Union Square是香港城市综合体有代表性的项目，这样的项目其实不多。Union Square的地理位置在西九龙。新界是香港地区面积最大的部分，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92%。过去以农业为主，后来形成了观塘、荃湾两个工业新市镇；香港岛是香港最为繁华之地，港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等，港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区，港岛中部为香港主要行政机关所在地；九龙东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区；香港国际机场是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。
香港新的国际机场比较偏远，要通过九龙站把它拉到CBD里面体现其经济价值,九龙站有很多轨道交通。西九龙位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至渡船角附近，除了昂船洲外，其余土地均是通过填海得来，总面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区。以前这里没有很好的利用上，周边环境不是很好，但Union Square的建设需要一块很大的土地，300公顷大的面积在以山为主的香港只有在这里才能拿到。
项目概况
Union Square位于香港西九龙柯士甸道西1号港铁九龙站上盖，占地13.54公顷，分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西及雅翔道4条道路包围。西九龙有一条铁路，将来从内地到香港的高铁站就在这儿，未来新的综合体也将在这里建，去机场的铁路跟香港里面的地铁轨道交通横在一起，这就是这个部分Union Square。
这个项目的特别性是要作为机场在CBD里面的一个落点。利用这个CBD的点，让公共交通把机场连接在一起，除了轨道交通以外，还有汽车、私家车等都集合在这个地方。通过地铁全香港所有地方都可以去，包括机场，这条线可以连到机场西区里面，不但可以把距离拉近，还能把飞机场的功能也放在九龙站，人们可以购物后直接去机场。这种安排很有战略意义。
Union Square项目分七层，有七个发展项目。最上面一层是建筑物部分，除了建筑物还有一个平台。项目开发并不只有一个发展商，而是不同的发展商，还有不同发展商的组合变成一个公司来向银行贷款。地面部分的交通有小巴、出租车等，在下面是机场的铁路，再下一层才是连接市内的地铁线。
从经济指标上看，Union Square集甲级写字楼、商场、住宅、服务式公寓及酒店设施于一体，提供居住、休闲及娱乐环境，构成一个多元化的独立小区，是一个规模庞大的综合发展计划。1996年开始，用14年把所有项目完成，占地面积不多，建筑面积却很多，因此密度很高，极具特色。标准高度是490m，平台上面有22栋楼，不同的发展商组合，最高的楼层188层，居住18栋，有5,000多个单元，还有服务型公寓，商业面积也不少，车位数量5,600个，不同的商业组合、住宅酒店混合在一起，有很多的配套，比如幼儿园。这栋大楼也有观景层，设施很完备，下面交通车很多。
从平面看，第一期的项目样式上有点陈旧的感觉，往后开发的各期慢慢就不同了，第三期凯旋门比较出名，第四期和第五期是两层的，用了五个元素的圆柱。第六期则比较高端，还有最高的住宅。第七期是最后一期，写字楼、商场、名牌都在这里。它们的组合，以住宅来讲大概面积都差不多，十万平方米左右，但是外形完全不一样，连接有先有后，开发的公司不同，各有特色。
项目优势
Union Square在经营上有多方面的优势。
开发模式方面，交通、政治、经济都充分考虑了。开发这个项目，做了调查后，知道香港土地很缺乏，能够做一个这样大的综合体以前是没有过的。不同的开发公司能够放在一起，做好前期的规划，模型利用了大量的人流、外部交通、以及区域内部交通数据测算。只要有人的地方，商场就有价值，价值等于租金，没有租金就什么价值都没有。于是充分利用稀缺的土地资源，在站点周边形成高密度的商住社区；轨道交通使项目具备更高的通达性，同时带来大量的人流和商机；形成丰富的物业功能，各物业之间通过地下隧道、空中连廊、垂直交通等方式紧密相连，形成有机整体，相互提升价值。
功能定位方面，在政府的主导、地铁的重要影响之下，功能虽然多样化，但是一样要做好规划。定位鲜明以及功能多元化，针对项目核心商圈和消费群体，确立档次分明、主题鲜明的定位；Union Square项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等功能于一体，满足顾客多元化的消费需求。能够做到这样的功能定位，才能做到深度业态丰富，深度品类差异。
业态规划方面，主力店与非主力店业态丰富，空间分布合理。在每层的商铺布局方面，基本上采用一到两个主力店和非主力店搭配若干经营散户的方式，各层实行品类协同、混合经营的规划方针。主力店主要分布在最低楼层和最高楼层，成为吸引客户的两个“磁极”；次主力店则填充在中间楼层，覆盖的业种繁多，能有效地将客户吸引到中间楼层。室内人流动线设计清晰，各店铺皆具备均好，室内动线强调视觉空间和回转空间的营造，采取弧线设计；动线应力求简单，避免因过多次循环形成动线“迷宫”。在主力店、次主力店与主动线的衔接上处理得当，达到人流共享的目的。室外和公共交通、地铁、停车都有很好的交接，大量人流能够集中到这里，而不会有混乱。
空间设计方面，吸引消费者眼球，扩大商业的表现张力，在结构、造型、色彩、材质等方面的创新设计强化项目的特色主题定位，给人以强烈的视觉冲击，营造浓厚的商业气氛，经营结果自然很好。
各期特色
Union Square项目由不同的发展商组成联合开发者，有很多投资者，分散投资。
第一期漾日居（The Waterfront）是香港西九龙港铁九龙站第一期的私人屋苑，由永泰亚洲、淡马锡控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新集团有限公司，环球投资（百慕大）有限公司合组的财团投得，并于2000年落成。漾日居可经空中花园前往铁路站，为居民带来方便和悠闲的感觉。
第二期擎天半岛（Sorrento）第1座共74层，楼高256米，是现时香港最高的纯住宅建筑物。而最矮的第6座共61层，楼高206米。屋苑设有全天候高级会所，设施极多，亦十分庞大，面积超过13万平方英尺（约合12,077.4平方米）。以九龙站为主，物业管理公司并不是发展商的，而是地铁物业管理公司。
接下来第三期凯旋门（The Arch），是香港豪华的住宅物业楼盘，面临维多利亚港，景观优良，邻近是规划中的西九龙文娱艺术区。凯旋门共有4座住宅大厦，在500英尺（约合152米）高层之上，设置有摩天住客会所，25米长的“空中”泳池，也有健身室等设施。凯旋门在其77至79层高楼顶上，有5个复式“天际独立屋”，单价高达32,000港元/平方英尺，被喻为天价，总售价超过两亿港元，是世界上最贵的住宅物业之一，管理是给港铁物业。
第四期君临天下（The Harbourside）设有顶级的会所设施，包括电脑室、数码电影院、健身中心、儿童俱乐部、多间钢琴室、泳池、芬兰浴室、室内水力按摩池、雪茄室、多间多用途室等。
第五期圆方（Elements），是一个大型的购物中心，亮点在于有十个电影院、共1,600个座位，任何电影都可以提供，放映技术很好。全港最豪华的洗手间也作为一个亮点，以前没有关心到在商场里面体验的感受，只关心商品，如果很差的环境会打击顾客的消费欲望，商场都进行了改变。地方比较大，为了让大家记清楚，用金木水火土五个元素标记，颜色有相似的，顶上还有一个公园平台，改善了一般的室内感觉，进入商场就感觉进到一个接近天的地方。商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆店铺。组合方面，50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。
第六期天玺（The Cullinan）是公寓，也是香港及世界上最高的高级住宅，由建筑事务所Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）负责设计，发展商为新鸿基地产和港铁公司。天玺I全幢已于2009年3月落成，而天玺II则有港景汇（2008年6月）及W Hotel（2008年9月）。现由PremierPlus Management Services负责物业管理。
最后一期环球贸易广场（International Commerce Centre），有118层，是世界曾经的第三，香港的最高。环球贸易广场内的10至99楼为甲级写字楼，20楼设租户专用健身中心，101楼设4间高级食肆。天际100 香港观景台位于100楼，是香港最高的室内观景台，让访客可鸟瞰维多利亚港景致。全球最高的6星级香港丽思卡尔顿酒店坐落于环球贸易广场的102至118层。
Union Square 最大的特色在于，设计有一个18米的大型平台层，所有高层塔楼共享一个平台，由多家发展商联合发展，多家物业公司管理。这样一个大型综合项目，如何在管理运营中合理分工最终实现多方共赢？在公共区域上，分区复杂化，部分区域存在管理交集；由一家物业公司管理，同时需要相互分摊费用。项目独立管理区域则由单一的物业公司管理，管理上需要公共区域分区协调。在开发之前大家已经有一个共识的分摊比例，每花费100元就按这个比例来分摊。在公共部位，不管一家还是多家公司管理，都可以按照分摊比例来分摊他们的责任，几个部门可以自己来管理。
香港与内地的综合体开发运营差异
从开发模式上来说，香港由多家发展商分阶段联合开发。Union Square是由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展；而大陆的城市综合体通常都由单一发展商独立开发。
从管理模式上来说，香港由多家物业公司共同管理，各物业公司之间各司其职，对社区公共区域进行联合运营管理，对社区专有部分进行独立运营管理；而大陆则通常由一家物业公司管理。
城市综合体发展趋势分析
多家发展商联合开发、项目体量日趋减小、项目业态丰富、管理专业要求高、多方共管，这是未来发展的趋势。
估计内地也会作出改变，以前是单独的业态。现在已经变成综合体，面积很大，将来因为土地资源越来越少，会分配给不同的发展商，不同的发展商组成一个银团投资，分开管理。将来在内地会看到多个发展商去一起开发，从很大的项目走到很小的项目。单一业态项目到大面积单一业态项目，再到综合体项目和最终的小面积或单体楼综合体项目。
内地的物业管理区域划分如何面对这个趋势？现在法律是不允许有多个物业管理公司共同管理一个项目的。管理人有没有能力用不同的方式来管理不同业态？员工个人有没有综合能力去管理这样的综合体？我相信都要通过教育慢慢培养人才。
（根据作者在2015现代物业发展论坛上的发言编辑而成。编辑/方舟）
(责任编辑：django)原载于《现代物业·新业主》2015年第7期/总第330期 |
