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案情回溯
厦门市某房地产开发公司在厦门岛外著名风景区旁开发建设了“巴厘广场”商品住宅小区，共13栋楼，全部面向社会销售，每平方米售价人民币25,000元。张某、李某、王某、赵某、孙某及被告金某分别购买并入住，并且都住在该楼第3单元，除楼层不同外，6户户型完全相同，且房屋朝向一致。其中：金某住在6楼顶层，孙某住在5层，赵某住在4层，王某住在3层，李某住在2层，张某住在1层。6个人分别拥有对所住房屋的所有权。
2013年10月，随着新一轮家庭住宅装修热潮的兴起，已入住一年多的顶层(6楼)住户金某认为原房屋装修已经过时，于是想重新设计、装修现住的房屋。几天后，金某动工装修。金某住房中的卫生间由于入住时地面、墙面贴的是瓷砖，一年来，已有少部分瓷砖裂缝、掉落，金某决定用马赛克代替瓷砖。于是，金某敲掉了卫生间地面、墙面的瓷砖。在施工过程中，由于方法不当，将卫生间地面、墙面的部分防水层也一同敲掉了。其间，楼下住户孙某偶然发现自家卫生间顶板粘贴的壁纸有漫水泛黄、起泡现象，遂上楼盘查金某的施工情况。在发觉卫生间防水层已被金某部分破坏的情况后，孙某立即向金某指出，并说明水已开始渗漏到自家室内，要求金某修理好防水层后再施工。对此，金某并未采取得力措施，只对孙某说，马赛克一贴上自然就不漏水了。在卫生间装修过程中，金某考虑到冬天洗澡温度有些低，便在卫生间里加了热风机。金某的卫生间装修完毕后，又准备在客厅设置一个“隐形酒柜”。在施工过程中，将与隔壁604室的分隔承重墙用冲击钻、铁锤打进一个高1.7米、宽1.2米、深近20厘米的长方形凹坑。凹坑致使604室邓某已贴好的壁画出现鼓包、破裂的现象；且由于金某开挖的是楼房承重墙，给楼房安全造成了隐患。邓某多次找金某要求解决问题，金某只作了经济赔偿。
金某住宅的卫生间装修完毕，很快开始使用。由于防水层已被破坏，水很快向楼下渗漏，楼下孙某卫生间的顶棚壁纸很快由泛黄、起泡到开始大面积脱落，与卫生间相邻的卧室壁纸、墙面也开始不同程度地出现水痕、起鼓现象，并由乳白色变黄。孙某多次找到金某，金某只作了一些简单处理，渗水问题并未得到根本解决。
对此，孙某及张某、李某、王某、赵某五户居民一致要求金某将承重墙恢复原状并修复卫生间，金某都以“工程太大，没有时间”加以搪塞。五户居民便向有关部门反映问题，经当地居委会调解，金某只答应给予一定的经济补偿，并认为，自己家里的东西爱怎么改是自家事。在协商不成的情况下，五户居民诉至人民法院。
法院判决
厦门市某区人民法院经过庭审调查审理认为：
（一）金某虽然通过购买房屋的行为取得了房屋的所有权，但其专有房屋内卫生间防水层用于其与其他居住人共同使用的部分。
（二）金某对共有设施有使用的权利，也必须承担保护和管理的义务。
（三）根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：共有人擅自处分共同财产的，对其他共有人造成的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
另据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”故人民法院判决如下：
（一）责令金某对私自改动的承重墙恢复原状，重新修理卫生间防水层。
（二）由被告金某赔偿原告一切经济损失。
法律评析
在本案中，对各个住户的商品房的所有权性质应如何认定？
首先，必须明确的是，商品住宅楼中，购买房屋入住的各个住户的所有权类型既不同于按份共有，又不同于共同共有。依照《民法通则》第七十八条的规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”按份共有有以下特征：（1）按份共有的所有权为一个，按份共有人各自拥有的只是共有权；（2）共有权在量上分析为份额，标的物并不作量上的分割；（3）各共有人依其份额享有共有权，其权利、义务都以其份额为限。
从民法理论上讲，共同共有以共同关系为前提，如夫妻关系、合伙关系等。共同共有因共同关系而发生，因其存续而存续，因其消灭而消灭。对照上面的理论，可知：（1）商品住宅楼中，购买房屋入住的各个住户的所有权不是按份共有，因为各个住户分别对自己所购买的房屋享有所有权，并且这种所有权是住户对房屋享有的一种专有的权利，是多个所有权分别同时存在，而非按份享有一个所有权。（2）商品住宅楼中，购买房屋入住的各个住户的所有权也不是共同共有。因为各个住户之间并不存在那种共同共有赖以存在的共同关系，且各个住户对房屋的所有权只及于自己所购买的那一部分，不能及于他人，是专有的，排他的。
其次，对于本案商品房中各个住户的所有权性质，应认定为现代民法中逐步发展起来的一种所有权类型——建筑物区分所有权。在认定本案性质时，人民法院对商品房中各个住户的所有权性质尚有不同认识，为此，有必要先明确商品住宅中住户的所有权类型，即建筑物区分所有权。可以看出：各个住户之间的所有权，既包括建筑物的有独立用途部分的所有，也包括对共有部分的共同所有。在这种所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各自独立部分效用的发挥，离不开楼梯、供水、供暖、供电等设施的共同使用，即建筑物中各有独立的部分，也可以成立所有权，但该所有权的行使，以整个建筑物共用设施的用益权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有与共有的结合，构成了现代民法中逐步发展起来的一种新的所有权类型——建筑物区分所有权。
再次，建筑物区分所有权要受到限制。建筑物区分所有权，是指所有权人对建筑物有独立用途部分的专有权和对共用部分的共有权的总称。它是按使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为所有人独立使用的部分和由两个以上所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的所有权与对其共用部分的共有权的结合。这种所有权类型的产生源自于商品住宅房屋的出售，使得房屋产权结构多样化，即一栋楼内的分户购买者成为各个单元套房的所有人，楼房的共有设施、设备成为各个产权人的共有财产，而使楼房权利结构由单一的公有转变为多个分别所有权和共有权并存。建筑物区分所有权人身份具有双重性，即对于同一个所有物，具有专有权人和共有权人两种身份。
建筑物区分所有权人是对共、专有部分享有占有、使用、收益、处分的所有权的全部权能，但与其他区分所有权人的关系较之于一般所有权而言，要受更多的限制。如区分所有权人应遵循规则，不得随意改动区分所有权人专用部分内的共用部分，如致侵犯其他共有人的利益，更应履行义务。
(未完)
《现代物业•新业主》2014年第6期/总第292期
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