在日常的物业管理服务中，物业服务企业如何最大程度地避免或减免法律风险，是否有简单有效的方法？笔者通过对相关司法案例的分析，整理筛选出三点，希望对日常的物业管理服务有所帮助。
第一：充分利用双方约定
在物业管理服务中，物业服务企业基于与业主签订的物业服务合同提供服务。也就是说，物业服务合同是物业服务企业提供物业服务最根本、最直接、最核心的标准。其法律依据为《物业管理条例》第二条。
所谓的“充分利用双方约定”包括两层意思：
1、在平等的基础上，物业服务企业与业主对那些没有法律强制性规定，而又在实务服务中经常出现且需要双方确认的内容、标准、条件、程序进行约定。
比如，双方可以针对物业费的交纳方式、车位的租赁使用方案及闲置房屋的报备程序等事宜进行约定。石家庄市的某小区就曾发生了一起因闲置房屋交纳物业费产生的纠纷案例。物业企业在接管该小区时，双方签订的物业服务合同对闲置房屋的认定、报备程序进行了明确约定。后来，业主因个人原因致使其房屋闲置超过了2年。2015年10月，小区物业企业通知该业主交纳物业费，该业主却要求按《石家庄市物业管理条例》的规定交纳20%物业费。最后经过第三方调解，以业主未履行闲置房屋报备即未按双方先前约定执行，业主最终交纳了80%物业费。
在上述事例中，《石家庄市物业管理条例》作为地方性法规，一旦制定颁布就应该严格执行，尽管该条例关于闲置房屋交纳物业费的条款在实际操作中争议较大。由于物业服务合同中，物业双方对闲置房屋交纳暖气费的程序即闲置房屋报备事宜进行了明确约定，而业主因为没有及时向物业企业报备，造成无法证明其房屋是否闲置，以及闲置的起止时间。由此可见，双方在合同中的约定成了物业企业催交物业费的关键。
2、一旦达成约定，双方就要共同遵守，严格执行。
“有约定按约定，没有约定按法定”，这是法理上的当事人意思自治原则，是在法律没有规定的情况下，对双方所约定服务进行的一种补充和完善，使双方的责任权益更加清晰明确。需要强调的是，双方约定一旦达成，就对双方同时具有约束力。如果日后发生司法诉讼，该约定是否履行将作为法院认定是否违约的法律依据。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2015年第12期/总第345期 |
