案情介绍

　　深圳某小区物业管理公司计划对小区天面水池进行清洗，于2003年12月17日向小区各业主发出通知，内容为：“定于2003年12月18日对小区天面水池进行消毒清洗，请各业主(住户)储足用水，届时给您带来用水不便，敬请谅解。”2003年12月18日，物业管理公司对小区天面水池进行消毒清洗，在清洗4栋楼楼房顶水池时，水流到楼顶花园后浸满从而溢进小区业主王某所住的房间(复式)二楼与一楼，王某18日中午下班回家后发现该房被水浸泡，屋内的装修受到损坏，便立即通知物业管理公司前来处理。物业管理公司赶到现场，分析水浸原因，认定是清洗水池自来水大量外溢造成。物业管理公司派人到王某家进行清理。后由于双方对房屋的修复问题无法达成一致意见，导致发生纠纷。2004年5月18日，王某向法院提起诉讼要求物业管理公司赔偿损失38,321元。

　　争议焦点

　　原告诉称，本案系由于被告在行使管理义务时，对应注意的事项未尽告知义务，且对物业的管理不善，出现了水池内自动阀失灵，造成了原告的房屋被水浸泡，原告的权益受损，责任在于被告。造成了原告经济损失，被告应承担赔偿责任。

　　被告辩称，本案系原告将通过自家阳台的下水道处养龟、堵塞，造成天台水流经其家阳台时不畅，水溢出后酿成水灾，这是原告自身过错造成其家里被水淹坏，没有理由要求无过错方的物业管理公司为其承担过错法律责任。请求法院驳回原告的诉请。

　　法院判决

　　法院查明，涉案水池位于小区4栋楼顶，该楼层有三个下水管道，其中一个要经过王某房屋的阳台地面以后流到另外一个下水道。王某在其阳台地面修建了养龟池，将该下水道堵塞。物业管理公司在对4栋楼顶天面水池进行消毒清洗时，水池内自动阀失灵造成大量自来水外流，水流到楼顶花园后受到堵塞，溢进王某所住的房间(复式)二楼与一楼，造成王某房屋被水浸泡，屋内的装修受到损坏，价值为人民币25,341元。法院认为，物业管理公司在进行清洗作业时，对应注意的事项未尽告知义务，且对物业的管理不善，出现了水池内自动阀失灵，造成王某的房屋被水浸泡，应承担主要的法律责任。而王某将通过自家阳台的下水道处养龟、堵塞，造成天台水流经其家阳台时不畅，水溢出后酿成水灾，也存在过错，应承担次要责任。法院据此判令物业管理公司赔偿王某房屋损坏赔偿金为人民币16,042.2元。

　　评析

　　物业管理实践中经常出现小区业主房屋被水浸泡，业主向物业管理公司索赔的事件。水浸发生的原因有很多，有的是排水设施设计不合理，有的是自来水管爆裂、水龙头未关闭或者失灵，有的是下水道被堵塞等等。就民事诉讼而言，业主既可提起侵权之诉又可提起违约之诉。

　　本案法院是按房屋侵权纠纷进行审理的。《民法通则》第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。第一百三十一条规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。本案物业管理公司在对涉案财产所在的4栋楼进行消毒清洗时，存在两点过错，一是对物业管理不善，水池内的自动阀失灵，物业管理公司作为管理者是存在过错的;二是对应注意的事项未尽告知义务，物业管理公司向各业主发出通知时，仅告知各业主(住户)储足用水，对可能发生的自来水外溢造成业主财产损害的情况估计不足。正是由于物业管理公司的过错，导致王某财产受到损害，物业管理公司应当承担民事责任。而王某在自家阳台上修建养龟池，将下水口堵住，也是该损害后果发生的原因之一。涉案房屋楼层有三个下水管道，其中一个要经过王某房屋的阳台地面以后流到另外一个下水道。下水道的功能是用来排水的，任何人未经许可不得擅自变更下水道的功能，而王某在其阳台地面修建养龟池，将下水道堵塞，导致水流不能正常下排，王某对其自身财产受到损害是存在过错的，根据《民法通则》的规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。因此，法院在认定双方对于损害的发生都存在过错的情况下，酌情减轻物业管理公司的责任，判令其承担王某所遭受的部分损失是正确的。

　　本案争议的另一焦点是有关因果关系的问题。即物业管理公司疏于管理、疏于通知和王某堵塞下水道哪个才是造成王某财产损害的原因。法学理论认为，法律事实与损害后果之间的因果关系并不以必然性为条件，也不以直接性为条件，只要法律事实在通常可以预见的情况下可能造成损害后果发生，而该法律事实又是造成损害的实质性因素，那么就应该认定该法律事实与损害后果之间存在法律上的因果关系。按照该标准，可以认定物业管理公司疏于管理、疏于通知和王某堵塞下水道两者都是造成王某财产损害的原因。

　　综上，物业管理公司和王某对于房屋装修损失的发生都存在过错，其过错行为与王某财产损害之间都存在因果关系，该损失应当由物业管理公司和王某按照主次分别承担。
 

　　(作者单位：广东省人大常委会法工委会)

　　原载于《现代物业》2007年第10期/总第64期