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责任主体一：开发商 开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位，即产品(房屋排污管)的生产者，当产品(房屋排污管)出现问题，首要的责任主体当然是开发商。 一般判定管道是否属于开发商的责任，需要把握两个准则，其一是保修期准则，即出现堵塞的排污管是否在保修期之内。按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，房屋给排水管道最低保修期为二年。当然，这里提及的只是最低保修期限，只要业主愿意，也可以在购房时和开发商进行协商约定更长的保修期，具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的约定为准;其二是事实性准则，即出现堵塞的排污管的实际状况，可以证明责任主体为开发商。如笔者曾遇到一起使用达三年的排污管堵塞返水的问题，究其原因，是通过架空层的排污管未接入污水井，三年来大量的污水直接流入架空层内，直至三年后架空层局部污水积满，于是发生排污管堵塞返水问题。使用三年才发生排污管堵塞倒灌，相对于给排水管道二年的保修期限，是早过了保修期的，但排污管未接入污水井的事实是不可否认的，因此，责任仍然应该由开发商承担。 依笔者的经验，以上保修期准则和事实性准则之间，既是相互依存的，也是相互独立的。所谓相互依存是指，当排污管在保修期之内，排污管的实际状况存在设计缺陷或施工缺陷，则可以认定为开发商的责任;反之，当排污管在保修期之外，排污管的实际状况也不存在设计或施工缺陷，则可以认定不是开发商的责任。所谓相互独立是指，当排污管堵塞的原因非常明确，如排污管倒坡、路径过长、未接通等，即使公共排污管已经过了保修期，但责任仍然应该是开发商;反之，即使公共排污管在保修期之内，但排污管的实际状况既不存在设计缺陷，也不存在施工缺陷，其责任主体也不是开发商了。经总结，笔者认为有关排污管堵塞是否属开发商的责任，可参照表一执行。 表一：公共排污管堵塞责任主体之开发商责任划分
责任主体二：业主 房屋公共排污管，一般是供楼上楼下等相邻业主排放污水的设施，是相邻业主公共设施之一，并属于相邻业主共同所有。公共排污管除因设计和施工缺陷原因可能引起堵塞外，业主的不文明使用和业主不配合维修，同样会造成排污管堵塞引发损失的情况。 实际工作中，我们疏通堵塞的排污管时，经常会疏通出水泥块、泡沫剂、卫生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品，给人的感觉，似乎排污管道是垃圾桶。当然，我们有理由相信，有些业主(包括装修人员)也是无意而为之，但排污管堵塞造成相邻业主损失的事实确实严重。通常公共排污管的用户有几户、十几户、有的甚至是几十上百户，一旦出现损失，很难追查到具体的责任人。根据《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。以及其他相关法律法规的规定，造成堵塞的排污管是公用设施，相邻业主都有对其保护的义务，如因相邻用户不文明使用的原因，造成相邻业主受损，在无法确定具体责任人，而相邻可能的责任业主又不能证明自己对相邻业主造成的损失没有过错的情况下，依据公平原则，相邻业主应停止侵害，赔偿损失。 由业主原因造成排污管堵塞损失问题，除上述不文明使用的情况外，相邻业主的不配合，也是引发排污管堵塞并产生损失的重要原因。 如某栋二楼业主的下水道发生堵塞，需要到一楼进行疏通，但一楼业主因各种原因，不予配合甚至是阻止疏通，并最终造成了二楼业主室内淹水受损，根据《民法通则》第八十三条和《物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循 “有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针;以及《武汉市住宅区物业管理条例》第三十二条的规定“房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。”该栋一楼业主应当赔偿二楼业主的淹水损失。有关公共排污管道堵塞责任主体之业主责任划分可参照表二执行。 表二：公共排污管堵塞责任主体之业主责任划分
实践中，一些物业管理者依据《物权法》第七十二条的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”片面地认为包括排污管在内的属于业主的共用设施，出现问题，其责任就是业主。其实并非如此。笔者以为，《物权法》对有关共有部分的权利、义务的确定只是物权的主体资格的确定，而并非物业管理责任的划分规定。共有部分的权利和义务属相应业主所有没有错，但根据《物权法》、《物业管理条例》的相关约定，业主可以将属于业主共有的并共同应尽义务的共用设施，如共用排污管道的维护管理交由物业管理企业负责。其具体的维护管理细节，及承担的责任，通常是以物业管理服务合同的形式约定的。 以建设部制定的格式合同为例，格式合同中约定共用的上下水管道、落水管属委托物业服务的内容之一，并约定房屋共用设施、设备小修、养护费用由物业管理企业承担。根据该约定，公共排污管的维修养护责任就是物业管理企业。当然，约定了物业管理企业为维修养护责任单位，仍还不能绝对地认为排污管出现问题其责任就一定是物业管理企业，具体的还需关注合同的细节约定。如合同细则约定：“排污管堵塞的一切责任均由物管企业承担”，则物管企业必须承担一切责任，无论是使用不当还是管理不当;进而言之，倘若合同约定：“物业需半年对公共排污管进行检查清理1次，对业主的急修需在6小时内解决”等，只要物管企业按照合同约定定期检查落实了，应急维修到位了，自然也就不存在责任可言。 需要补充的是，格式合同中同样也约定大中修由业主承担;更新费用由业主承担等内容。因此，倘若公共排污管出现需要大修、中修及更新改造的情况，首先物管企业需及时向业委会申请启用维修资金，并根据具体情况迅速安排维修、改造或更换排污管。但倘若申报过程中，出现业委会不重视、不配合、甚至是阻挠的情况，其出现问题，物管企业是可以不承担责任的。 总之，笔者认为，有关排污管堵塞是否属物管企业的责任，主要看物业服务合同的约定。具体公共排污管道堵塞责任主体之物管企业责任划分可参照表三执行。 表三：公共排污管道堵塞责任主体之物管企业责任划分
正如文章开头所写的，笔者总结排污管堵塞的责任，就是要分清责任主体、过失主体，从而为开发商、业主、物管企业各自规避自身的责任，规范自身行为，带来帮助。 最后笔者还要特别强调，有关排污管堵塞的问题，能判定好责任其实并非是处理该问题的最高境界，处理该问题的最高境界应该是防患于未然。特别是一线的物业管理者，我们要在物业的早期介入中，协助开发商合理地做好排污管的设计和施工;我们要在物业投入使用后，引导广大业主养成良好的上下水使用习惯;我们要在物业管理过程中，严格执行合同约定的排污管维修保养标准。只有这样才能确保公共排污管道不堵塞或少堵塞的利好局面。
原载于《现代物业·新业主》杂志2009年2期
(责任编辑：现代物业) |
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