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江苏省如皋市共有物业服务企业75家，其中如皋本地物业服务企业56家，南通及其他省市物业服务企业19家。在这些服务企业中，一级资质8家（本地物业服务企业2家），二级资质12家（本地5家、外地7家），三级资质55家，从业人员近4,000人，物业服务项目145个，管理面积约1,400万平方米。如皋城管局作为物业管理主管部门，将物业管理列入现代服务业发展体系，努力提升物业服务水平，取得长足进步和发展。
加强法制建设，建立物管政策制度体系
把完善物业管理政策制度体系作为依法规范物业服务市场秩序的首要任务。从扶持物业服务企业做大、做强、做优入手，调研出台了《如皋市关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，就物业服务的收费、税收、资质升级、人员招聘与培训等方面，做出了相关规范性要求，明确了物业服务企业所享受的扶持政策。《意见》要求建立物业服务费定价机制，严格执行国家、省有关物业服务收费规定，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制，凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。
加强金融扶持，对于当年新招用符合小额担保贷款申请条件的人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上，并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型物业服务小企业，经办金融机构可根据企业实际招用人数合理确定小额担保贷款额度，最高不超过人民币200万元，贷款期限不超过2年。减免物业企业相关税收，对年应纳税所得额低于6万元的小型微利物业服务企业，其所得额按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。对本市物业企业资质二级晋升一级、三级晋升二级的分别给予一次性扶持资金10万元、3万元，对进入南通市物业服务业20强的企业给予一次性奖励5万元，列入省重点物业服务业的企业实行“一企一策”。落实职业培训补贴，对从事物业服务的登记失业人员、进城求职农村劳动力等未就业人员参加定点培训机构组织的物业服务技能培训的，享受职业培训补贴，物业服务企业享受定额职业培训补贴。
鼓励各物业服务企业积极对外引进物业行业领军型人才和具有国家物业管理师职称的人才，其相关补贴待遇参照《如皋市引进高层次人才和紧缺人才暂行办法》、《如皋市高层次人才、紧缺人才技术津贴发放办法》等文件进行申请，列入人才基金支出。对于在城市各项创建工作中有突出贡献的物业服务企业和个人，以及深得业主赞扬，在我市物业行业有表率作用的物业服务企业，将在市级各项企业评比活动中给予表彰嘉奖。
针对安置区物业管理难题，出台《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》。针对物业服务企业创先争优积极性不高、业主大会组建和业主委员会作用发挥不明显、物业服务企业退出项目管理监管机制不健全、老小区管理不到位等突出问题，提请市政府出台《如皋市物业服务企业星级评定办法》、《如皋市主城区住宅小区业主委员会考核办法》、《如皋市住宅老小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》、《如皋市物业服务企业退出项目管理办法》等文件。为将物业服务企业的行为纳入诚信体系建设，出台《如皋市物业服务企业信用档案评定办法》，记录企业经营管理项目情况、主要业绩及良好/不良行为记录等，为开发企业和业委会选聘优质的物业服务企业提供指导。
老旧小区墙面出新工程
加大监管力度，维护物业管理市场秩序
强化物业入驻资质监管。物业企业入驻备案是物业企业进入市场的第一道关口，如皋城管局在受理材料后，对备案材料特别是对资质证书、营业执照等溯源追查。2014年底在备案监管的过程中，发现南通贝亚物业公司存在资质造假行为，该局依法立案查处。2015年对全市所有物业企业，特别是早年未规范备案登记前就入驻的一些物业企业进行全面资质普查，发现上海领行物业公司资质造假，该企业提供的企业资质证书显示为上海审批通过的二级资质，但在与上海房管部门核实时，却发现该企业并不存在，该局对该公司进行立案查处，将其逐出该市物业服务市场。
强化物业管理过程监督。紧扣前期物业管理招投标、物业项目承接验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理、房屋维修资金交存等“五个”关键环节，依法加强行业监管，维护物业管理各方当事人的合法权益。如皋城管局对所有新建项目的前期物业服务全部按规定实施前期招投标，通过专家评标为业主、开发企业选聘物业服务企业，规范前期物业服务行为；严格审查物业管理用房验收和新建项目的承接验收工作，按照物业管理用房千分之四的标准，实地对物管用房验收，对承接验收内容进行严格把关；积极落实物业服务企业退出程序，指导业主委员会与物业服务企业做好物业撤出的移交工作，实现物业企业退出时的有序衔接；加强对房屋专项维修资金的归集、使用的监管，简化维修资金使用审批手续，做到新建项目维修资金应收尽收，维修资金使用依法、合法、便捷。
强化物业服务质量提升。结合“城管进社区”、“文明城市创建”活动，每周二至三次对主城区物管小区实行“日常巡查和定期考核”制度。落实专人针对住宅小区电梯、二次供水等设施设备养护中存在的问题进行不定期检查。2015年启动全市物业服务企业百日竞赛活动，活动历时三个多月，并对各物业小区的基础管理、房屋管理与维修养护、市政公共设备管理、安全生产以及环境秩序管理等进行全方位考量，评选出最佳项目经理6名，先进集体6个。每季度开展一次“大物业”考评，及对普通物业住宅小区、“三基本”物业服务老小区、安置房居住区、物业非住宅项目、业主委员会的集中考核，并根据考核情况对普通物业住宅、非住宅进行评先评优，对落实“三基本”物业服务的单位进行补贴发放，对工作积极的业主委员会给予一定资金奖励，从而强化物业服务企业的服务意识，提高业主委员会工作积极性，形成物业管理长效监管机制。
关注民生问题，逐步化解物业管理难题
推进老旧小区改造和管理。2003年之前，如皋市城区无房屋专项维修资金的老小区共有44个，在改造之前，这些老小区多数无物业公司管理，各项设备设施年久失修，小区环境脏乱差，群众反映强烈。2013年，如皋市市政府将老小区改造作为为民办实事工程，主要由如皋城管局负责组织实施。三年来共投入资金约2,400万元，完成20个老小区的改造工作，整治面积近110万平方米。整治的老小区均落实基本保洁、基本保绿、基本维护“三基本”物业服务。市财政按每月0.15元/平方米标准分季度给予补贴，由如皋城管局代表市政府进行考核，根据考核结果进行拨付，从2013年开始，共计发放考核补贴360万元。同时，物业服务单位也暂按每月0.15元/平方米的标准向业主收缴。
规范农民安置区物业管理。据统计，如皋市主城区已交付的安置区共计34个，建筑面积400多万平方米。安置区业主主要是农民，管理非常困难。为此，如皋城管局通过实地调查研究，向社会各界征询意见，赴苏州、常州等地专题考察学习，制定出了符合该市实际的管理办法，对安置区的管理模式、职责分工、功能配套、前期物业选聘、承接查验、业委会组建、物业管理内容、业主权利义务、维修资金缴纳、物业费的收缴与补贴、责任追究等，提出了明确要求，其中要求安置房建设单位按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房，并交由街道办事处出租管理，其收益用于弥补安置房居住区的物业费补助。根据安置区的特殊性，还要求建设单位在安置区内或周边设置不少于150平方米的便民服务中心场所，用于满足小区业主对传统风俗习惯的需求。
 整治惠政小区违建
指导创先争优，不断提升物业服务水平
出台《如皋市物业服务企业星级评定办法》，每两年一次开展物业企业星级评定，评出一星至五星级物业企业，并进行授牌和发放奖金，共拨付奖金11.6万元。积极开展创建省、市级优秀小区活动，拟订创优方案，组织物业企业积极申报，通过逐项细查、分项抽查、模拟验收等手段，严格落实创优标准，在创优过程中注重对创优企业的内部建设，以提高创优的含金量。目前，如皋市已创成江苏省优秀物业管理项目6个，南通市物业管理优秀项目15个，共拨付奖励资金33万元。培育指导物业企业发展壮大，提升从业人员素质。联合物业管理协会定期开展物业培训活动，赴周边县市参观学习，或邀请知名物业专家前来授课。近期，如皋市与全国城建培训中心一起举办了物业项目经理上岗培训。重视本土物业企业发展，竭力指导企业资质升级和认证贯标，有两家本土物业企业完成一级资质晋升，五家本土物业企业完成二级资质晋升。
建立司法通道，有效提升物业收费比率
2012年，如皋城管局在如皋市法院的大力支持下，启动了“物业绿色司法通道”建设工程，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”。2013年，又对行政、司法、社会自治组织等资源进行有机整合，形成物业行政管理、司法裁决、业主自治、物业服务企业参与的“四位一体”的矛盾调解机制。同时，还设立了如皋市物业纠纷调解服务中心，现场受理和调解社区物业纠纷。充分发挥社区法律顾问作用，引导人民群众依法理性表达利益诉求，理性维权，在法制的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。截至目前，通过绿色司法通道、法院受理办结物业案件1,039起。通过“四位一体”调解，共已及时处理各类物业纠纷案件1,457起，调解满意率98%，物业缴费率明显提高。截至去年，如皋市物业收费率达到73.6%，与2010年相比提升了16个百分点，不少小区都已达到90%以上，今年目标，力争达到78%。另一方面，将党政机关人员拖欠物业费情况列入各单位年终综合考核，今年，向45家单位179人发出欠费通知书。
扩大社会参与，实现物业管理共治共管
经过近几年的努力，如皋市已组建业主委员会53个，除了加强组建工作外，定期开展业主委员会培训，如皋城管局采取召开现场观摩会、经验交流会等形式，加大典型培育力度，发挥示范引领作用，不断提高业委会履职能力。同时，按照《主城区住宅小区业主委员会考核办法》，加强对业委会的日常考核，对运作规范、作用发挥好的业委会，每年给予1,000元～3,000元的奖励，截至目前，累计发放奖励资金14.6万元。同时扩大物业管理宣传，充分借助《如皋城管》、《如皋日报》等新闻媒体，制作物业管理专题片、开设物业管理专版，着重对物业服务企业收费难、业主委员会如何开展工作、房屋专项维修资金归集、使用等热点问题进行深度报道，提高社会各界对物业管理的认知度。同时，如皋城管局以“城管开放日”、“道德大讲堂”活动为契机，动员物业企业人员争当城管志愿者，走向街头、走进社区向广大业主发放资料、普及物业管理的基本知识。通过大力宣传，如皋市物业管理法制氛围逐步形成。
 物管企业百日竞赛
原载于《现代物业·新业主》2015年第11期/总第342期
(责任编辑：现代物业) |
