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香港Union Square综合体运营与管理

时间:2016-10-11 09:30来源:现代物业 作者:练钧华 点击:
Union Square是香港城市综合体有代表性的项目,这样的项目其实不多。Union Square的地理位置在西九龙。新界是香港地区面积最大的部分,总面积达975.1平方公里,约占香港总面积的92%
  Union Square是香港城市综合体有代表性的项目,这样的项目其实不多。Union Square的地理位置在西九龙。新界是香港地区面积最大的部分,总面积达975.1平方公里,约占香港总面积的92%。过去以农业为主,后来形成了观塘、荃湾两个工业新市镇;香港岛是香港最为繁华之地,港岛北部为香港CBD,拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等,港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区,港岛中部为香港主要行政机关所在地;九龙东南西三面被维多利亚港湾包围,与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区;香港国际机场是亚洲最繁忙的机场之一,也是重要的国际货物中转枢纽。
  
  香港新的国际机场比较偏远,要通过九龙站把它拉到CBD里面体现其经济价值,九龙站有很多轨道交通。西九龙位于香港九龙半岛西面,地域由昂船洲伸延至渡船角附近,除了昂船洲外,其余土地均是通过填海得来,总面积达334公顷,横跨油尖旺区及深水埗区。以前这里没有很好的利用上,周边环境不是很好,但Union Square的建设需要一块很大的土地,300公顷大的面积在以山为主的香港只有在这里才能拿到。
  
  项目概况
  
  Union Square位于香港西九龙柯士甸道西1号港铁九龙站上盖,占地13.54公顷,分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西及雅翔道4条道路包围。西九龙有一条铁路,将来从内地到香港的高铁站就在这儿,未来新的综合体也将在这里建,去机场的铁路跟香港里面的地铁轨道交通横在一起,这就是这个部分Union Square。
  
  这个项目的特别性是要作为机场在CBD里面的一个落点。利用这个CBD的点,让公共交通把机场连接在一起,除了轨道交通以外,还有汽车、私家车等都集合在这个地方。通过地铁全香港所有地方都可以去,包括机场,这条线可以连到机场西区里面,不但可以把距离拉近,还能把飞机场的功能也放在九龙站,人们可以购物后直接去机场。这种安排很有战略意义。
  
  Union Square项目分七层,有七个发展项目。最上面一层是建筑物部分,除了建筑物还有一个平台。项目开发并不只有一个发展商,而是不同的发展商,还有不同发展商的组合变成一个公司来向银行贷款。地面部分的交通有小巴、出租车等,在下面是机场的铁路,再下一层才是连接市内的地铁线。
  
  从经济指标上看,Union Square集甲级写字楼、商场、住宅、服务式公寓及酒店设施于一体,提供居住、休闲及娱乐环境,构成一个多元化的独立小区,是一个规模庞大的综合发展计划。1996年开始,用14年把所有项目完成,占地面积不多,建筑面积却很多,因此密度很高,极具特色。标准高度是490m,平台上面有22栋楼,不同的发展商组合,最高的楼层188层,居住18栋,有5,000多个单元,还有服务型公寓,商业面积也不少,车位数量5,600个,不同的商业组合、住宅酒店混合在一起,有很多的配套,比如幼儿园。这栋大楼也有观景层,设施很完备,下面交通车很多。
  
  从平面看,第一期的项目样式上有点陈旧的感觉,往后开发的各期慢慢就不同了,第三期凯旋门比较出名,第四期和第五期是两层的,用了五个元素的圆柱。第六期则比较高端,还有最高的住宅。第七期是最后一期,写字楼、商场、名牌都在这里。它们的组合,以住宅来讲大概面积都差不多,十万平方米左右,但是外形完全不一样,连接有先有后,开发的公司不同,各有特色。
  
  项目优势
  
  Union Square在经营上有多方面的优势。
  
  开发模式方面,交通、政治、经济都充分考虑了。开发这个项目,做了调查后,知道香港土地很缺乏,能够做一个这样大的综合体以前是没有过的。不同的开发公司能够放在一起,做好前期的规划,模型利用了大量的人流、外部交通、以及区域内部交通数据测算。只要有人的地方,商场就有价值,价值等于租金,没有租金就什么价值都没有。于是充分利用稀缺的土地资源,在站点周边形成高密度的商住社区;轨道交通使项目具备更高的通达性,同时带来大量的人流和商机;形成丰富的物业功能,各物业之间通过地下隧道、空中连廊、垂直交通等方式紧密相连,形成有机整体,相互提升价值。
  
  功能定位方面,在政府的主导、地铁的重要影响之下,功能虽然多样化,但是一样要做好规划。定位鲜明以及功能多元化,针对项目核心商圈和消费群体,确立档次分明、主题鲜明的定位;Union Square项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等功能于一体,满足顾客多元化的消费需求。能够做到这样的功能定位,才能做到深度业态丰富,深度品类差异。
  
  业态规划方面,主力店与非主力店业态丰富,空间分布合理。在每层的商铺布局方面,基本上采用一到两个主力店和非主力店搭配若干经营散户的方式,各层实行品类协同、混合经营的规划方针。主力店主要分布在最低楼层和最高楼层,成为吸引客户的两个“磁极”;次主力店则填充在中间楼层,覆盖的业种繁多,能有效地将客户吸引到中间楼层。室内人流动线设计清晰,各店铺皆具备均好,室内动线强调视觉空间和回转空间的营造,采取弧线设计;动线应力求简单,避免因过多次循环形成动线“迷宫”。在主力店、次主力店与主动线的衔接上处理得当,达到人流共享的目的。室外和公共交通、地铁、停车都有很好的交接,大量人流能够集中到这里,而不会有混乱。
  
  空间设计方面,吸引消费者眼球,扩大商业的表现张力,在结构、造型、色彩、材质等方面的创新设计强化项目的特色主题定位,给人以强烈的视觉冲击,营造浓厚的商业气氛,经营结果自然很好。
  
  各期特色
  
  Union Square项目由不同的发展商组成联合开发者,有很多投资者,分散投资。
  
  第一期漾日居(The Waterfront)是香港西九龙港铁九龙站第一期的私人屋苑,由永泰亚洲、淡马锡控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新集团有限公司,环球投资(百慕大)有限公司合组的财团投得,并于2000年落成。漾日居可经空中花园前往铁路站,为居民带来方便和悠闲的感觉。
  
  第二期擎天半岛(Sorrento)第1座共74层,楼高256米,是现时香港最高的纯住宅建筑物。而最矮的第6座共61层,楼高206米。屋苑设有全天候高级会所,设施极多,亦十分庞大,面积超过13万平方英尺(约合12,077.4平方米)。以九龙站为主,物业管理公司并不是发展商的,而是地铁物业管理公司。
  
  接下来第三期凯旋门(The Arch),是香港豪华的住宅物业楼盘,面临维多利亚港,景观优良,邻近是规划中的西九龙文娱艺术区。凯旋门共有4座住宅大厦,在500英尺(约合152米)高层之上,设置有摩天住客会所,25米长的“空中”泳池,也有健身室等设施。凯旋门在其77至79层高楼顶上,有5个复式“天际独立屋”,单价高达32,000港元/平方英尺,被喻为天价,总售价超过两亿港元,是世界上最贵的住宅物业之一,管理是给港铁物业。
  
  第四期君临天下(The Harbourside)设有顶级的会所设施,包括电脑室、数码电影院、健身中心、儿童俱乐部、多间钢琴室、泳池、芬兰浴室、室内水力按摩池、雪茄室、多间多用途室等。
  
  第五期圆方(Elements),是一个大型的购物中心,亮点在于有十个电影院、共1,600个座位,任何电影都可以提供,放映技术很好。全港最豪华的洗手间也作为一个亮点,以前没有关心到在商场里面体验的感受,只关心商品,如果很差的环境会打击顾客的消费欲望,商场都进行了改变。地方比较大,为了让大家记清楚,用金木水火土五个元素标记,颜色有相似的,顶上还有一个公园平台,改善了一般的室内感觉,进入商场就感觉进到一个接近天的地方。商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施,还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆店铺。组合方面,50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。
  
  第六期天玺(The Cullinan)是公寓,也是香港及世界上最高的高级住宅,由建筑事务所Kohn Pedersen Fox Associates(KPF)负责设计,发展商为新鸿基地产和港铁公司。天玺I全幢已于2009年3月落成,而天玺II则有港景汇(2008年6月)及W Hotel(2008年9月)。现由PremierPlus Management Services负责物业管理。
  
  最后一期环球贸易广场(International Commerce Centre),有118层,是世界曾经的第三,香港的最高。环球贸易广场内的10至99楼为甲级写字楼,20楼设租户专用健身中心,101楼设4间高级食肆。天际100 香港观景台位于100楼,是香港最高的室内观景台,让访客可鸟瞰维多利亚港景致。全球最高的6星级香港丽思卡尔顿酒店坐落于环球贸易广场的102至118层。
  
  Union Square 最大的特色在于,设计有一个18米的大型平台层,所有高层塔楼共享一个平台,由多家发展商联合发展,多家物业公司管理。这样一个大型综合项目,如何在管理运营中合理分工最终实现多方共赢?在公共区域上,分区复杂化,部分区域存在管理交集;由一家物业公司管理,同时需要相互分摊费用。项目独立管理区域则由单一的物业公司管理,管理上需要公共区域分区协调。在开发之前大家已经有一个共识的分摊比例,每花费100元就按这个比例来分摊。在公共部位,不管一家还是多家公司管理,都可以按照分摊比例来分摊他们的责任,几个部门可以自己来管理。
  
  香港与内地的综合体开发运营差异
  
  从开发模式上来说,香港由多家发展商分阶段联合开发。Union Square是由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展;而大陆的城市综合体通常都由单一发展商独立开发。
  
  从管理模式上来说,香港由多家物业公司共同管理,各物业公司之间各司其职,对社区公共区域进行联合运营管理,对社区专有部分进行独立运营管理;而大陆则通常由一家物业公司管理。
  
  城市综合体发展趋势分析
  
  多家发展商联合开发、项目体量日趋减小、项目业态丰富、管理专业要求高、多方共管,这是未来发展的趋势。
  
  估计内地也会作出改变,以前是单独的业态。现在已经变成综合体,面积很大,将来因为土地资源越来越少,会分配给不同的发展商,不同的发展商组成一个银团投资,分开管理。将来在内地会看到多个发展商去一起开发,从很大的项目走到很小的项目。单一业态项目到大面积单一业态项目,再到综合体项目和最终的小面积或单体楼综合体项目。
  
  内地的物业管理区域划分如何面对这个趋势?现在法律是不允许有多个物业管理公司共同管理一个项目的。管理人有没有能力用不同的方式来管理不同业态?员工个人有没有综合能力去管理这样的综合体?我相信都要通过教育慢慢培养人才。
  
  (根据作者在2015现代物业发展论坛上的发言编辑而成。编辑/方舟)

 原载于《现代物业·新业主》2015年第7期/总第330期
(责任编辑:django)
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