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原载于《现代物业·新业主》2020年1期/总第482期 2017年7月22日下午15时许，随着连声响彻云霄的惊天雷鸣，刺眼夺目的闪电划过天空。昆明市五华区眠山国有林场发生了山体滑坡!刹那间，山体的泥石流喷涌而下，裹挟着石块、泥土、浑水、腐朽的木柴、草皮，如一只巨大的怪兽，从山体冲下来。在泥石流发生的地带，四周的树木倾倒、山体移位、植被被撕开，硬质部分的石头裸露出来。泥石流所到之处，都是黄色的泥土、泥浆，在距离20多米的地方都能听到小块石头在空中呼啸而过的声音。
森林湖小区位于昆明五华区黑林铺街道办事处眠山社区昭宗路78号附2号，现居住着645户(约2,600人)。项目总建筑面积约12万平方米，含西班牙风情洋房、纯别墅、幼儿园配置。项目于2008年建成交付使用，由云南红河房地产有限公司开发建设。小区先后被各级政府相关部门评为“节水小区”、“治安五星级小区”、“云南省园林小区”、“昆明市园林小区”等荣誉称号。
地质灾害发生的地点位于森林湖小区31、32栋，房子一层都被泥石流淹没，小区主干道淤泥堆积厚达50厘米，公共绿化带遭到前所未有的破坏。面对业主“索赔”、公共道路清淤工作，物业管理公司倍感压力。再加上在28栋右侧的山体存在严重的地质灾害隐患，山体存在整体滑坡的危险，给小区业主的生命和财产安全带来了严重威胁!面对山体滑坡地质灾害，物业管理公司应如何面对? 泥石流发生时，物管在现场 一般来说，昆明市雨季从7月一直持续到10月份，雨水充沛，滋润了大地和农作物的同时，也给当地的物业小区带来了严重的威胁。根据当时的新闻报道，某小区的数十部高档轿车一夜之间成为淤泥和洪水的牺牲品;昆明市五华区的多个小区都存在地质灾害隐患。
笔者当时就服务于森林湖小区。在建设之初，房地产开发公司已经对小区周边的部分山体进行了沟渠挖掘、边坡支护、水泥浇筑、建设围栏等施工，确保小区业主的财产和生命安全。但是随着时间的推移，地质发生了变化，加上多年的雨水冲刷，28栋左侧逐渐出现了山体移位的现象，移位的泥土和风化石总重量大约在200吨，一旦移位到小区内部，将会对小区的建筑物、设备设施、业主生命和财产安全等带来灭顶之灾，存在严重的安全隐患。31栋的左侧也出现了山体滑坡的重大灾害隐患。
从2017年4月1日开始，物业管理公司就针对山体滑坡和地质灾害的隐患做准备，多次召开专题会议研究部署治理，在雨季之前就专门召开了雨季安全大检查工作会，部署森林湖小区的自然安全工作。物业服务中心也制订了自然灾害应急预案和措施，采购了相关物资，以备后患。 7月22日下午，泥石流侵蚀了小区，所经之处，建筑物外墙、业主地下室、公共道路、绿化带等都遭受重创。当时五华区政府、黑林铺街道办、云南城投物业、云南红河地产等领导均在现场，目睹了泥石流对小区的破坏。云南电视台、昆明电视台、《春城晚报》等媒体也针对森林湖小区的泥石流现象和自然灾害进行了详实的报道。 发生泥石流灾害以后，很多小区业主不以为然，仍然坚持待在家里。这给政府的疏散工作带来了极大压力。五华区黑林铺街道办工作人员、眠山社区居委会、物业管理公司、云南城投集团领导，现场指挥业主疏散。物业管理公司的10多名保安员、10多名保洁员全员出动，立即放下手头的所有维修、维护、养护、清洁、客服工作，全员上门动员业主紧急撤离灾害现场，采取大声呼喊、挨家挨户敲门、吹哨子等方式，逐一对31栋、32栋业主进行劝解和疏散，让业主及时离开居住区。 但是很多业主对政府的疏散工作不理解、不配合，特别是很多年龄大的业主不愿意离开家，去临时搭建的帐篷里生活。其中两名80多岁的业主始终不听家人的劝解，也不理解疏散工作，一直不出门。物管人员只好苦口婆心地与家属商量，强制将老人背下楼梯，离开危险区域。经过大约两个小时的劝解、疏散，大部分业主终于离开了房屋，到达昭宗小学广场疏散点。 那段时间，从云南城投集团到物业管理员工，从施工单位到社区义工，大家的辛苦有目共睹，累了就找个犄角旮旯休息一会儿，完全不敢合眼;渴了随便喝一瓶矿泉水。经过一周的紧急会战，终于稳定住了业主的情绪，开始着手后续的灾后重建工作。
山体滑坡地质灾害后，不但建筑物被掩埋、公共绿化带被泥石流淹没、主干道的雨水管口被泥沙堵塞、31和32栋楼公共外墙墙体被泥土污染、顺着山势预埋的管道断裂、路沿石损坏、乔木和灌木以及地被遭受严重的损毁，很多业主在心理方面也受到灾害的影响，变得情绪激动和不稳定。 紧急会议研究对策
针对地质灾害和安全隐患，作为小区服务者的云南城投物业服务有限公司(以下简称“云南城投物业”)曾经多次向政府反映，书面报告山体出现的灾害隐患。五华区国土局也在小区的28栋设立了地质灾害隐患警示牌，警示小区业主和物业服务者注意山体移位现象，发现异常情况及时报告国土局。
2016年7月初，云南城投置业针对下属全资子公司汇报的地质灾害情况，紧急召开专题会议，研究森林湖小区的地质灾害对策，要求物业管理公司建立24小时紧急联络方式，随时做好紧急撤离小区业主和周边群众的应急预案。会上明确，由云南城投物业代城投置业垫付120万元，先期用于28栋山体移位、治理的费用。在山体滑坡泥和石流发生之前就已经决策修建的28栋一侧截水沟的6万元也由云南城投物业支付，用于小区公共道路被损、植被修复的30多万元自筹资金也到位，并开展清理淤泥和渣土的工作。关于此次31、32栋发生的泥石流和山体滑坡灾害所产生的费用，待地质勘察公司和造价公司、治理公司出具相关资料和金额核算之后，再行上报，这些治理措施和行为，充分体现了国企对社会责任的担当。 紧急治理28栋一侧山体滑坡地质灾害 由云南城投物业森林湖物业服务中心出具报告，云南城投置业出面，邀请了云南省政府建设工程专家委员会专题论证，提出了治理地质灾害的方法、措施、施工技术、风险控制等，最后出具方案。 紧接着，云南城投物业总部采购部、物业管理部、财务部等部门进行招标的28栋截水沟工程，也紧锣密鼓地展开。28栋一侧山体的拉卯、钻孔工作同时开展，需要总金额120余万元。
经过招标，云南建投集团旗下的十四冶集团公司，成为治理此次地质灾害的中标单位。另外一家单位成为截水沟的施工单位。
施工治理难题 经过招标、领导审核、支付款项、专家论证之后，开始了施工。 当时正值雨季，需要克服几个方面的困难。 1、运输挖掘机进入小区，地面的承载重力不够。施工单位后来采取从小区大门入口铺设木板的方式，减少了施工机械对小区公共道路的压力损坏。 2、发电机噪声污染。施工单位白天进行施工，因为晚上业主需要休息。但是26栋的个别业主不理解，认为白天的噪声也干扰了他们的正常生活。物业管理人员通过调节、上门沟通、温馨提示等方式，最终平息了业主情绪，争取了大家的支持。 3、边坡支护施工影响出行。边坡支护、拉卯工作，本是为了广大业主生命和财产安全，但是很多业主对施工所用的泥土、钢筋、模板等暂时对步行出行的影响有意见，给物业服务中心电话、微信反馈。为了解决这些问题，物业服务中心人员上门解释沟通，最后施工单位顺利施工。 4、施工材料堆积的问题。小区的公共道路和绿化带在前期设计和施工时考虑得不够周全，后期施工单位施工时很难找到堆放材料的地方，最后决定在31栋靠近山体一侧的消防回车场进行材料堆放。 5、施工工人休息区。建设施工并不像物业服务这么简单，牵涉方方面面的工作，即使已经找到堆放建筑材料的地方，但还需要人员看守;另外，一些施工单位的技术员、普工都是外地人员，需要在施工现场休息的地方。为此，施工单位与物业管理公司密切协商，在31栋靠近山体一侧的一块凹凸不平的土地上，用挖掘机和其他机器进行平整以后，搭建临时帐篷，供员工临时居住。 6、植被破坏问题。在治理28栋山体滑坡的时候，施工机械、材料和作业行为对28栋门前和侧面的植被产生了破坏。为了解决这个问题，物业管理公司和施工单位协商，由施工单位施工完毕之后，对植被进行恢复，主要采取播撒草坪种子的方法，15天左右就发了新芽。
7、桉树砍伐的问题。在治理28栋山体移位之前，很多桉树都因水土流失倒下了，有的桉树树干高达20多米，倒下的桉树直接影响了业主的出行和建筑物的安全。物业管理公司找到当地林业部门，提交了申请，由社区居委会进行现场核实树木的数量，进行了砍伐。 专项维修资金动用的难处 森林湖小区从建设之初，业主就交纳了专项维修资金，总金额大概在1,000万元。物业管理公司研究认为，森林湖小区的情况属于住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》文件规定的“(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况”。 因专项维修资金相关法律流程办理无法短时间完成，且山体随时会出现垮塌和泥石流灾害，危及广大业主生命安全和建筑物，笔者主动向五华区住建局、国土局提出申请，要求动用住宅维修资金，对山体移位处和泥石流损坏的地方进行修复，对山体进行彻底治理，对植被进行恢复，对小区道路和公共绿化进行维修。申请主张的内容为“此山体滑坡地质灾害部位严重影响到森林湖小区业主生命和财产安全”。
但是按照《业主大会和业主委员会指导规则》以及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，使用住宅维修资金需要全体业主“两个三分之二”同意，要迈过这道门槛并非易事。加之业主认为这种情况属于国有山体和山林范畴，不应该动用业主的维修资金。物业服务中心面临的困难可想而知。政府的审批结果也迟迟未答复，此事最后无果而终。 超出物业管理范畴的自然灾害，考验了物业管理公司的实力和治理能力 笔者认为，云南城投物业在森林湖小区自然灾害和泥石流地质灾害的发生、应对、处置、修复、施工等过程的工作，早已超越了物业管理的范畴。如果是实力弱小的物业服务企业，恐怕难以承受类似的灾害带来的损害。 当业主生命财产安全、建筑物、设备设施等受到了灾害重创的时刻，物业管理公司如何作为?如何应对?这是考验一家物业管理公司资金实力和治理管理水平的关键。 泥石流灾害发生之前和之后，云南城投物业应对的措施如下： 1、安全巡查。定期对小区四周的山体进行巡查。巡查时注意树木倾倒、石块松动、地被蠕动的异常情况及拍照记录，及时报告当地国土部门、民政部门。安全巡查包括白天和夜间，除了对森林、植被、山体、水体进行巡逻外，物业管理人员也要注意自身安全。 2、制订措施。如物业管理公司在对小区四周或者小区内进行地质灾害隐患巡查时发现异常情况，应及时制订相应措施，做到迅速沟通、及时决策、迅速动作。措施并非主要目的，泥石流到来时，“逃”字当先，迅速撤离现场才是最佳的逃生方法。 3、定期治理。物业管理区域如建设在山体下、水体旁等地质灾害易发地段，则建议物业管理公司定期进行安全巡查的同时，定期开展治理工作。如无法治理，也要通报业主大会和业委会，使其对地质自然灾害情况了如指掌，做到心中有数，将业主生命安全放在第一位，将设备设施、建筑物、附属设施、场地场所的公共管理放在第二位。
4、购买保险。昆明市五华区森林湖小区的地质灾害经验证明，如果一个小区的地质灾害足以影响到业主生命财产的安全和物业服务的品质和口碑，化解的手段基本以购买自然灾害保险为宜。这需要根据物业服务企业的经营状况、业委会的财务情况和业主大会的决策情况来决定。
作者现为贵州聚商物业酒店管理有限公司总经理 |
