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原载于《现代物业·设施管理》2019年1期
目前，我国正处在工业化、城镇化快速发展的重要时期，因此必须以绿色可持续发展为主要路线，城市建设中的建筑项目也应以绿色节能理念为主，并以此提升城市的空气质量，进而推动社会、经济的发展，更可成为我国未来发展的重大目标。绿色建筑可以充分地体现人与自然的和谐共存，更是我国建筑行业发展的主要潮流;满足民众的需求，绿色节能建筑的发展在一定程度上提升了我国民众的生活品质，并成为我国民生发展的大事。全面地落实绿色建筑理念，可以使城镇的发展更具科学性，并有效地提升建筑的质量、效益与健康指数。
随着绿色建筑不断增多，我国已经进入绿色建筑时代，随着建筑评价标准的制订与实施，更多的房地产商、建筑设计单位及建筑行业都开始朝着绿色建筑方向发展。相关的调查报告显示：目前我国已经有2,580项绿色建筑标识被称为绿色项目，我国绿色建筑的总面积为2.92亿平方米;符合绿色建筑标准的项目为2,379项，建筑面积达到2.72亿平方米;还有159个项目使用了绿色建筑标识，建筑总面积达到0.2亿平方米。从这些参评的绿色项目来看，已有不少绿色建筑项目在设计阶段就已经得到了高星级的评价，但是到了实际运行阶段时却因运营能力缺乏、数据失真等情况无法真正达到绿色标准。因此，相关管理部门应投入更多的精力与资金到绿色建筑中，真正实现绿色建筑运营管理，推动绿色建筑发展。
绿色建筑运营管理指的是各企业为了进一步适应可持续发展的要求，将资源管理、资源保护、生态与环境的改善、消费者的身心健康理念等方面进行综合，并贯穿于整体绿色运营管理的过程中，在此基础上实现社会效益、环保效益及经济效益，确保其呈现出可持续增长的态势。对于我们身边的大多数人工设施而言，我们通常需要在精细的规划后才可以运行，并实现最初立意的目标与功能、经济效益、非经济效益等，这就是运营管理。绿色建筑运营管理的主要目的是为用户提供与传递科学的服务。实现绿色建筑的价值应从投入、转换及产出三个方面来完成。绿色建筑理念非常符合我国可持续发展的要求。随着绿色技术与绿色产品的不断出现，绿色建筑工程项目也随之增多，针对绿色建筑要求的各项实施标准与政策也纷纷出台。可以看出，利用绿色建筑技术并取得绿色建筑标识认证，已经成为我国建筑行业未来发展的主要趋势。
绿色建筑运营管理概述 绿色建筑运营管理与传统物业管理的对比
在社会发展的过程中，传统物业管理已被人们熟知，但是相对而言，绿色建筑运营管理理念对人们来说还比较陌生。我们所说的“绿色建筑运营管理”是在建筑投入运营后利用绿色的、先进的、有效的管理方式，在绿色技术的带动下实现建筑绿色管理的预期目标。由此可见，其具备“四节环保”理念。从绿色建筑全周期理论来看，应在建筑的设计阶段与施工阶段就对绿色运营管理进行综合考虑。在管理方面，绿色建筑运营管理主要是将知识与管理进行结合形成密集型管理模式，并注重管理的先进性、实用性与智能化。然而绿色建筑运营管理的任务并不只是单纯的物业管理，而是要结合绿色建筑预期的管理目标。因此在将绿色运营管理与物业管理进行比较时，应从管理目标、管理功能、管理方式、管理手段、管理成本、管理涉及的阶段及管理者参与度等方面来比较。
绿色建筑运营管理的主体分析
物业管理方、业主方与政府机构构成了绿色建筑运营管理的主体。物业管理方扮演的角色是管理的主要执行者，也就是绿色建筑运营管理的主体方。物业管理企业在参与运营管理时的动因是多方面的，例如企业的知名度、企业的业务范围，但是，利益仍是主要动力。对于绿色建筑物业管理企业来说，其在进行运营管理时成本相对较高，所以大多数物业管理企业将绿色建筑视为工作中的负担。要想进一步增强绿色建筑运营管理水平，应根据绿色建筑管理企业的需求，构建相应的激励机制，并明确绿色建筑管理体系的责任与地位。
业主方是接受物业管理企业服务的主要对象，是绿色建筑运营管理的直接受益者，在绿色运营管理中发挥着重要作用。业主参与到绿色建筑运营管理中可以为管理工作提供动力，还可以有效地节约能源并提升经济效益与环境效益。因为在节约能源与环境保护的过程中，仅依靠物业管理企业是不够的，更需要业主的参与、配合，以达到最初的预定目标。
在绿色运营管理的过程中，政府机构大多是从宏观的层面进行管理，对绿色运营管理的发展起到引领的作用。政府在进行管理时应建立起完善的法律法规与相关政策，为绿色运营管理创建良好的外部环境，同时还应对绿色建筑物业管理企业的资质、人员的专业水平等进行严格审核，提升绿色建筑运营管理的服务质量。政府机构在进行绿色建筑运营管理的过程中，还应重点关注其社会效益与环保效益，将绿色物业管理模式作为绿色建筑运营管理的基础，激励推动绿色运营物业管理企业的发展，这样在一定程度上能降低绿色建筑运营管理的推广难度。
绿色建筑运营管理现状 节约资源与环境保护的现状
在绿色建筑运行阶段，节约资源并进行环境保护主要是为了实现绿色运营管理的预期目标。从建筑全生命周期角度来看，绿色建筑在运行阶段的能耗占全生命周期的74.7%左右,而公共建筑能耗达到了84.7%。建筑行业相关专家通过对绿色建筑运行阶段碳排放量的数据采集、计算模式后发现，绿色住宅建筑与公共建筑中碳排放总量比较相似，在运行过程中会有69%～80%的碳集中排放，但是在进行建筑建造与拆除的过程中碳的总排放量相对较少。在对建筑能耗水平进行评价时，应先提升绿色建筑项目的节能运行效果。
因此，住房和城乡建设部门也将绿色建筑运营管理中涉及的内容进行了细致的划分，主要包括建筑暖通空调系统、建筑照明系统、建筑动力系统的节能效率，以及可再生资源的再利用率和节能管理维护等。此外，为了确保获得的节能数据是真实有效的，应配备符合标准的能源计量设备并对各项能耗相对较大的系统进行能耗单独计量，如电梯、照明等。一级水表计量率达到100%，二级水表计量率达到90%。
在水资源节约方面，参照国内绿色建筑行业的发展需求与近年来绿色建筑工程的经验，在工程进行阶段应从节水系统、节水设备、非传统水源利用方面进行统一的管理。在管理的过程中，应对水系统规划效果进行考察并对节水设备的安全情况进行检验，同时还应对非传统水源的使用效率等进行管理。在管理的过程中，应对平均日用水量、雨污分流情况、景观水体的补充、节水设备的运行情况、绿化技术效果及非传统水源利用率等指标进行重点管理，还应对实际用水的消耗量进行分析与记录，做好节水定额值的比较，以此判断节水措施的好坏以及节水设备是否可正常运行。可以采取一些有效的节水措施，例如，使用的卫生洁具符合《节水型生活用水器具》J164-2002标准的要求;在绿化方面采用喷灌、滴灌等节水器具;将雨水回渗利用，雨水排至室外散水，室外地面雨水一部分经土壤渗透净化后涵养地下水及室外草场和树木灌溉。
环境保护方面，其主要目的是对绿色建筑的室内声光环境进行控制，以及对室外绿化、垃圾的投放与处理进行管理。在控制室内空气质量时，应加强管控手段并结合设备系统进行联动反馈，对其进行专门的调控，做好设备系统的维护工作以保证设备系统可以正常运转、优化设备功能。在进行室外垃圾处理的过程中，应根据建筑的特点与使用功能，制订出垃圾分类、管理与收集制度，做好垃圾站点的清运、清洁与回收记录，为消费者创造良好、舒适的生活工作环境。 绿色建筑运营经济政策方面
在进行绿色建筑运营管理时，政府部门制订了一系列推动绿色建筑运营管理的经济政策。同时，各地区也应根据自身经济发展的要求制订出适合本地区发展的经济激励政策，主要包括政府财政补贴政策、减免费用政策、信贷激励政策及税收优惠政策等相关的鼓励政策。 政府财政补贴政策
从某些城市的绿色建筑运行情况来看，获得绿色建筑运行标识的建筑项目会得到政府财政补贴奖励。相关的建设部门与财政部门应根据地区要求制订出相关的财政制度及管理规定，对取得绿色建筑标识的建筑单位进行评级，制订相应级别(一星级、二星级、三星级)的补贴金额标准。 减免费用政策
目前，我国一部分省市为获得绿色建筑标识的项目制订了减免费用的政策。我国北部某城市政策规定，一星级绿色建筑可以得到政府30%的费用减免，二星级、三星级建筑可获得的减免力度更大，分别为70%和100%。实施减免费用政策可以有效推动绿色建筑运营管理的发展。 信贷激励政策
与普通建筑相比，绿色建筑在建设过程中需要的建设成本、运行成本相对较高，回收投资的时期也相对较长。因此，一些地区为了进一步推动绿色建筑的发展放宽了信贷政策，并根据项目制订出相关的优惠政策。某省根据不同的主体制定出了相应的金融服务政策：开发商在进行绿色建筑项目开发的过程中，可以享受贷款利率低于1%的贷款政策;消费者在购买绿色建筑产品后，可享受金融机构利率下调0.5%的贷款优惠政策。此地区在该政策的推动下扩大了信贷机构在绿色建筑方面的发展规模，还提升了开发商与消费者建设、购买绿色建筑的积极性。 税收优惠政策
还有些地区为了支持鼓励绿色建筑运营管理，制订了相关的评价标准，使绿色建筑管理企业可享受相关的税收优惠政策。为进一步推动绿色建筑运营管理的发展，还可以制订出加快绿色建筑运营管理的制度，规定绿色建筑在投入使用后可以获得代表二星级、三星级标准的绿色建筑运营标识，并根据政策享受税收优惠。
提升绿色建筑运营管理水平的措施
以我国某市建设的生态城为例，此生态城项目属于我国与新加坡政府的战略合作项目，体现了我国与新加坡政府在应对全球变暖、改善环境、节约能源与资源的决心，为建筑资源节约型、环境友好型社会提供有力的参考。此生态城作为国家间进行联合开发的第一个生态城项目，在建设初期就拟定了纲领性的指标体系。指标体系包括22项相关额控制性指标、4项引导性指标。在此生态项目方面，最具有代表性的指标为实现绿色建筑比例百分之百。此生态城在设定指标时，以我国《绿色建筑评价标准》(GB50378)与新加坡绿色标准为准，具体的运营管理措施如下：
第一，应对绿色建筑运营管理者的任务与职责进行明确。物业管理机构在获得绿色设计认证建筑后，确保绿色建筑的正常运行并明确设计目标责任，在得到绿色运营认证后，应给予物业管理企业相应的精神奖励与经济奖励。
第二，对绿色建筑运营增加的成本进行认定。绿色建筑在建设的过程中会增加一定的成本，同时也会增加其运行的成本。因此，建议已获得绿色运营标识认证的建筑物根据星级标准来收取相应的物业管理费用，并对绿色建筑运行增量成本进行弥补，在机制上使物业管理企业得到相应的回报，提升物业管理企业的经济效益。
第三，建设者应根据成本对绿色建筑进行设计与建设。建设者不能不惜成本地建设绿色建筑，所以应在满足绿色目标与用户需求的基础上尽可能地降低运营成本。
第四，利用信息化、智能化体系做好绿色建筑运营管理数据的分析。在构建信息管理平台与智能控制平台后积累的数据信息、成本信息及收益信息等可以有效地反映出绿色建筑的实际效益。
第五，优化设备管理与保养。运行管理应确保其能满足特定的功能要求，并根据设施设备状态建立并实施设备设施运行管理制度;建立并实施上述系统中的主要用能设备的管理制度，宜将经济运行要求纳入相关的管理制度，确保设备处于正常运行状态;建立并保持建筑本体及主要用能系统、主要用能设备的档案以及运行、维护、维修记录;建立并实施能源贮存管理制度;优化维护保养;保护保温层，防止能源传导。
结语
在绿色建筑运营管理的重要阶段，其消耗的总能耗高达75%。因而，要想真正实现绿色建筑预期的目标与预期的价值应将绿色运营作为重要的阶段。在绿色建筑运用阶段，人是绿色建筑运营管理的核心。但是，在实际管理的过程中，管理的主体却缺乏对建筑绿色性能目标的关注与绿色运营的意识，在一定程度上阻碍了绿色建筑的发展。
要想实现绿色建筑的管理目标，首先，应利用建筑企业与绿色建筑管理单位分析出绿色建筑运营管理的策略。其次，物业管理企业与业主群体也应运用合理的运行策略选择收益策略。但是，从目前的实际情况来看，只有均衡物业管理企业与业主间的关系才能保证绿色运营管理的发展。在引入政府补贴行为后，物业管理企业应提供相关的绿色运营服务策略，业主也应选择合理的绿色运营策略来支持绿色运营管理，以满足绿色运营管理策略的要求。所以，在进行绿色运营管理的过程中，政府应充分发挥调控作用并给予一定的财政补贴、建立市场准入制度与标准等政策;在政策鼓励与经济奖励的作用下，物业管理企业与业主应不断增加环境保护意识，在此基础上提升物业管理企业的收益，还应提升绿色运营管理的力度，为绿色建筑运营管理的发展提供动力，实现绿色运营管理的预期目标与实际价值。 参考文献： [1]徐伟,刘姗姗.绿色建筑节能技术增量成本与效益研究[J].建筑节能,2016. [2]毛艳辉,王云海.基于碳排放的绿色建筑容积率奖励额度测算[J].建筑经济,2016(6):88-91. [3]王清勤,李国柱,孟冲等.健康建筑的发展背景、标准、评价及发展平台[J].建筑技术,2018(1):5. [4]黄莉,王建廷.绿色建筑运营管理研究进展述评[J].建筑经济,2015(11):25-28. (责任编辑：django) |
