首页| 新闻| 锐观察| CEO视野| 物管实务| 空间计划| 物管专家文集| 相对论| 发展论坛 | 培训|
当前位置: 主页 >今日推荐 >

恶犬小区伤人,物业管理人要不要承担责任

时间:2023-12-28 14:40来源:现代物业杂志社 作者:颜雪明 点击:
作为管理人,要想免责,首先要弄清楚自己的责任是什么,自己是否已经履行了全部的责任。物业管理人的法定职责分两大部分,一部分是传统的对物的管理,就是对房屋和设施设备的维护管理;另一部分具有中国特色的,主要是指对小区内相关秩序的维护。
      又见恶犬伤人。这一次是在成都崇州一个住宅小区,监控视频完整清晰地记录了整个过程。肇事的恶犬是一只大型猛犬,无人牵领。受害人是名幼儿,母子没有任何挑逗狗的举动,毫无过错。从民事侵权法的角度,责任全部在狗一方,应当由饲养者承担全部责任,包括民事赔偿和可能的刑事责任。
      由于事情发生在住宅小区,大家都会关心一个问题,物业公司有没有责任?
      这几乎已经成了一个思维定势,只要是业主在小区里受到损害,都要去向物业公司讨说法,认为物业公司理所当然地要承担责任。这种不分青红皂白、不做具体分析的追究责任,是很荒谬的。医院里天天都在死人,那医院要不要承担责任?一切以条件为转移,必须结合个案做具体分析。物业公司又不是保险公司,就算是保险公司,也还有很多免责的事由,不是有损就赔的。
      从本案的视频来看,肇事的恶犬在小区里呈游荡状态,据说它还不是这个小区的成员,那么它是如何进入这个小区的?小区是开放的还是封闭的?恶犬是偶然进入还是经常在此游荡?过去此犬有没有肇事前科?有没有人向物业管理人举报反映过?恶犬所在小区的物业管理人有没有对犬主宣传过文明养犬?对于违规的养犬行为,有没有批评、制止乃至报警?本案中的婴儿被咬伤后,所在小区物业管理人有没有及时联系医疗救护?凡此种种,都涉及物业管理人最终是否承担责任,以及承担到何种程度。
      这里用了物业管理人的概念,就是不限于物业公司,现在有一些小区并没有物业公司,而是由社区代管、业主自行管理、委托其他组织管理等。在这些管理形式下,管理人要承担与物业公司相同的义务。比如这个小区是业主组织自行管理的,那么如果最终物业公司要担责,赔偿金就应当由小区全体业主承担,而不是说只有物业公司才是赔偿的主体。如果除了物业公司,其他管理人都免责,这就成了只有权利没有义务了。
      面临如此严重的伤害后果和巨大的舆论压力,相信涉案的物业管理人正在焦头烂额、全力以赴地处理此事。对于旁观者而言,如何吸取教训,堵塞漏洞,未雨绸缪,有备无患,才是最重要的。
      作为管理人,要想免责,首先要弄清楚自己的责任是什么,自己是否已经履行了全部的责任。物业管理人的法定职责分两大部分,一部分是传统的对物的管理,就是对房屋和设施设备的维护管理;另一部分具有中国特色的,主要是指对小区内相关秩序的维护。
      根据《物业管理条例》第二条规定,物业管理的内容之一是“维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。《民法典》第九百三十七条也提到了“环境卫生和相关秩序的管理维护”;第九百四十二条规定,物业服务人应当“维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
      可见,维护物业服务区域内的基本秩序,保护业主的人身、财产安全,已是物业服务人的法定职责。但这并不是要求物业公司赔偿一切损害。物业公司的能力是很有限的,法律只是要求它“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”,并不是要求它保证业主的人身安全和财产安全绝对不受损失。要保证业主人身和财产的绝对安全,每个小区配一个警卫连都不一定够用。所以法律只要求物业管理人采取合理的措施,只要采取了,就满足了法律的要求;业主仍然受到损害,不能由物业公司负责。
      比如外人冲进小区行凶(恶犬进入与之类似)、儿童在小区骑车时摔伤、业主在小区开车不慎撞人、孩子从楼上抛物伤人,这些是任何管理人都无法完全防止的事项,后果再严重,也不应要求物业管理人承担责任。
      对业主养犬的管理,物业公司无权制定规则,小区公约可以,当地政府也有权。许多城市的地方法规规定,养犬人一是要给犬办证,二是要接种疫苗,三是外出遛犬时要用绳牵引;四是在市区内不得饲养大型犬。如果这几条都能落实,哪还会发生狗咬人的事情?
      物业公司没有权力批准或者禁止业主养狗,它在小区里的管理权力,可以归纳为四个字:制止、报告(其来源于《物业管理条例》第四十六条)。物业公司对于违反养犬法规的行为,有权力也有义务制止,如果当事人不理,就向有关政府机关报告。做到这一步,物业公司的责任就已经尽到了,下一步就该“有关行政管理部门”登场,“对违法行为予以制止或者依法处理”。
      在理想的法治状态下,应当是这样的图景:物业公司及时发现并制止业主违法养犬——业主拒不接受——物业公司立即向政府部门报告——政府部门马上派出人手对养犬人作出处罚——业主认识并改正错误。而现实中的情况往往是物业公司去劝阻,当事人不理;向派出所和社区报告,也没有人来,只有物业公司冲在一线,和业主不断冲突。最后物业公司也懈怠了,狗子却突然咬人了。
      从以上过程中,不难看出管理链条断在哪里。有关行政管理部门在接到物业公司的报告后,应当立即处理,这是整件事情的核心。所以整改其实很简单:制度有没有?物业公司有没有制止、报告?有关行政机关有没有依法处理?哪个环节断了,就在哪里接上。天大的疫情都战胜了,几只狗子还解决不了?
      专业的物业管理人,实在没有必要和业主冲突,也犯不着为狗绳头痛,谁的狗咬了人,自有他负责,他都不着急,你着什么急?你的职责就是记录、劝阻、报告,这很难做到吗?只要你一丝不苟地做好自己的本分,明天养犬人闯下塌天大祸,你也能全身而退。这就是有效控制风险。
 

      (原载于《现代物业》下旬刊2023年10期/总第613期)
 

(责任编辑:django)
顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
运营中心:北京市海淀区大柳树路15号富海中心2号楼1503室 邮编:100088
客服:010-58403431 移动:15810208746

采编中心:云南省昆明市北京路(北站)SOHO俊园大厦10栋2单元3210室 邮编:650224
客服:0871-65700710 移动: 13708860992
E-mail:xdwy200175@126.com xdwyfm@126.com
Copyright © 2011 云南现代物业杂志社有限公司 All Rights Reserved.
网站备案:滇ICP备13000514号-2