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美国人是怎样出租公寓的

时间:2015-11-15 16:04来源:现代物业 作者:沈克明 点击:
 四十年前,美国大城市中的中高层公寓都是私人物业,例如犹太人枯柏在曼哈顿有五栋20-25层高的公寓,从一房一厅到四房三厅,共900个的单元,他的家族靠出租公寓维持生存与扩大产业。
  
 
  
  说实话,美国的房地产也是近四十年走向民众的,老百姓自己拥有的公寓越来越多。
  
  四十年前,美国大城市中的中高层公寓都是私人物业,例如犹太人枯柏在曼哈顿有五栋20-25层高的公寓,从一房一厅到四房三厅,共900个的单元,他的家族靠出租公寓维持生存与扩大产业。
  
  五十年前,纽约50%的公寓是被像枯柏这样的人和家族拥有,20%政府拥有,只有30%是有钱人住在自己购买的公寓里。
  
  那时候,全美国大城市70%的人是靠租房在当地立足,工作。
  
  合作公寓与共有公寓
  
  要打破一些有钱人垄断公寓出租市场,政府又没有很多钱来盖楼解决住房问题。
  
  上世纪五十年代后期、六十年代初,政府开始鼓励老百姓合作起来,每人出一些资金并共同向银行贷款,买地盖公寓。这种公寓就叫合作公寓。合作公寓的业主是没有产权的,出资人只拥有该公寓的股份,你出资多少拥有股份多少。出资人共同来承担还银行的贷款,政府地税,公寓的水电煤等费用,因此,合作公寓的物业费要比共有公寓高。
  
  合作公寓只能出资人自己住,不能出租。
  
  四五十年过去了,由于纽约的许多合作公寓的银行贷款已还清,大股东的结构有了变化及房产市场的多元化发展,有些合作公寓转向共有公寓,有些合作公寓放宽规章,小部分流向出租市场。
  
  由建筑开发商建造的大楼,把单元的产权卖给个人的公寓称共有公寓。
  
  共有公寓是可以出租的。许多有钱的投资人买了共有公寓,以出租房屋为生,发财。
  
  现在曼哈顿的一房一厅,约70-85平方米,月租金在1,600美元上下。纽约的其他地区月租金约是1,100美元左右。
  
  美联邦公平房屋法则
  
  1968年,美国联邦通过了《FAIR HOUSING AND FAIR LENDING LAWS》(《公平房屋法则》),1988年修正。
  
  各个州与市政府在联邦的《公平房屋法则》的基础上制定了更具体化的法规。
  
  但不论是合作公寓或共有公寓,或者是一至多家庭的HOUSE的出租,都要遵守联邦《公平房屋法则》。
  
  联邦《公平房屋法则》的基本精神是赋予所有人有选择自己居所的自由,而不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别与年龄等方面的歧视。
  
  纽约州市的法律中还加入了房东不可因承租人的婚姻、职业、居留身份等原因拒绝。
  
  《公平房屋法则》是十分偏利房客的,若房东在招租的广告词中,若写了“只租给广东人”、“拒绝有小孩夫妇”、“不租黑人”等具有歧视性词语或口头上说这些字眼,将被房客起诉。若房东具有国籍、宗教偏见,说“你的父母是从哪个国家来的?”、“哦,你怎么信伊斯兰教?”,这同样也是犯法的!
  
  如果房东确实对房客或申请租房人存有歧视,申请人或租客一年内可向人权局,房屋局投诉,二年内可向联邦法庭提出民事诉讼,法庭认定房东有罪时,法庭会作出下列判决:
  
  1、向租借人或房客赔偿经济损失,赔偿精神损失;2、租房给受歧视的租借人或房客;3、房东向联邦与地方政府交纳罚款,首次违法的房东最高罚一万美元,在七年之内若第三次违法,罚金最高达五万美元。
  
  2006年8月7日,美国联邦司法部对加州韩裔斯特林家族地产公司提出租房歧视控诉,这家在洛杉矶的韩国地产公司把房屋只租给韩裔,对其他族裔的求租者都以 “没有空房”为由加以拒绝。而在2003年,这家房地产公司已被19名非洲与拉丁族裔集体控诉,到2005年11月,法官判决斯特林家族支付原告500万美元律师费,并出租房给韩裔以外的族裔。
  
  租金管制的公寓
  
  从广东台山来的伍老先生从1961年就住在唐人街附近的一个老式公寓里,到2005年12月伍先生去世,他住的二房一厅的租金是482美元/月,其他新房客租相同的单元,租金要2,050美元/月。
  
  伍先生的租金便宜,是因为纽约政府在1969年制定了(RENT CONTROL)租金稳定管制政策,凡是在1947年2月1日之前造的公寓,以1971年6月31日为界,房客从没有搬出过该公寓,他的租金每年的涨幅为7.5%。
  
  对租金稳定管制政策的公寓,纽约市议会每年6月开会,研究租金的升幅,但年租金的升幅比率最高不能超过15%。
  
  在上世纪五六十年代,纽约的一套公寓的月租金只有几十美元,当时,一般房东对房客租金每年涨2%-4%左右。到了上世纪六十年代末期,纽约的人口迅速递升,公寓的租金上涨,为了防止广大民众因住房的租金造成生活危机,给社会带来不稳定因素,纽约政府在1969年制定了租金稳定管制政策,有效地控制房屋租赁市场。
  
  目前,纽约有120万户的房客住在租金管制的公寓,纽约政府拥有的十几万套的公寓也是属于租金稳定的公寓。
  
  租金管制公寓的房东不能驱赶原有的房客,除非房客死掉,搬走。只要老房客在,租金不能随当前的公寓租赁市场而上升。只有在与新房客签合约时,租金才能提高。从1994年到2005年,由于房客的变迁,租金管制的公寓已有103,000套释放到正常的租赁市场。
  
  公寓租赁的规矩多
  
  近几年,美国的房地产业迅猛发展,有房阶层愈来愈多。纽约租赁市场从上世纪六十年代的70%逐步下降到现在的40%,换句话说,纽约仍然有40%的人是住在出租的公寓或其他住宅里。
  
  纽约的公寓出租规矩很多。
  
  2006年11月10日,纽约警察局在唐人街的一所楼宇里发现出售LV,TIFFANY,ROLAX等仿照假冒名牌商品的据点,事情闹得很大,纽约的主要媒体都刊登了消息。该楼的房东一星期内收到二封名牌公司律师的来信,要求立即停止与出售假冒名牌的房客租房合约。根据纽约物业法第231条(NEW YORK REAL  PROPERTY  231)业主允许租客做违法贸易、制造等商业行为,业主将承担法律责任,制售假冒货者最高罚款25万美元,入狱5年。业主不驱逐不法者,业主的物业将被拍卖。该楼的业主这几天忙着向媒体澄清,自己是不知情的,以免遭到法律起诉。
  
  公寓出租,房东除要遵守政府法律外,各个公寓都有公寓的规则。
  
  通常有居住人数,信誉调查,租金定金,申请与搬进搬出费用,宠物饲养等规定。
  
  无论租借人请中介寻找,或自己从广告上寻找,手续都要到公寓的管理公司办理。有些高级的公寓对申请人还要进行一二次面试。
  
  居住人数的一般规定,统间(STUDIO)住一个人,一睡房二个人,二睡房二至三人,三睡房二至四人,厅是不能住人的。如果有朋友来访入住不能超过三天,如果有父母来访入住不能超过一个月。入住的条件不能违反房间人数的规定。
  
  十年前,笔者父母来探亲,当时我租的是二房一厅公寓,父母在我住的公寓里住了一个月,管理公司就来信,礼貌地告示公寓访客的规定,我不得不给父母另租房子(如果自己买的HOUSE就没有此烦恼,住的是公寓,不论是买的还是租的,超过人数就会遭管理公司干涉)。
  
  租借申请人填写申请表后,管理公司要收取50美元的信誉调查费,管理公司对于申请人的收入,信誉,有无欠款记录等进行调查,符合该公寓的要求方可批准。
  
  公寓管理同意申请人入住,申请人须付一至二个月押金,押金到租客搬走时,经过房检后才退。押金存在银行,利息归房客,但利息的10%归管理公司做为管理费。
  
  新房客搬入或老房客搬出,要支付250美元的MOVING费。这笔钱是归大楼基金,不归管理公司。
  
  政府对宠物饲养没有严格规定,一般纽约的公寓准许一户饲养一只,少数公寓不准饲养宠物,少数公寓不限制数量。
  
  房客在公寓居住期间,如果违反公寓规则,管理公司有权驱逐房客搬走,不管房东是否同意。
  
  住宅违章出租要罚款
  
  2005年,纽约房屋局开出13万张房屋违建罚单。从2000年起,纽约房屋违建罚单每年要增加5%,这与纽约的新移民,非法居留者增多有关。
  
  2006年8月16日,住在法拉盛的李先生告诉笔者,这几天,心里很烦,老婆刚从上海希尔顿宾馆辞职,带了儿子来纽约一个月,他的房东被人告地下室与三层阁非法出租,他租的是三层阁。现在正在找房子。
  
  纽约政府规定,任何住宅不能非法改建。其中包括自己把公寓的二房一厅改成三房或四房,出租多人。已设计建造的合作公寓,共有公寓,一至多家庭的HOUSE要改变任何格局,都要建筑师重新设计,向房屋局申请,得到批准后,才能改造。但要在HOUSE的地下室装锁,加建三层阁,改造成住人房间,公寓的单元隔成多间一般是不会批准的(每个区域 ZONING不同,面积率FAR不同)。
  
  李先生说,房屋局收到举报来检查时,纽约红十字会的人也在场,并询问他们是否受到房东虐待?身心有没有受到损害? 要不要先搬到旅馆去住?(住到旅馆去,一切开销由房东承担)。房东在现场一百个求饶,因为如果房客说一些不利于他的话,他将罪行加重,罚款加多。
  
  美国一些中下阶层房东,他们省吃俭用,省下钱来买了一栋HOUSE,为了付贷款,就不顾政府法律,非法改建,把每一个小空间都出租。而刚到美国的移民,因经济原因,也只能找这种地方住。我们在国内经常看到报道,说某人刚到美国怎么苦,与多人合租地下室等就属这种情况。在美华人购买一家庭,二家庭住宅较多 (国内喜欢称之别墅)。一家庭住宅是指只有一套完整的厨卫系统,地下室为暖气热水锅炉房、电表、煤气表房、杂物工具间等,一楼是客厅、厨房、饭厅与一个抽水马桶间或一个车库,二楼是二或三个睡房及一套带淋浴的卫生间。
  
  二家庭住宅具有二套独立的厨卫设备、客厅、睡房、可供二个家庭居住。
  
  纽约法律规定这种格局是不能随便改变的。例如,不能加建三层阁,地下室是不能装锁的,不能住人。如果房东把地下室分隔成五个小间,装了五把锁,还建了共用厨房、洗澡间,分租出去。被查封后,罚款是一天一间50美元,五间共250美元,最高罚45天,近10,000美元。30天内要恢复原结构(有时放宽到60天),上法庭听候判决。
  
  房东收到政府罚单时,最头痛的是房客在规定的30天内不搬,称找不到合适的房子,随之向房东索取搬家费等等。这时候,给房东用上“大出血”一词是不过分的!
  
  
原载于《现代物业·新业主》2007年第1期
  
 
(责任编辑:现代物业)
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