能措施。但是一个项目如果想做好,不仅要在设计维度做好考量,成本维度的把控也很重要。比如,现在冷机上也有运用磁悬浮技术的,但它是一个新的技术,从技术本身来看能耗确实比较低,但是它的成本也很高。往往这个时候我们还是要比选一下,和传统的冷机综合对比之后选择更适合的方案。

  所有的点,按照不同项目的特点都有一个试配性,但是要怎么适配到这个项目上去,与功能设计、定位、设备、成本以及后期的运营管理能力都有关系。有好多好的系统,物业运营管理能力不足的话也可能达不到预期的效果。特别是现在物业管理水平还有待提高,好的物业管理人员是最终效果的一个保证。


建筑运维组织正在智能化转型
 

  《现代物业》:我们常说设施设备的运维是建筑和物业管理的一个核心内容,但是社会上很多人都有一个偏见,认为物业管理就是常规的保洁、绿化、安保,实际上没有看到设施设备持续健康的运维带给建筑和物业的价值。现在专业技术人才十分紧缺,这点您可能深有体会。

  杨杰:是的,物业管理水平的提升非常关键,目前的状况不尽如人意。很多情况下,我们花半年或者更长的时间对物业管理人员进行培训,培训完成之后他知道系统怎么去运行,怎么去看数据,怎么进行调试,但是半年以后他可能就被其他公司挖走了。这是一个现实情况。现在我们也在想,尽量能够靠系统本身的自动化和智能化来达到我们的设想,而不是把所有的最终操作都交给物业管理人员,或期待他们提高管理水平来保障设备的运行。当然智能化到底能达到的效果目前还有待提高。我参观过很多项目,实际上从设计定位到施工调试再到采招成本的控制都做得比较好,但是到运维管理阶段也有自己运维管理的一套逻辑。比如冷机设计时是6℃温差,7℃~13℃或者6℃~12℃,但是实际运营时冷冻水的供回水的温度不是按照设计原来的设想去调整,可能会为了节能而把温度提高。

  《现代物业》:除了人才问题,从工程师的角度,针对物业管理的设施运维需要向业内人员呼吁什么?

  杨杰:我也经常和我们的物业管理同事交流,我深切地感受到一线的物业管理同事,其实并不是大家普遍认知的只是简单操作或者维修的角色,实际上他们面临的压力也很大,设备运行中会有一些不可避免的问题,他们可能要面对租客或者业主的投诉。但是在实际工作中,他们会有一些自己的办法,在不对系统构架进行大改动的情况下有一些小的解决办法,这些办法是他们在不断地实践探索过程中得到的,也是他们能力的体现。所以除了人才问题以外,物业管理想要做好后期运维,很多时候需要物业管理从业者多和其他部门沟通,比如设计部门、工程部门等。如果能够对这个系统的了解更深,就会在平时的物业管理工作中更高效。这是我站在我这个部门的角度去看物业管理的一个想法。

  《现代物业》:能源管理在LEED认证项目中占有重要的位置。一座建筑想要获得LEED认证,它的机电系统需要进行多大幅度的调整?

  杨杰:我们现在只要是新建的定位比较高的项目都会进行LEED认证,有一些项目已经拿到了LEED认证。进行LEED认证的逻辑首先是项目定位需要,然后会找相应的顾问来帮助做分析,认不认证都会有一个增量成本分析,以此来判断该项目是否进行LEED认证。但是从我们现在这几个项目来看,实际上进行LEED认证肯定会有对机电系统的增量,但是没有想象中那么大。

  在进行LEED认证过程中,也会有调整和提高的方面,比如空调的过滤。原来楼层的基础空调过滤有自己的逻辑,LEED认证有过滤等级要求,我们要复核一下是否满足这个要求,如果原始设计不满足就会有增量。再如雨水管理,在室外通常是流到绿地中或者通过铺设透水砖、增设雨水调节池来达到LEED认证的得分要求。当然选择的组合形式需要考虑很多方面,最终做到既能符合认证要求,又能达到控制成本的需要。这不仅是机电专业的问题,还和景观有关系。有一些建筑室外室内都能做雨水调节,如果空间足够就可以放到室内去做,需要根据建筑不同的特质做系统的遴选。LEED得分体系有很多的点,我们会找出必须要做到的点有哪些,可以做到的点有哪些,最终得出适合我们这个项目的得分方式。现在绿色电力也是LEED认证的得分项,但是绿色电力对我们的整个项目来说是没有任何实际意义的,我们也不会为了拿分而选择绿色电力,宁可去做一些可再生能源的系统或者在别的点去拿到这些分数。


LEED V4评价体系
 

  《现代物业》:新建建筑的机电设备要想达到最佳状态,需要进行缜密的调试。但时间过长的调试又会影响商业项目的开业。您在实践当中是如何处理调试周期问题的?

  杨杰:每个项目都会遇到这个问题。项目的机电设备的可靠、高效、智能化,是从设计施工到运行维护都分不开的,您提到的调试就是施工调试中很重要的一点。即使把所有的系统都架构好了,调试不出来其实也是等于零。

  调试周期和项目进度以及供应商对机电总包的管理都有关系,我们现在也有第三方专业公司来检查到底节点是否达到要求,包括功能性检查、设备运行状态检查、智能化检查等。功能性检查就是看设备有没有达到原来设定上所要求的功能;设备运行状态检查,比如空调的风管施工完成后,风口风速和风管里的风量都有设计要求,如果其中一个风管漏风,肯定就达不到设计诉求,这种情况就需要做一次检查,然后进行调试。在商业项目中,智能化的调试是最后端的,往往一些项目在开业节点前很短的一段时间内就要做好智能化调试,确实压力很大,也会有一些问题,但是很多项目开业前以及开业后3-6个月都会进行运营检查和调试,从而及时发现问题并进行相应处理。

  《现代物业》:当前物联网和人工智能在建筑和物业管理当中应用也越来越广泛,在您的实践当中,物联网设备使用的普及程度如何,您对使用物联网设备是怎么看的?

  杨杰:物联网话题虽然很热,但是对我们来说也是一个新的课题。我们现在确实也在做一些相关的事情,世茂集团专门成立了一家物联网科技公司,自主研发系统、平台甚至是设备,希望在我们的酒店、商业、办公、住宅各个业态里面都得到应用,然后把所有的运营数据,比如停车数量、进出时间、人流量、缴费情况甚至是酒店的客流控制,都放到平台上来进行数据的监测和管控。

  《现代物业》:目前业内对物联网的应用分为两种,一种是由第三方科技公司研发,另一种就是自己研发。也会出现一些问题:第三方科技公司研发的软件和设备可能会形成一些信息孤岛,没办法进行有效对接;而自主研发投入的成本非常大,只有实力强劲的公司才能做到。

  杨杰:对。我们是自主研发,目前已经有一些项目在应用。人工智能、物联网是我们国家的一个发展方向,很多地方都有智慧城市、智慧社区的需求,包括现在很多项目在拿地时就已经有这方面的要求。大的方面会对接市政的需求和政府部门的网络,小的方面从住宅类产品中都能有体现,比如一些智能家居系统,用手机或者专门的触摸屏设备就可以进行控制。不同的物业场景里面都有应用。

  《现代物业》:在进行能源改造的时候,怎样去有效沟通,平衡业主、开发部门、物业管理各方的利益和诉求?尤其是既有建筑部分。

  杨杰:对于既有建筑来讲,以前的系统或许没有现在智能,或者是因为以前的各种问题造成了现在不太节能的情况。首先要做一个调查,把最关键的、问题最多的点梳理出来,然后进行成本分析,作为改造的依据。另外,物业管理部门在运行过程中,可能存在实际收上来的钱还没有花掉的多,因而也会有改造的诉求。比如计费改造或电表改造,一些商业项目会忘记交电费,因为以前是预付费,物业管理方需要先掏钱垫付,就会有逾期交费不及时的情况发生。现在的电表从设计开始就是预付费的形式。既有建筑不是这种电表,如果进行改造,一方面会引入第三方免费提供新的电表,和物业管理方按照一定比例进行分成;另一方面也会从房地产开发的角度,去申请一笔资金给到物业管理方。

  《现代物业》:您认为下一阶段机电设备管理发展的大趋势是什么?

  杨杰:我有一个比较深的体会:设计指标的由来可能是公司自主制订的标准,也可能要借鉴其他对标项目的数据,还要符合国家的相关节能规定等。设计的数据是否符合项目,数据的准确度或适配性是非常重要的,因为设计数据是一切的基础。中国大部分的项目,之所以能耗高,也是因为在实际运行中冷机原本是三台却只开了一台,变压器负荷率只有30%、40%,和设计的不一样。机电管理首先要从这方面做一些思考和总结,看一看通过大数据的统计是否能把一些指标降下来,从根源上就避免后期运营能耗的增大。新的项目在不断出现,既有项目越来越多,既有项目的改造和升级都会面临这些问题,都是机电管理,包括设计管理、运营管理中越来越重要的方向。

  本次采访得到了美国绿色建筑委员会(USGBC)、绿色事业认证公司(GBCI)北亚区的帮助


 

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