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原载于《现代物业·新业主》2018年12期/总第444期
中油阳光物业管理有限公司(以下简称“中油阳光物业”)于2007年成立，是中国石油旗下企业——中国华油集团公司的全资子公司，聚焦中高端物业，服务项目涉及工业厂区、写字楼、公园、学校、酒店、住宅小区等业态类型。通过ISO9001、ISO14001、OHSAS18001和HSE四标管理体系认证，经过多年摸索、梳理和总结，创建精细化的物业服务企业标准体系和操作规程，保证公司所管理项目持续保持体系化、全方位、国际化的专业优质服务，同时协助外交部等国家部委完成外事接待或出访任务。
中油阳光物业西南分公司在原昆明分公司、贵阳分公司、安宁分公司基础上重组而成，负责广西、云南、贵州、四川、重庆五省(市)项目，下辖五个项目部：昆明大厦项目部、昆明阳光酒店项目部、西南管道昆明基地项目部、安宁云南炼化项目部、贵阳项目部，管理面积110万平方米。
洪涌涛，云南省物业管理行业协会副会长，中油阳光物业副总经理兼西南分公司总经理，是中油阳光物业旗下惟一一家涵盖星级酒店、高端写字楼、大型工业厂区、公共物业等服务类型的大区公司的负责人。从事酒店服务行业30余年来，他以自身深厚的国际化酒店管理专业经验带领着西南分公司团队不断创新，所管理的昆明阳光酒店连年实现5,000万元经营收入，2015年成为了昆明地区屈指可数“中国五叶级绿色饭店”，2017年获得“中国优秀绿色饭店”荣誉称号。近年来，昆明阳光酒店实现无安全生产事故、无环境污染事件、无交通安全事故、食品安全率达到100%。昆明中石油大厦项目部被评为云南省物业管理“示范大厦”，2017年通过市级示范大厦复验，2018年获得云南省物业管理行业协会颁发的“楼宇杰出服务奖”。
在与《现代物业》的交流中，洪涌涛提到，他在工作中经常强调“安全是一票否决制”，生产经营工作一定要以安全为上，包括设备运行安全、员工安全、食品安全等。项目管理严格执行QHSE管理体系(质量健康安全环境管理体系)，以满足客户需求、保证服务品质。在经营管理中始终贯穿“安全、健康、环保”理念，坚持稳中求进。
《现代物业》：作为“中字头”企业和石化行业服务企业，中油阳光物业将安全和健康放在很高的位置上。您是如何理解“安全”和“健康”之间的关系的?两者是否存在主次关系?
洪涌涛：“安全”和“健康”是相辅相成的关系，安全始终排在健康的前面，也就是说安全是健康的前提，没有安全作保障，就不可能有健康。我经常强调：安全是一票否决制。生产经营工作一定要以安全为上，包括设备运行安全、员工安全、食品安全等，先有安全，才有健康，只有安全得到保障，才会实现“健康”。作为“中字头”企业和石化行业服务企业，我们肩负更大的社会责任，因此安全和健康是我们首要考虑的。我们公司实行的HSE管理体系是健康(Health)、安全(Safety)和环境(Environment)三位一体的管理体系，中油阳光物业也始终坚持注重“环保、节能、健康、安全”的绿色物业理念。比如为了加强食品采购、运输、加工全过程监管，我们按照国家标准建立了食品检验室，对蔬菜农药残留、甲醛、瘦肉精、吊白块、亚硝酸盐等进行快速检测，成为了云南省饭店行业为数不多的具备快速检验食品安全的酒店之一。 《现代物业》：中油阳光物业决定将昆明阳光酒店和写字楼的员工食堂改为员工餐厅是出于哪些原因或考虑?(即把传统的员工食堂概念转变为员工餐厅，以餐厅的方式经营员工食堂)
洪涌涛：主要想通过菜品、口味的变化和就餐环境的营造，提升业主和员工的用餐体验，提高客户满意度。 《现代物业》：从哪些方面或哪些具体措施来提升业主和员工的就餐体验?就餐结算方式是否有变化?
洪涌涛：打餐方式由原来的自助餐式变成了售卖制，增加了互动，同时菜品和菜式也变得更加丰富，顾客可以根据喜好自行进行搭配。遇到传统节日，我们会通过餐厅装饰来打造节日氛围，提高业主和员工的就餐体验。就餐结算方式没有变化。
《现代物业》：从中油阳光物业服务写字楼和工业厂区的经验出发，提升员工工作和生活体验对业主单位能够带来哪些实质性的帮助?
洪涌涛：提升员工工作和生活体验可以解决员工的后顾之忧，让员工对企业有更强的认同感、归属感，快乐工作、快乐生活，能够全身心地投入到日常的工作中，从而更好地服务业主。比如我们每年中秋国庆和春节都会对困难员工进行慰问，让困难员工能够愉快地度过节日，在生活上对他们进行了帮助，在工作中他们就会更加地投入工作，将更好的服务带给业主。 《现代物业》：中油阳光物业还有哪些措施来帮助业主单位提高办公和生产效率?
洪涌涛：在日常服务中，善于发现，根据业主需要提供个性化物业服务，以方便业主的办公和生活。2018年，中石油大厦12楼新入驻一家客户单位，为保证客户单位人员能顺利入驻办公，我们会提前进行工作证卡的制作。在客户单位入驻前，我们会按照对方要求布置好办公家具及办公卡座，进行办公区域卫生清洁与绿植摆放，让业主单位能够顺利入驻整洁、舒适的办公区。 《现代物业》：中油阳光物业有哪些措施帮助业主单位缩减运营成本?
洪涌涛：在宣传和倡导方面，在电器开关位置粘贴“请节约用电”标识，在水龙头处粘贴“请节约用水”标识;昆明项目部为帮助业主单位缩减成本，在维修中使用可二次利用的材料，无需购买新材料;贵阳项目部将业主餐厅布菲炉加热材料由蜡烛改为电热板，每年可节省开支一万余元;安宁项目部将液体型洗手液更换为泡沫洗手液，清洁力更强，月用量从8瓶降低至1瓶，每年可节约成本两万余元。在日常服务管理中，我们还在不断探索，不断发现，力求能采取更多措施帮助业主单位缩减运营成本。 《现代物业》：从中油阳光物业为石化厂区提供的服务内容上看，实际已经和国际上的“设施管理”(Facility Management，简称FM)接轨。您认为，中油阳光物业从一个传统的后勤服务部门，发展到能够参与业主方战略规划和经营活动的全方位辅助服务商，需要经过哪些必要的步骤?
洪涌涛：首先确保服务质量，强化诚信建设，以业主和市场为中心，努力挖掘并充分满足业主对物业管理不断增长的各类需求，提高业主满意度;其次充分挖掘物业设施的潜在功能，为业主提供尽可能多的增值服务;再次是要培养一批物业设施专业管理人才，时刻学习新知识，掌握新技术在物业设施管理方面的应用，才能实现对物业设施最有效的管理和最充分的利用;最后要健全物业设施的管理制度，虽然传统物业管理已经制定了有关物业设施的规章制度，但是要做到更高水平的设施管理，还必须要制定更加详细和全面的规章制度。 《现代物业》：兴业银行昆明分行食堂委托管理项目是西南分公司承接的首个中石油系统外单位项目。将系统内的服务标准移植到系统外，需要业主单位充足的预算作为支持。公司是如何在外接项目的预算和服务标准之间进行平衡的?当预算不够时，是否会适当降低或调整部分标准内容?
洪涌涛：我们承接项目是有选择性的承接，会选择承接一些有品牌影响力的项目，从精细化成本管控、多元化服务增收等方面来平衡预算和标准之间的关系，始终坚持高标准服务，决不降低工作标准。
《现代物业》：公司是否还会继续承接外部餐饮服务项目?如何评估承接的条件?是否会将餐饮服务作为公司的旗舰产品或以此树立市场形象?
洪涌涛：会继续承接外部餐饮服务项目。承接之前，我们会组织各专业部门前往现场进行踏勘，制订有针对性的个性化、管家式服务方案，组织专业人员召开会议，对项目进行评估。我们会将餐饮服务作为公司的旗舰产品或以此树立市场形象。因为我们存在天然的优势，我们的餐饮业态丰富，既有五星级酒店高端餐饮服务，兼营中西餐，也有类似于兴业银行项目的定制式员工餐饮服务，还有大厦5楼自营式业主餐饮服务，配餐种类丰富，餐饮服务人员技能水平较高。并且，中油阳光物业分公司众多，遍布全国，可以很好地实现人员之间的交流互通，各类菜式的交流学习，更好地满足业主的需求。同时，餐饮服务以酒店为依托，在食品采购、食品安全管控方面都存在较大的优势。 《现代物业》：近些年西部地区发展迅速，在城市建设方面正在追赶东部地区。但西部地区人口的消费及生活习惯与东部等地区相比有较大的差异。请问地域特点对当前西部地区物业管理行业特别是商业物业管理的发展有哪些影响?您在带领团队过程中遇到最大的难题是什么?又是如何化解的? 洪涌涛：与东部地区相比，西部地区的物业管理行业本身起步较晚，管理规模进展也比较缓慢，西部地区的地域民风特点还可能会造成思想观念不够开放、创新动力不足、企业管理粗放等问题。但是从另一方面来看，正是由于发展的不充分，西部物业管理行业才有更为广阔的发展前景，我们要进一步坚定信心，有针对性地解决制约西部地区物业管理发展的矛盾和问题，努力打造社会效益和经济效益双赢的行业发展新局面。
遇到最大的难题是综合性管理人才的缺乏。目前物业管理行业发展还不够充分，市场缺乏较为专业的管理人才，我们主要通过团队协作和从基层提拔优秀人才化解这个难题。例如：现任西南管道昆明基地项目负责人的尹小普是原昆明阳光酒店项目部安保部高级主管，自担任西南管道昆明基地项目负责人以来，带领项目人员想方设法为业主方提供优质服务，现在沟通协调、项目管理能力已经得到了业主单位的认可。现任兴业银行昆明分行项目负责人的邹爽，是原市场开发部主管，也是我们最年轻的一位项目负责人，她担任项目负责人后，始终把创效放在首位，将项目收益率由6%提升至了10%。 《现代物业》：对于物业管理行业，您有哪些想要特别呼吁的事情? 洪涌涛：呼吁政府部门扶持物业管理行业，一是履行好监管责任，二是从政策上扶持物业管理。规范物业管理服务标准、服务等级，进行监督，避免物业管理公司之间的恶性低价竞争。 (责任编辑：django) |
