原载于《现代物业•新业主》2019年9期/总第470期
 

　　目前社会各界对“物业”的理解基本达成了共识，一般用于泛指不动产，涵盖已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备设施和场地。物业类型按照用途进行分类，可分为住宅、写字楼和办公楼宇、商业大厦、工业园区、酒店、厂房仓库、停车场、综合用途楼宇等多种物业形式。
 

　　在陈述物业的价值和管理的意义之前，我们还必须形成新的共识，即对物业的管理必须包含三个层面的意义。第一层是物理价值，指物业的形态、性状、大小、整洁完好和有序等，简单表达就是尽量将物业保持在交付使用时的最初始状态，即为最恰当的物理意义的管理。第二层是使用价值。物业之所以为物业，在于其供人使用，而不是收藏价值或者保存价值，如果只考量物理价值，那么最高的追求就是物业一旦建成并完成验收合格就立即封存，这显然不符合我们建设物业的目的。衡量物业使用价值，在于它是否满足了物业使用人的最大需要(这里说的物业使用人首先是指物业的所有权人，其次是直接使用人，还有其他间接的共同使用人)。第三层是资产价值。无论是投资类物业因其他社会原因带来的资产增值，还是物业以既定目的建成并投入使用后，因为经营管理的原因而带来的经营收益，物业资产受到毁损，或者保值和增值。
 

　　为实现以上三个层面的价值意义，对应的专业分工分别为物业管理PM(property management)、设施管理FM(facility management)和资产管理AM(asset management)。物业管理以保持物业的设计目的和制造目的为导向，解决物业本件的正常使用问题;设施管理以满足使用人的需求为导向，解决物业特别是房屋与环境、设施与设备、场地与空间的相互配置和运行问题;资产管理以投资人的资金回报为导向，解决物业综合运行后带来的收益和降低运营成本后节省的开支问题。
 

　　这三个层面的分工，通常是相互包含、互相影响、彼此促进的关系。但是能够区分它们之间的独立存在，有助于我们理解各专业和各工种的用途，并解决物业使用过程中不同性质的问题。
 

　　现在我们再从物业的所有权特征，分析物业对管理和运营带来的不同的决定性影响。
 

　　第一类是单一业主和少数业主持有的物业。比如集团办公楼、公司不动产、总部大厦、自持经营的出租型写字楼、工业园区、商场和商业楼宇等。这类物业区域内业主数量较少，通常是一个、几个或几十个，物业的共用性质容易区分，基础管理标准相对清晰，产权高度集中，因此PM的标准不仅容易确立，且便于实现外包;同时因为物业的经营目标和投资目的也较为清晰，AM也能够清晰建立。但这类物业需要容纳的用户如员工、顾客、租户、商户等相对较多，对设施设备的运行要求相对复杂，客流、物流、车流及其动线管理要求极高，因此FM的要求就相对复杂，重要性和关注度也在物业的综合运营与管理中，占比更高。
 

　　第二类是部分业主持有的物业。比如住宅小区(含普通商品房、安置房、别墅区等)以及出售型写字楼等。这类物业区域内业主较多，通常为数百个数千个甚至上万个。物业的共用性质虽然确定但无法区分，或虽然区分却无法分割，产权较为分散的同时产权转移也相对容易，因此对物业的使用性价比和维护成本极易产生分歧，从而导致对PM的要求和关注度极高。同时由于这类物业基本为产权人自用型，使用人与业主总数差距不大，对物业的使用功能和要求基本相似，投资方式和资产回报目的也非常单一，因此业主对FM和AM 的关注度也相对偏低。
 

　　第三类是公众持有或国家持有的物业。这类物业主要指公共事业和国民基础设施物业(如水电气供应、公共交通、公共图书馆、博物馆、展览馆、邮电通信、公共园林绿化、公共卫生保健、公共文教体育、残疾人士关怀等)，也包括部分准公共事业型物业，如营利型公共事业服务。这类物业通常意义下的业主为全体国民，并通过国家政府或地方政府代理履行业主权利，物业受益人则为所有国民和适格外国人。本文将这类物业统称为公共物业。
 

　　公共物业建设和管理的公益性质，决定了这类物业不能以投资的经济回报为目的，或者说，投资的经济回报不能由管理者享有，而应该由全体业主即全体国民受益。
 

　　但是公共物业运营和管理的代理人体制，又决定了其物业的使用和管理存在巨大的割裂。中央和地方国资委(国有资产管理委员会)代表国家和地方行使业主权利，再分配到各职能部门行使管理权，职能部门通过组建或改组经营管理公司执行管理。这个过程中，真正的业主即普通民众正如没有成立业主大会的庞大住宅小区业主一样，是没有条件表达自己的需求的，那么怎么解决业主与业主代理人、业主代理人与委托管理人以及PM与FM和AM之间的作用和关系呢?
 

　　后续将与读者同行一同探讨。