■ 项目外景
招银大厦位于昆明市五华区金碧路崇仁街1号，地处城市中心枢纽位置。于2014年3月4日竣工，建设用地面积6,204.5平方米，总建筑面积66,848.49平方米，建筑高度为99米；地上共计25层，1层至5层为裙楼商业，6层至25层为写字楼；地下共计4层，主要为机动车停车场和负4层部分为人防设施，总机动车位共计311个。
2014年4月1日CBRE世邦魏理仕（以下简称：世邦魏理仕）正式对招银大厦进行物业服务管理。经过九年多的物业经营管理，现项目为昆明五华区亿元税收楼宇、五华区首个超甲写字楼，是政府招商引资重点项目与全球知名公司积聚办公之地。 业主单位：云南东方柏丰投资有限责任公司、招商银行股份有限公司昆明分行 物业管理：CBRE世邦魏理仕（2014年至今） 招银大厦荣获由美国绿色建筑委员会颁发的“能源与环境设计先锋-既有建筑”（LEED-EB）铂金级认证，成为云南省首个获此殊荣的甲级写字楼。 
■ 大堂
建设特色和亮点 外立面 招银大厦建筑外墙立面的设计遵循国际规范的幕墙设计标准，聘请深圳建筑设计研究总院打造主体结构，美国Gensler建筑设计公司设计外墙立面。与此同时邀请多家知名幕墙顾问公司协助Gensler。招银大厦建筑外墙立面以“基石上的水晶”为总体设计理念，采用玻璃幕墙与天然大理石结合，把传统元素融入简洁、高效的现代风格之中，外墙一面以随机的石材花格窗为主，一面为纯净的玻璃幕墙，展现了传统元素与现代元素极鲜明的视觉冲击，与周边的历史建筑交相呼应。 设计细节围绕地域标志 招银大厦作为超甲级写字楼，整体设计及每个细节都是围绕地域标志、商务文化特征、城市历史记忆展开。大堂作为整座写字楼的核心区域，在空间设计上体现现代、儒雅、端庄、大气。为了使室内外装饰相互统一，在室内色系上以米黄色为主，白色、灰色相辅。简练的点、线、面设计手法结合现代材质的运用，塑造出现代、儒雅的多功能办公空间。 主体根基 招银大厦用两年时间打造主体根基，将基坑深度挖至25米，采用旋挖桩成桩工艺，且有效桩长达52米，单桩极限承载力达2,000吨，保证项目达到高级别的安全、质量及品质。在建筑过程中，铸就了地下4层基底，不仅有效扩大配套使用空间，更是让根基牢固，抗震更有保障。工程桩试桩历时四个月，耗资近千万元，静荷载试验荷载达2,200吨，为当时云南省单桩承载试验之最。 节能 与当时传统镀膜玻璃相比，项目采用Low-E双层中空式玻璃，使室内耗能更低，抗辐射性、隔热性与采光性能更佳，同时建筑外观更加美观大气。 智能化楼宇 为充分保障楼内出入安全和管理有序，在建成伊始即达到5A智能化楼宇建设标准，设置摄像头和探测器、一卡通系统、监控系统、门禁系统、排烟系统、中央空调系统，并实现了远程抄表及空调新风系统自动控制。 高效、智能的垂直交通 大厦配置11部通力电梯，为业主和租户带来高效率的垂直交通。从故障排查到应急方案，均采取电脑智能控制，达到国际一流配置。电梯高低垂直分区，交通独立，高速上下。 
■ 电梯间
管理特色和亮点 世邦魏理仕西南区不动产管理部董事曹碇表示，“在当今激烈的市场竞争中，客户会选择那些能够提供更好服务的物业项目，物业服务者需要不断地提高服务品质来吸引客户，持续增加客户对项目的满意度和忠诚度。以高品质的物业服务树立大厦对外形象，专业的设备维护管理为大厦金融类客户提供最可靠的安全保障。” 客户服务体系 世邦魏理仕结合国际和本地服务经验，根据项目的业主特点，有针对性地打造了招银大厦“瑧悦服务体系”，包括：大堂温馨服务、礼宾接待服务、会议管理及服务、客户关爱服务等，对入驻企业员工提供了活动社交中心、职工书屋·声音图书馆、解忧杂货铺、森林书吧等人性化服务，全方位满足客户的个性化服务需求。 招商租赁服务 在项目服务中，物业服务团队不仅为业主提供物业管理服务，同时为项目的招商租赁、资产保值增值提供了各项增值服务。其中，物业团队安排招商配合专员提供租赁配套服务，例如：客户租赁带看、客户答疑、整理客户来访及完善相关台账等，为大厦招商租赁团队提供专业支持。 招银大厦根据自身优势打造“昆明CBD金融商务地标”。在招租过程中，世邦魏理仕利用全球客户资源，协助业主方引优纳强，重点招引优秀金融类商户、世界500强以及国内优秀企业。目前，大厦入驻企业包括招商银行云南区总部、渣打银行、马来西亚国家银行马来亚银行、新加坡大华银行、商务空间服务商雷格斯Regus、东方航空、中国普华永道会计师事务所、小米通讯、平安金融等约20多家国内外优秀企业。 
■ 会议中心
管理过程中遇到困难 2013年4月在接管招银大厦之初，作为世邦魏理仕首个落地昆明的全委项目，由于当时高标准的物业服务在云南还处于起步阶段，在市场上本土的物业从业人员的服务意识、专业水平有待提升。对此，世邦魏理仕华西区及中国区物业管理团队骨干阶段性地驻场，针对各个专业条线、分部门、分板块进行“传帮带”，不间断地进行全方位培训，最终确保世邦魏理仕的管理标准、服务理念以及管理系统能够切实的在项目落地生根，为招银大厦项目培养和打造一支具有国际化服务标准的物业团队。 荣获LEED-EB铂金级认证 2017年10月20日，昆明招银大厦凭借出色的环保表现荣获由美国绿色建筑委员会颁发的代表国际绿色建筑评价体系最高标准的LEED-EB铂金级认证，成为云南省首个获此殊荣的甲级写字楼，为昆明乃至云南绿色建筑的发展树立了标杆。 在获得认证过程中，主要有以下几个方面的工作起到了关键性的作用： 首先，项目在可持续发展场地方面获得了较高的评分，有96%的停车位均设置于地下。且项目地理位置优越，周边有多条地铁及公交车线路直达，物业服务团队常年向业主及租户宣传公共交通低碳出行，为有效降低碳排放持续做出努力。 其次，在节水效率上，项目在建设时即设立了全套中水处理装置，安装总水表及分水表，使用感应龙头、节水马桶等高效的节水器具；在雨季对雨水进行回收再利用于绿化、冲厕，大大降低了用水量，这一点与LEED的理念不谋而合。 第三，项目管理服务团队在各方面都严格遵从LEED标准，包括但不限于使用环保制冷剂、环保杀虫剂，客用纸品、清洁剂均使用达到森林管理委员会（FSC）及绿标签（Green Seal）的产品。 第四，在用户装修管理中，施工前期对装修区域围板隔离，对空调风口进行保护，设置垃圾分类区域，建议用户使用快速再生材料、FSC认证的木材及回收材料、符合绿标签（Green Seal）标准的胶水及符合标准的地毯及地板；施工中加强交流，分类堆放物料及垃圾，合理安排施工时间；在施工后期做好成品保护，按照IEQ C1.5室内空气品质管理方案保证通风时间，鼓励用户使用能源之星（Energy Star）的低能耗电器产品。 第五，地下停车场及公区通道均设置红外感应灯具，随使用习惯开闭，公区日常照明及用户户内均使用无汞节能灯具，日间照明亦有充分的自然光，以及良好的视野。 发挥地域独特的气候资源 在LEED认证中，项目全面进行了日照模拟以及美国采暖、制冷与空调工程师学会（ASHRAE）一级及二级能源审计，经过了一系列严谨的测试及检测。曹碇表示：“昆明独特的气候资源占有优势，例如昆明地处高原地区，拥有充足的日晒条件，为减少用户户内照明提供了有利条件。同时常年温度适宜，能保证新风供应时间超过空调制冷/制热供应时间，最大程度地减少项目能耗。在绿化方面，项目采用的均为本地植物，对额外水源的要求较低，同时降低了项目的用水量，达到节能的效果。” 近两年来全球极端气候频发，云南本地也经历了大涝、大旱、高温等严酷天气。在面对高温极端天气时，项目管理人员也有应对的管理方案。在空调使用方面，项目根据实际情况进行了空调系统的开关时间进行调整，例如提前开启空调主机和公区空调等。同时深入业主和租户中，进行空调正确使用的知识宣讲，在保证正常办公需求的空调温度情况下合理控制系统水温，保证用户户内的空调舒适度。做好物业服务员工关怀工作，控制高温时非必要的户外作业，强化高温消防安全防范意识宣贯，加强设施的预防性巡查和维护，排除项目安全运营隐患。加强项目各类应急预案培训和演练，预见性提前完成防雷检测，做好防汛物资准备和防汛安全预警，检验项目各应急机构的有效性，保证项目设施设备和用户财产的安全。
图/世邦魏理仕
(责任编辑：django)（原载于《现代物业》下旬刊2023年7期/总第604期） |
