纽约的公寓管理良莠不齐。但政府对于公寓的管理，只有两点是抓了不放手的，一是防火，二是违建。消防局抓防火，楼宇局抓违建。
纽约市每个区的刑事法庭，专设一个消防犯规审理法庭。消防违规属刑事犯罪。我为一些楼宇上消防法庭十余次，每次上庭要请律师（消防法庭不接受个人为公司案例自辩），每次上庭公司请律师花费600美元左右，不管你理亏理对，消防局总是要罚掉你千元上下，让你接受教训。为此，管理公司对公寓管理的消防环节是不能松懈的。
纽约消防局要求商业楼必须提供一份“安全防火计划”，报审消防局批准。并发给所有房东房客。要让公寓管理人员熟知火灾预防，火灾危机处理等措施，也要让房东房客懂得防火与逃生的方法。
安全防火计划（FIRE SAFETY PLAN）一般分三个部分。
第一部分是大楼基本情况。共有八项：1、大楼的地址；2、管理公司名称、地址、电话；3、大楼的年份、结构、层次、多少单元；4、消防设备。这一条主要陈述自动喷水（sprinkler）与警报（fire alarm）系统的有无或安装情况；5、广播呼叫（public address）系统；6、大楼的进出口；7、楼梯通道描述；8、消防水的楼外接口位置与消防水管（standpipe）方位。
这些基本情况用消防局的统一表格填写并附有文字说明之外，还要配上简单示意图。
第二部分是消防人员配备，每一楼层至少要配两个fire brigadier，brigade这个词在军事上是“旅”、“一队”的意思，brigadier 是“旅长、准将”，fire brigadier 就有“消防（编）队长”之意了。
他们从大楼工作人员中兼职，每一层消防队长的任务是报告火灾楼面下一层的情况，其中在消防（编）队长中还要产生一位拉警报器的跑步人（box runner），在纽约的许多十字路口装有一个红色的铁盒，里面是直通消防局的按钮。
第三部分是设备日、月、季、年的检查记录与楼内消防团队的出勤记录。对楼宇内的消防设备要作检查记录，如发电机装置，每月要查自动启动时间、与警报器的连接、油位、电池组、温度等等。自动喷水系统每月要查消防马达、凡尔、出水口、压力表、附加泵等等。
消防局的十八类证书
纽约市的消防证书有十八类，从事什么工作就要什么证书。
商业大楼的管理人员必备很多类消防证书。
楼宇超过6层，大楼里必须安装自动喷水（sprinkler）与消防水管（standpipe）系统。在该公寓工作的员工中至少有一个必须持有维护检查这套自动喷水与消防水管系统资格的人。
我取得该证书是1997年。当时，我是从旅馆的物业管理调到住宅、写字楼管理。
报考自动喷水与消防水管系统证书的手续很简单，管理公司出一封介绍信，把报考人的姓名、工作单位与家庭地址、社会安全号等写清楚，报考人持介绍信到消防局，交手续费25美元，就可取得一本某某证书考试复习大纲，大约100页。
一般来说，第一次拿到复习大纲，直奔考试室的人很少。大多数人把复习大纲带回家，学习十天八天再来考试。
纽约消防局的消防证书考试室大约500平方米，内有五十台电脑，每天约有100人在那里考试。
在考试室外填完表后，报考人按监考人指定的座位坐下，电脑屏幕上显出考试须知等事项，报考人读完之后，就按考题选择ABC 回答中的一项，答对一分，不答0分，答错扣一分。
共100道题，满70分及格。
考试不限时间，每类证书的试题有三四套版本，考试及格率在60%左右。
当屏幕上出现“您确定结束了？”每个人按下“是” 键时都有些紧张。
结果将告诉你，答对共几分，答错扣几分 ，但不告诉你哪题答对了哪题答错了，搞得你一头雾水，回家还要大啃书本！
我第一次考自动喷水与消防水管系统，第二次考消防安全指导员（fire safety director）都是免强通过，只得了73 分与76分， 因为英文专业词太多，而且试题是拐弯抹角的问你。自己英文不好，就无法显强了！
在纽约消防局的消防证书中，消防安全指导员（fire safety director）证书考试资格人要具备5年消防经验，到纽约市消防局指定的5所大专院校培训二周，取得学校的结业证书，才可报考。通过笔试之后，还要到你工作的大楼进行现场考试，有一定难度。
但住宅公寓的管理不要求有消防安全指导员证书的工作人员，商业大楼与旅馆的物业管理则一定要有持此证书的人。
商业大楼的消防措施严格
在纽约，高于100英尺的商业大楼，消防要求更严格。
第一，要装一套直通消防局监视中心的警报系统，这套警报器的总控制板必须安装在大楼入口处，大楼里的喷洒、消防带、蜂鸣器、闪光灯、烟尘器、消防阀、消防马达、报警器（pull station）、电梯异常、水箱无水、发电机不正常、空调、锅炉等等系统与部件的信号全部连接在消防主控制板，组成全大楼的消防网，只要网上的任何一个地方有故障，信号不仅在主控板上有反应，也立即传到监视中心，政府的消防车五六分钟会赶到。
这套消防警报系统给大楼维护带来很大的开支，消防局发了一大套日检，周检，月检，半年检，一年检，三年检，五年检的表格给大楼，要大楼配有消防证的专人对不同的设备、部件作不同周期的检查与记录。每年年底消防局要根据这个记录进行年检。
这套系统给大楼管理也带来不少“麻烦”。时常有错误信号发生，消防车开来。有人在大楼走廊里偷偷吸烟，敏感的烟尘警报器立即呼叫，当肇事者若无其事时，消防车已经到达大楼；还有，到大楼诊所看病的小孩，在大楼里东摸西摸，常常把报警器拉响，而且报警器就在每个门的出口附近，很容易被小孩乱拉。根据消防局规定，报警器（pull station）要装在离地面3.5—5英尺高度。我们曾经给消防监视中心打过电话，在消防车出发之前，是否给我们一个电话，问问是否真的着火，不要劳师动众白跑一趟，得到回答是不行，消防队宁可劳师动众，而不愿看到火灾夺走人命与财产。这种做法逼得你管理上要严格。
消防局还规定，商业楼内只要超过100人，大楼必需有一名消防安全指导员在现场。如果哪天没有消防安全指导员，被消防局查到，大楼就“吃”罚单，管理公司要请律师上法庭，罚款加律师费等至少1,000美元。我自己经历过这样的事。
如果消防安全指导员不在大楼，副消防安全指导员要在大楼，在下班以后或大楼里少于100人，可以不配消防安全指导员，但要有一个疏散总管（evacuation supervisor）在场（此职务不用消防证书，工作人员中兼任）。每一层的面积大于7,500平方英尺(约750平方米)，要配有一正一副消防看护人（fire warden），其中副手可在大楼里的任何一家公司的职员中产生。
E商业大楼规定，每一层要装一个消防监护电话（fire warden phone），这个电话直通大楼大厅的消防监视系统板，任何火警、火警苗子或疏散等情况发生，消防看护人用此电话与在大厅的消防安全指导员互相联络，他还要帮助行动不便的人转移到火灾楼面的下面两层去。
纽约政府还规定，新的E商业大楼，在第一年，每三个月要进行消防演习一次；第二、第三年，每半年进行消防演习一次，并作记录。
对管理E商业大楼的管理公司来说，管理一栋新楼，在头三年的消防人员组织，系统部件检查，疏散演习训练等等的任务还是蛮重的！
一有差错，被纽约消防局抓到小辫子，就是罚款。死要钱？应该不是，用钱来压着你，只是让你认真守法守规，没有其他办法！
（作者系纽约资深物业管理顾问）
原载于《现代物业》杂志2008年5期总第87期
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