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物业管理人物志——沈明展

时间:2019-06-28 09:57来源:未知 作者:django 点击:
沈明展 : 1998年开始参与住商厂办混合使用园区物业开发管理工作,时任台湾经济工业主管部门工业区组成员。 2006年至2008年任合美工程股份有限公司策略长,完成台湾第一宗官方开发工业园区委托民间经营管理的案例。

 



  

沈明展
 

  人物履历:

  1998年开始参与住商厂办混合使用“园区物业”开发管理工作,时任台湾经济工业主管部门工业区组成员。

  2006年至2008年任“合美工程股份有限公司”策略长,完成台湾第一宗官方开发工业园区委托民间经营管理的案例。

  2008年至2013年任“华夏科技大学”资产与物业管理系暨研究所助理教授兼硕士导师。

  2013年至2014年任“宏国德霖科技大学”不动产经营系助理教授。

  2014年至2016年,取得台湾“都市计划技师”、“不动产经纪人”等专业资格。

  2016年至今,任“逢甲大学”公共政策研究中心研究助理教授兼执行长。
 

  生涯重要管理项目
 

  项目1:南科液晶电视及产业支援工业区。台湾第一宗官方开发工业园区委托民间经营管理案例,藉此经验延伸与确认物业管理专业的视野与核心价值。
 

  项目2:为阳光控股集团阳光学院物业管理专业提送“从物业管理迈向资产管理”发展备忘录,归结与反思物业管理现场的困境与发展潜力。
 

  项目3:不动产交易应用区块链技术。亚洲地区首度运用虚拟货币技术验证不动产交易流程,提升物业移转效率、避免错误或谎骗风险,确保交易安全。
 

  沈君于大学时,主修土木工程、辅修建筑专业。攻读硕士期间,就读台北大学都市计划研究所,奠定了宏观整体、系统联动的观察分析与解决问题的能力。一开始投入物业开发管理行业,就接触最复杂的“园区物业”案场。
 

  在台湾,“园区物业”案场犹如一个中小型的工业城镇或都市计划;依台湾法令,园区范围内容许一定比例或一定规模为限的设厂、商业、住宅、公共设施等,甚至部分园区还有专用码头,作为对外联系的交通运输管道。所以,不论何种类型物业会面临的问题,“园区物业”几乎都会出现,譬如人员或车辆进出监控问题。只是“园区物业”的复杂性和困难度会被更加放大,不是社区规约、区分所有权人会议或管理委员会决议就可以遂行解决的,还需要适时借助契约、法规与公权力来协助处理。因此“园区物业”多数时候是由官方主管机关来管理,只有少数“园区物业”案场可以成功地委托民间经营管理。因此,好的“园区物业”管理也最能彰显物业管理的专业核心价值,包含资产软件管理、建筑设备硬件管理、合约信息管理、人流管理、金流管理等五大核心业务,以及区位的最佳收益使用、可持续发展环境与财务永续三大价值保证。
 

  有感于要做好物业管理工作,其所需专业常涉及不同学科,往往跨越建筑、土木、机电、法律、财务、市场营销、都市计划、公共行政、人资管理等多重领域。这不是某个高等教育机构单一系科专业就可以胜任,更遑论实务上,也没有哪一位物业管理专业人士可以融会贯通上述学门知识,担纲如此重要角色。所以,沈君的解决方法就是:聚焦物业管理专业,只做与核心价值有关的事,其他则因地制宜建立治理机制,将权力下放给协力厂商。
 

  物业管理被认为是项专业,具备知识整合、跨越多重学门特性,五大核心业务间相互联动、彼此竞争资源,却又必须朝向共同目标,合作前进。因此,系统整合就成为物业管理首要的专业核心。而要让复杂的物业管理系统可以运作得顺畅,建立治理制度则是另一个必需的专业核心。
 

  物业管理专业对内需建立规范,制订SOP,才能维持服务质量,产出可预期结果;对外则透过合同,利用定型化契约与司法潜在的约束力,让协力厂商、租赁户、委托方、受雇者和物业管理同仁站在相同位置,朝向共同方向前进。
 

  目前,沈君志在戮力将物业管理核心业务知识、专业能力和实务经验传递给新一代的物业开发管理人员,并受托进行与物业相关的制度分析与设计等研究。2018年底,甫完成台湾“最高内政事务主管机关”委托之“租赁住宅管理人员专业训练及测验制度规划”、“租赁住宅管理人员资格取得测验题库建置”等制度规划与建置工作。
 

  以下即是沈君从投入物业开发管理行业、取得台湾政治大学地政学博士学位后转进高等教育机构,从事物管相关教学研究,从幕前走向幕后华丽转身的心路历程。
 


讲学中
 

  物业管理是系统科学与法律经济学的孪生科学
 

  沈君认为,物业管理行业存有资产软件管理、建筑设备硬件管理、合约信息管理、人流管理、金流管理等五大核心业务,部门间相互联动、竞争资源,若无系统科学发挥整合功能,经常发生掣肘,导致案场失败的案例。
 

  部分标榜扶贫的公宅,导入先进的生物辨识技术,作为住宅社区人员和车辆进出管控的工具。但是如此高端技术需收取相对高的维管费用、软硬件与数据库更新费用,却在没有取得住户管理委员会共识下,在保固期满发生故障时无力更新维修身份辨识系统,相关设备终沦为无用的装饰品。如果建筑设计阶段,物业管理前期规划就已经考量未来居住使用者的经济能力,或许管控社区进出人员和车辆工具,就不会贸然导入那样先进昂贵的技术。很明显地,这是系统缺乏整合运作失灵的案例。
 

  相反地,系统科学发挥跨业务部门知识整合的成功案例,同样会成为课堂上传授分享的教案。
 

  因为地缘经济影响,二三线城市受到中心都市人口增长压力、潜在居住需求诱因,常会提早投入住宅社区开发。但是在漫长的完工后代理销售期,开发商常委托物业管理公司于营造团队撤场后代为管理。问题是:代销期不知何时才能终止,随着时间递延,开发商承受偿还工程贷款的负担与支付物业管理公司的管理费用压力只会愈来愈大。
 

  就有这样案例——开发商只得找物业管理公司协商降低管理费用,但却又不同意减少岗哨数量与巡哨频率,或部分地区改为开发商自主管理;两边僵持不下,只得将问题汇总后送资产软件管理、金流管理、合约信息等三部门评估分析。三部门联手提出让开发商“天都还没亮”就急着答应的方案,大意是:开发商不用支付委托管理费用,而是将该费用数额对等的有限年金价值,以无偿提供部分代销售之住宅单位给物业管理公司使用收益,作为抵偿管理费用。接下来,就是物业管理公司展现市场营销,担任二房东包租获利的能力。当然此时,物业管理公司最需要的是收集市场讯息与评估分析包租市场的能力,以及利用定型化契约和司法力量,约束委托方、协力厂商、租赁户,避免有一方反悔或谎骗,如此才能确保预期租利不被寻租攫取。
 

  对物业管理专业而言,系统科学与法律经济学经常是孪生的。前者需要后者支援,才能确保系统运作成功;后者不能局限法规条文与文字叙述,而是预判条文条款冲击所可能产生的可预期行为是否符合前者系统设定目标,故后者称为“法律经济学”,而非“法学”。
 

  归纳成功案场的解决策略,其要件包含如何创造案场区位的最佳收益使用、不同使用租利的产生与归属、因应运作失灵的对策,以及涉及协商谈判、信誉、反复合作机会的治理机制。
 

  南科液晶电视及产业支援工业区作为台湾第一宗官方开发工业园区委托民间经营管理案例,透过行政契约,让受托管理机构具备公权力和资产处分能力,才能结合当地区位条件,积极地创造最佳收益使用,并兼顾可持续发展的环境。弹性的商业模式也使资产处分所得租利,不断挹注物业管理基金,成就财务永续目标。
 


与物业管理机构合作双向导入个案教学法,探讨区位最佳收益使用。
 

  物业管理现场的观察和忧心
 

  沈君自投入物业开发管理工作已达20年,投入台湾高等教育、物业管理教学研究也近10年,观察物业管理现场,对目前发展趋势感到忧心。多数媒体只报道与关注“首善之区”指标性物业案场的现况,如台北信义行政区的豪宅个案案场管理发展情形。因此标榜“高级管家”的物业管理专业,常被误以为就是整体物业管理专业的全貌。实则不然,多数物业管理专业人员都没有机会进入豪宅案场担任“高级管家”,“高级管家”的市场需求并不充足。以“高级管家”作为物业管理专业发展方向,不但会窄化专业者或毕业生就业机会,“高级管家”的高帅形象也易让物业管理专业性被低估。
 

  事实上,物业管理现场普遍呈现的是“三低问题”——低价、低薪、低水平。
 

  收支难平与低薪趋势

  失败的物业管理商业模式,症结点在于收支难平,而收支难平又引发低薪趋势。前者肇因于物业管理提供服务的主要收入来源往往是和其他物管业者竞标,并与社区管委会议定管理费用的结果。依据经济学原理,在信息不对称情况下,业者最有利的选择往往会选择出价最低者,也就是所谓的“柠檬市场效应”。如此低价取得服务,自是只能低薪聘用从业人员。因此物业管理低薪趋势,已然成为常态。
 

  低薪趋势造成劳动水平低落

  其次,由于物业管理长期低薪常态,高素质的劳动力就不乐于投入本业;或是劳动力水平提升后,取得更高学位者便不愿意继续留在本业服务。以上两个因素,都会持续性地使物业管理本业呈现劳动力素质低水平现象。
 

  劳动水平低落又与收支难平息息相关

  最后,物业管理低劳动水平印象,又使本业收支更加难平。委托方业主更不愿意提高管理费用来委托代管旗下物业;相对地,物业管理公司也只能派遣人力,提供简单清洁、维护管理、生活秘书、高级管家等低阶且非专业性的工作。
 

  物业管理专业领头人需要创新观念

  在为世界500强企业阳光控股集团阳光学院物业管理专业提送“从物业管理迈向资产管理”发展备忘录中,沈君提出高广度创收构想来解决“三低”问题,使大多数物业管理专业者与毕业生有更好的发展。
 

  资产管理为业主创造利润

  物业管理专业要提升,代租售、包转租等客制化资产管理的加值服务,能使业主和专业者利益趋向一致。
 

  相对于支付管理费用买到物业管理服务,业主更乐于无须支付费用,而是根据旗下物业价值年金与本业业者投入比重,共同合作开发物业品项、创造商机分享利润。譬如将原本长租物业和本专业合作后,运用资产管理知识(如市调分析),包租给企业、学校作为宿舍,或经营背包客旅宿等其他使用,创造更高楼效且分享更多利润,从而增加收益。
 

  结合资产专业有助提升社会地位

  物业结合资产管理的专业形象需仰赖专业证照与专业经理人制,从执业资格和业务负责来确认专业程度;意即要有能耐为业主创造利润、取得业主专业信任。
 

  形式上,需要法规授权或机构认可的专业证照来认证其专业能力,如医师或律师;实质上,则需要通过工程、规划、财务、法律的专业训练,才有能力撰拟并实践“服务建议书”,在有限资源下,解决资产软件管理、建筑设备硬件管理、合约信息管理、人流和金流管理等核心业务所带来的问题,创造商业模式达到商业目标。如此成为专业经理人,自能提高报酬与社会地位。
 

  资产处分可提供更多异业合作机会

  从物管提升到资产管理,透过资产处分才能为业主与住房客建构时间距离半径的舒适圈。专业经理人还可透过业主的合约授权,选择独家的异业来跨域合作。如社区内,一分钟叫车服务、一刻钟按摩服务、一小时法律咨询服务、一个下午的钟点佣人管家、一天的烹饪体验教学课程等,以增进生活便利性和幸福感,并藉此增加业外收入。
 

  物业管理专业有赖科技辅助执行
 

  随着科技日新月异,物业管理现场也不断导入新工具来辅助业务执行。BIM(Building Information Modeling)、生物辨识技术(Biometrics)、互联网(Internet)等科技,已分别应用在设备生命周期管理、人员或车辆进出管控、故障排除与叫修、管理费用收缴等业务执行端,使得物业管理的时效与精准程度,不断被提升。
 

  但是运用科技经常是一体多面,有利有弊。对物业管理公司来说,莫过于初期投资、人才培训和实际收益是否成比例?除了指标性案场要求科技运用须有相应水平,多数案场还是依赖审慎的财务评估。除非科技工具本身,除了拥有便利与方便目的外,还可以创造额外利润。
 

  2008年10月31日比特币(Bitcoin)创造者中本聪(化名)发表关于《点对点电子现金系统(A Peer-to-Peer Electronic Cash System)》论文后,全球进入区块链(Block Chain)时代。区块链2.0排除发行虚拟货币和矿工采矿的获利模式,而是导入区块链技术在各个应用实务上。
 

  沈君自2018年起,即担任台湾最高内政主管机关发展区块链应用相关计划的共同主持人,并具体地运用在物业交易移转,借以提升效率和降低风险。
 

  密码学机制

  物业移转过程需验证的资料如身份人别、产权信息等,都会透过杂凑函数的演算,求得杂凑值来记录,以供后续数位签章与验证。而经篡改信息的资料也因无法再次验证原来杂凑值,终止后续流程和交易。
 

  分散式(分布式)账本

  区块链将所有与交易有关的资料如租赁、买卖或委托契约等存放在多个节点。如此去中心化的资料保存方式,让后续授权者得以追溯历史;篡改资料信息必须进到全球节点的每个分散式账本,其成本、规模、复杂度和技术门槛等都非常高,无法办到,故可藉此提高资料可信度。
 

  共识决算法

  区块链让每个拥有交易记录的节点以多数决方式取得验证信息正确性的共识,借以降低中央控管单位恶意或遭骇入(黑客攻击)意外,导致错误与讹诈的风险。
 

  智能合约

  串联实体世界与区块链的媒介。由负责管理机关将物业移转的法令规定、流程、处理机制等规范,利用程序语言编辑成智慧合约指令,借以驱动程序、呼叫验证区块、继续或暂停交易移转登记。
 

  江山代有才人出:期待后继有人
 

  沈君投入物业开发管理工作,历二十余年。不论从事“园区物业”或物业相关教学研究,最念兹在兹的,就是产业发展方向、专业核心价值和后继之人。
 

  在台湾的物业管理全盛时期,上至“最高行政机关”下至管理案场,言必称“物业管理是新创产业”;以“物业管理”为名的四年制大学日间部本科就多达六所。时迄今日,多数本科不是更名转型、被并入其他系科,就是关闭系科专业、停招,使得物业管理究竟是不是一项专业都激起剧烈辩论。
 

  沈君认为,物业管理绝对是专业,尽管这里面涉及不同学科知识,但仍不改变其系统整合和建立治理机制的专业核心。只要物业管理领头人能放下本位,不囿于表面形式,认真思考利他,为业主、住房客创造利益,就能找到专业的初衷和发展方向,也能妥善驾驭科技工具,为物业管理本业找到后继之人和永续发展的道路。
 

  (本次采访得到台湾和艺顾问有限公司执行长林世俊的帮助)



 

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