 ■ 李永基
上海丰调节能技术有限公司（以下简称“丰调调适”）成立于2015年，重点在于建筑全生命周期整体调适，通过精细化技术+管理，整合建筑系统耦合关系，用最小能耗满足舒适性，并实现安全运维。可以将此通俗地理解为“建筑医生”，专治建筑的各种太冷、太热、太闷、太费能耗等问题。
丰调调适合伙人/营运总监李永基，2021年加入丰调调适并负责智慧运维板块。之前他曾任世邦魏理仕资产服务部技术可持续发展服务资深董事。从事物业管理行业已有30年，负责过多个项目的前期介入、绿色建筑认证、设施设备管理、物业管理等方面的工作，在物业管理前期介入和工程技术方面有着丰富的实践经验。服务过的项目有上海中心大厦、上海正大中心、上海白玉兰广场、南京国际金融大厦等众多地标性项目。服务于上海中心大厦期间主要全面负责物业团队的建立与管理，建设公司文化与核心价值，筹建服务标准，并指导项目的接管验收及设施设备的调试计划。筹备期从物业管理的角度提出大厦在机电、结构、能耗、垂直交通等方面的优化意见，从运营的角度统筹图纸的审阅与更新工作。 李永基表示，建筑“调适”不是简单地“换设备”，而是通过一系列的技术管理手段，将建筑原有设备充分利用起来，保证建筑系统与用户需求相匹配。更进一步，调适可以和建筑智慧技术，如物联网、云计算、人工智能等相结合，从根本上解决行业痛点。在提高建筑能效的同时，保证用户舒适度，加强设备风险管控，实现建筑数字化精细管理，从而实现资产增值。 《现代物业》：在您的职业生涯中，有很大一部分是前期顾问或与前期的设备运行相关联。物业管理前期或早期介入的概念已为人熟知，那么在当前发展阶段和“双碳”背景下，对前期或早期介入的工作有哪些比较以往更加精细化的要求？ 李永基：调适在建筑“双碳”中扮演着重要的角色。通过调适，建筑物可以实现更高效的能源利用，从而支持建筑“双碳”的实现。这对于实现建筑可持续发展目标至关重要，也有助于建筑业在应对气候变化方面发挥积极作用。在当前的发展阶段和“双碳”背景下，我认为物业前期或早期介入的工作需要更加精细化，主要体现在以下几个方面： 第一，更加重视能源数据的收集和分析。在物业管理前期或早期介入时，需要对建筑进行能源基础数据的收集，包括电、水、气等用量的数据，这些数据是进行能耗分析和评估建筑能效水平的基础。同时，在“双碳”背景下，能源数据的收集和分析也需要更加精细化。例如应用能源云平台、传感器、计算机视觉、机器学习和人工智能等技术，实现大规模、智能化的环境数据采集和分析，提高数据精准性和实时性，为建筑的能耗优化提供更加科学的依据。 第二，更加注重能耗效率的优化。在物业管理前期或早期介入时，需要对建筑进行能耗分析，识别能耗使用的问题和潜在优化空间。在“双碳”背景下，需要更加注重能耗效率的提高，例如某些开发商内部综合制冷效能指标已经要求达到COP 5.7或以上，采用更先进的技术和设备。例如传感器的精度要求误差在0.1度等。这些数据的改变，都在提升能源利用效率，降低建筑运营成本和对环境的负面影响。 第三，更加注重绿色建筑。在物业管理前期或早期介入时，需要遵循国家和地方的相关标准和要求，鼓励绿色建筑的认证。在“双碳”背景下，各业主方需要更加重视绿色建筑的认证工作和后期的运营管理，在建筑整个生命周期内考虑环境、资源和节能等方面的问题，真正地实现可持续发展。正如丰调调适与华东设计院、中国建研院、同济设计院等多家业内单位共同编制的《绿色建筑数字化评价标准》，我们希望建筑在全生命周期运营中，能通过不断检测，动态实时检查不同时段的数据是否符合绿色建筑运维，比较以前只在设计阶段或运行很短的时间段来进行评估，目前能更精准地把握项目的建设和运行情况。 第四，更加重视低碳和环保理念的贯彻。在物业管理前期或早期介入时，需要根据国家和地方的相关政策、标准和要求执行建筑的低碳和环保理念。在“双碳”背景下，将其贯穿于建筑的设计、施工、运营和改造整个过程中，减少碳排放、保护环境和提高人居体验。 因此，物业管理前期或早期介入的工作需要更加精细化，注重能源数据的收集和分析、能耗效率的优化、绿色建筑的实现、低碳和环保理念的贯彻，以实现建筑可持续发展和环保目标。  ■ 上海国贸汇ONE ITC项目中央空调调适
《现代物业》：对于前期或早期介入，当前物业顾问团队和设计方之间有哪些比较先进的协作手段或方法？
李永基：当前，在前期或早期介入的工作中，物业顾问团队和设计方之间可以采用例如虚拟现实技术、云协同平台、人工智能辅助设计、3D打印技术、数据可视化分析技术等协作手段或方法。 虚拟现实技术：可以帮助物业顾问团队和设计方在设计初期进行虚拟预览，更好地了解和理解设计方案，共同探讨和优化建筑的能效、可持续性和环保性等方面。 云协同平台：可以实现远程协作，让物业顾问团队和设计方方便地在线编辑和共享数据、图纸和文档等信息，在协作过程中实时沟通、达成共识。 人工智能辅助设计：可以提高设计效率和设计精度，节省物业顾问团队和设计方的时间和成本。使用人工智能技术，物业顾问团队和设计方可以更快、更准确地掌握建筑的能耗、室内环境和空调等方面的数据，为设计提供更加科学的依据。 3D打印技术：可以实现快速的原型制作，让物业顾问团队和设计方更直观地了解和评估设计方案，同时也可以有效地控制设计质量和成本。 数据可视化分析技术：可以将复杂的数据转化为可视化的图表和图像，让物业顾问团队和设计方更容易理解能源消耗和室内环境数据等信息，加深对建筑能效和可持续性的认知和理解。  ■ 上海浦发大厦流量计布线
《现代物业》：许多大型的建筑商、物业管理、设施管理服务商已经开始重视建筑数据的建设和数字化运营。为了给今后的数字运营打下坚实的基础，在前期阶段有哪些必须要完成且要完成质量较高的建筑数字化建设工作？
李永基：在前期阶段，为了给今后的数字运营打下坚实的基础，我认为可以从以下几个方面来建设建筑数字化的工作： 1、建立建筑模型。在建筑设计的前期阶段，需要建立建筑模型，包括建筑外观和结构以及各个空间的布局和尺寸等。这一步是建筑数字化建设的基础，需要确保建筑模型的质量和准确性。 2、收集和整合建筑数据。在建筑运营的前期阶段，需要收集和整合建筑相关的数据，包括建筑结构、设备信息、能耗数据、室内环境数据等。这些数据是建筑数字化运营的基础，需要确保数据的准确性和完整性。 3、建立智能设备和传感器系统。为了更好地收集和分析建筑数据，需要在建筑中安装智能设备和传感器系统，例如温度传感器、湿度传感器、光照传感器等。这些设备可以实时监测和收集建筑数据，为建筑的数字化运营提供更加精准的数据基础。 4、建立数据管理平台和分析系统。为了更好地存储、分析和应用建筑数据，需要建立数据管理平台和分析系统。例如企业级平台、云平台和分布式数据存储系统等。这些平台和系统可以实时处理和分析大量数据，解决数据的安全性和可靠性问题，满足建筑数字化运营的需求。 5、实现数据共享和交互。为了更好地利用建筑数据，需要实现数据共享和交互，例如开放API接口、数据交换协议等技术，让不同系统、部门和企业可以共享和利用建筑数据，帮助建筑数字化运营实现协同和互通。 以上是建筑数字化建设的基本工作，必须要完成且完成质量较高，这将为今后的数字化运营打下坚实的基础。同时，建筑数字化建设也是一个长期的过程，需要持续关注建筑数据和信息化技术的发展，不断完善和优化建筑数字化建设的各个方面。  ■ 上海中环广场冷机布线
《现代物业》：设备缺乏调适或调适不充分，也是影响运营阶段能耗控制的重要因素。您认为原因是什么？
李永基：建筑调适可以确保一个建筑在它生命周期的一开始就运行在最佳状态，并在它的整个生命周期中维持这种状态。如果设备缺乏调适或调适不充分就会导致能耗控制得不理想。通过我们实践来分析，主要有以下几种原因： 第一，设备参数是否匹配当时建筑运营的需求。调适不是一次性的工作，作为物业管理人，随着大厦的租赁情况、业态的变化，我们也需要与时俱进。以往基本依靠个别工程师的水平和经验，在满足舒适度要求下进行调整，往往设备的耗能会大于实际需要，导致能耗控制效果不理想。现在就通过精准传感器反馈数据，对没有和系统要求匹配的设备参数进行修正，节能效果会有显著改善。 第二，设备设计不合理，导致设备的效率低下。例如有大小制冷机组合使用，但往往设计在低制冷工况时，小冷机组（不匹配）未能满足低制冷工况，导致在低制冷需求工况时不得不开启大制冷机组，效率低下，进而影响整个系统的能耗。 第三，设备故障和维护不及时。这会导致设备的性能下降，耗能增加，进而影响能耗控制效果。 第四，调适和调节不到位，会使设备无法达到最佳运行状态，耗能增加。 第五，监测和管理不到位，会导致设备负载过重，耗能增加。 在日常管理中为了解决设备调适或调适不充分的问题并提高能耗控制效果，可以从以下几个方面入手： 1、设备选择和布局。在设备选择和布局时应该根据系统运行和能耗要求选择合适的设备，并合理布局设备位置，以达到最佳能耗控制效果。 2、设备运行监测。对设备运行进行有效地监控和管理，及时发现设备故障和负载过重等问题，及时进行维护和调整，以确保设备运行在最佳状态。 3、数据分析和能耗管理。通过数据分析和能耗管理，对设备运行数据进行分析和评估，及时调整设备参数和运行模式，以达到最佳能耗控制效果。 4、运营和维护管理。建立完善的运营和维护管理制度，规范设备运行和维护流程，及时发现和解决设备运行问题，提高设备运行效率和能耗控制效果。  ■ 上海中环广场施工
《现代物业》：从您服务过的项目案例来看，设备调适的基本流程是怎样的？物业管理企业在设备调适工作中发挥怎样的作用或扮演怎样的角色？请举两个例子。
李永基：设备调适的基本流程： 第一，建立运行规程：根据设备使用手册和相关规范，建立设备运行规程，明确设备的使用范围、参数范围、技术指标、维护保养要求等。 第二，调适设备参数：在设备安装和调适的过程中，根据设备使用手册和相关规范，对设备的各项参数进行调整和校验，确保设备的工作参数符合规定要求。 第三，测试设备运行：在设备安装和调适完成后，进行设备运行测适，评估设备的运行状态，发现和排除问题，调整设备运行模式，确保设备在压力、温度、流量等方面运行稳定。 第四，完成设备调适：当设备调试和测试完成后，对设备参数、运行模式等进行再次确认和校验，确认设备的运行符合规定要求，整个设备调适流程结束。 调适能确保建筑物的正常运行和高效能，确保其达到设计预期效果。在设备调适中，物业管理企业扮演着重要的角色：在设备选择和采购方面，物业管理企业需要根据物业项目的需要，选择适合的设备，并协调各方负责人，完成设备采购和安装，确保设备选型、安装和使用的合理性和安全性。在日常运行和维护方面，物业管理企业需要对设备进行包括设备清洁、维护、保养和安全检查等的日常运维和维护，确保设备运行稳定和安全。 例如，物业管理企业需要负责调适建筑中的照明设备，确保照明设备的光照强度和色彩温度符合要求，以提升室内舒适度。物业管理企业需要按照光照需求调整照明设备的灯具数量和布局，调整照明设备的灯光亮度和色温，测试和确认设备的运行效果，完成设备调适后，及时进行设备运行和维护，确保照明设备的正常运行。 再例如，物业管理企业需要负责调适建筑中的空调系统，以降低能耗和提高室内舒适度。需要根据建筑用途和房间布局，选择合适的空调设备及其参数，调整空调设备的温度、湿度、风速和空气流向等参数，测试和确认设备的运行效果，完成设备调适后，及时进行设备运维和维护，确保空调系统的正常运行。 《现代物业》：您服务过的项目当中有哪些是令您印象比较深刻的最佳实践？它们取得成功的因素有哪些？ 李永基：我服务过的项目中，上海中心大厦是我印象最深刻的最佳实践项目之一。它是中国第一高楼，业态多且复杂、客户要求高、业主期望大、机电设备复杂。我就大厦验收为例和大家分享一下。这已是一件艰难的任务，过程中得到业主方、建设方、监理方和施工方的大力支持。各方研究和讨论出一个合适、可行和高标准的方案，其中所有流程都在行业准备上新增了针对项目的特别步骤和措施，方能达到各方要求。在此过程中大家讨论、摸索、研究方能满足各方验收标准。在我个人看来，我们未来面对的是比现有的更先进、更新颖、更有创意的事物，我们要不断学习，在已有的最佳实践创新基础上创造“新的最佳实践”。 第二个印象比较深刻的最佳实践项目就是位于上海浦东新区黄浦江边上滨江万科中心。这个项目我是作为空调节能改造服务供应商角色参与的，在服务过程中把大厦存在的空调冷、热、闷等舒适性问题一一解决，并将空调系统提升为全自动运行，后期物业管理操作人员只需要日常巡视及记录。通过此次的调适，此项目预计年度节省空调费约70万元，回报周期只需要两年时间，目前项目已经运行第三年，AI自学习模式运行也在项目实现了。  ■ 成都市瑞安 · 城中汇项目设备维护 《现代物业》：您离开大公司，成为新的细分专业领域公司的合伙人，也可以侧面说明这个行业正在发生一些变化。您认为市场主要的变化有哪些？如何来看待这些变化？ 李永基：我个人从CBRE世邦魏理仕转向以调适为核心的物业服务细分的专业领域公司，主要原因也就是近年来房地产开发商对物业服务的期望不断提升，对物业低碳运维、ESG（环境、社会、公司治理）的重视表明了市场正在发生变化，主要包括： 第一，市场越来越注重专业化和定制化：消费者要求更加个性化的产品和服务，企业需要提供更专业化和定制化的产品和服务来满足市场需求，因此在细分领域中寻求突破成为新的竞争力； 第二，技术创新和数字化转型：随着技术的不断进步，企业需要将数字化技术应用到产品和服务中，创造更智能、高效的解决方案，更好地满足市场需求； 第三，市场竞争更加激烈：企业需要通过创新和差异化来保持竞争优势； 第四，企业社会责任关注度提升：社会对企业的环保、人权、社会责任等问题的关注度越来越高，企业需要更加注重社会责任和可持续发展，也需要注意营造企业品牌形象。 至于如何看待这些变化，我认为，对于企业和个人，都应该积极适应市场变化，不断优化产品和服务，提高企业和个人的专业化和技术水平，关注并履行企业社会责任，加强与消费者和社会的交流和互动，提高品牌知名度和信誉度。 《现代物业》：在您的职业生涯中您认为最为重要的理念是什么？ 李永基：在我过往的职业经历中，在从事中国香港和内地的物业、绿建、超高层物业管理服务经验里，我认为最重要的理念是保持一个终身学习心态。我们日常生活中、每天接触事物中都在变化，人们（包含客户和业主）的需求和期望都在提升，服务行业人员要随着我们的服务对象对美好生活的渴望而改变，不断学习新的技术和技能，提升自我。就像现在物联网的应用，能对损坏的楼宇自控传感器进行替代、补充或提高测量精度选项，采集到的数据更有效地控制大型空调设备的运行，能在提高舒适性的同时达到节能减碳的效果，大数据的行为分析对物业服务指明了服务质量提升方向，利用科技协助我们的日常管理。这是我们物业管理从业人员需要与时俱进、终身学习的心态。
■ 图/丰调调适
原载于《现代物业》下旬刊2023年8期/总第607期 (责任编辑：django) |
