原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期
 

　　2019年2月18日，住建部公布新版《住宅项目规范》征求意见稿(下称《住宅规范》)。其中关于今后的住宅建筑计价从建筑面积改为套内面积，新建住宅由毛坯房改为全装修交房等内容，引发了全社会的关注。这里着重谈一谈“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的话题。
 

　　作为一位还继续在物业管理行业中打拼的从业人员，非常敏感这次住建部在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易的文字表述，虽然看似是首次，但可以感受到其“非推不可”之决心。于是问题来了，如果此新政被正式落实，物业管理行业在日后如何收缴物业管理费?
 

　　有相应的配套政策同步吗?这个问题看似很非专业，但确实是我心中的一个死结!虽然大家都知道物业管理费可以以市场化方式定价，但在现实生活中，在无数次各种教案中所引导物业管理费公式定价失败于行业指导价时，让我们更彻底地明白所谓市场定价远比不过民众对行政指导价的认同!所以，我们不得不关注，在此次住建部新政府出台前，是否有考虑到一旦“以套内使用面积进行交易”被正式执行后，小业主们按怎样的面积交纳物业管理费?如果在此过程中大家意见不能达成统一，由谁来认定谁对谁错?
 

　　但凡从事过住宅物业管理服务的人都非常头痛商品房与动迁回搬安置房混居在一起的小区。在同围墙(红线)范围内完全两种消费意识的人群混居在一起，同样建筑风格的房屋、共有共用的配套……特别是对共用的小区出入口及车道的管理要求及投入的认识有很大不同。单就小区业主对在该区域内两种不同价格的物业管理费设置就有着不可融合的意见。商品房的物业管理费通常都会是动迁回搬安置房的一倍以上，但是你有可以不让那减半的小业主不共用小区的道理吗?那么路面停车位、出入大门呢?电梯/水泵/路灯的能耗支出会因某区域只支出了一半而减半?显而是不可能的，那么，交多的那区域的小业主是怎么想的?而原本就没意识想交的那部分小业主又是怎么想的?如何调和?借此现象，只为预期一下在没有相关配套物业管理费定价政策解释下，一旦“以套内使用面积进行交易”被正式执行后，物业管理费是按原来建筑面积收?还是按套内面积收?公摊区域如何计入成本?如果没有政策的硬性指导，物业管理企业所面临的收费困扰不会比上述现象少!
 

　　为什么会让住建部出台“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新政?许多媒介用了“让购房者有更多的知情权”的声音来诠释原因;对此广州某大型房企也跟进，其负责人表示：“若按套内面积计算房价，购房者就更容易了解房屋的套内真实面积及销售单价，从某种程度来说，或将能避开说不清楚又容易发生争议的公摊面积。”这里我想表达的是，“为了让购房者有了更多的知情权，按套内面积销售房产后，就一定能说清楚公摊面积，且让它不再引起争议?房产商如果在之前说不清，相信以后也一定会说不清楚。那么这区域的日后维护、运行及能耗由谁承担?是否还需分摊(比例如何界定?)是不是又回到原点?让卖房的人解了套，却把管房的人给套了进去，最终谁来买单?静下心来想一想，不管如何变，买单的人只有一个——购房业主!只不过一个是付钱在先，一个是付钱在后。矛盾解决了吗?
 

　　一些所谓“专家”建议：新政以后的物业管理费定价可以是，在房产证办理前，按照房屋预售面积，即销售合同签订的建筑面积计算;到房产证办理后，按照房产证中所登记的面积交纳物业管理费;房产证办理前后面积有出入的多退少补。在实际物业服务中，改动物业管理费单价是这么随便的事吗?按此计算方式，我们以后在投标和与委托方签约时要多准备几份预算附件，应该是分n种阶段的：当全体业主入住且没有办理房产证前;当部分业主开始办理好房产证后(这须分不同比例分别对应做，50%时怎样?60%、70%、80%、100%，每阶段都应该有);一定要让委托方确认，在各阶段中物业管理营运成本及服务标准可以随着收入多少调整。是不是这样的服务才会更细致?才能让业主们拥有更多知情权?恳请“专家”们在提出建议时，也能相应给出针对性解决方案!
 

　　有房产证的业主都可以在房屋登记表中找到三个跟面积有关的数字：建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积。以前是安排好建筑面积交纳物业管理费;以后如果按套内建筑面积购房了，那么，物业管理费按房产证上的“套内建筑面积+共有分摊建筑面积”收费是不是就行了?关键是办理房产证及业主入住时间的时间差，这时的费用如何定!这之中有两个关键点：一是业主们怕开发商在房产证登记前后对“共有分摊建筑面积”动手脚;二是如果“共有分摊建筑面积”在房产证登记前后有“水分”，物业服务企业如何面对?对于第一点，个人以为不应该是个问题。一个建筑小区从建设报批、到建设、到预售证申请、到完工验收需要经过多少道专业机构/部门的把关，把“共有分摊建筑面积”在房产证登记前后搞成一致应该不是问题。而且群众的眼睛是雪亮的!如果在新政下达之后还有开发企业顶风作案、弄虚作假!那就严格按新规要求予以重罚，看谁还敢作假?而对于第二点，就需要同步出台物业管理费收缴的配套政策。
 

　　至于为何在新政出台之后，物业管理费可能不再沿用“建筑面积”计算，或改为“套内建筑面积+共有分摊建筑面积”的计算方式(等待相应配套说明)，还需要请相关部门早些向世人公示并留出时间普教。特别是按照目前国家《物业管理条例》有关规定，除非合同有特别约定，正常情况下，物业管理收费按照房屋的建筑面积收取业主的物业管理费。物业费的收取标准并不采取政府统一定价，需根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，小区业主都可以与物业服务企业进行协商，确定最终的收费标准。同理，在业主协商投票表决时，也有按业主房产建筑面积来计票的，建筑面积越大话语权越大。如要实行新政，上述法规内容均需要进行相应调整。对于新事物，无论物业服务者还是小业主们都需要一个学习及思维改变的过程，所以，请同步出台物业管理费收缴的配套政策。
 

　　最后，大家在对新政的讨论中提出一个观点：“当套内面积售房后表面上是去公摊销售，实质上公摊根本未去除，开发商把公摊挤入了房屋单价，开发商没吃亏，物管企业受损，物管企业只能靠涨物业费来弥补，最终形成矛盾，出现纠纷，物业企业如何应对?”个人认为，我们跑题了!物业公司首先是企业，物业服务企业在营运时虽然要兼带着许多社会责任，但其是契约一方的性质是无法改变的。有买有卖，你情我愿!既然开发单位不会吃亏，为何物业服务企业就一定会吃亏呢?用套内面积计算后，分摊面积在房产证上不是也同步存在吗?再加一个计算方式，把此部分重新算一下不就行了?建筑面积=套内面积+共有分摊建筑面积。原来是按整个小区的建筑面积计算物业管理费了，现在把整个小区套内面积+共有分摊建筑面积合起来重新算一下就可以了，为何一定要涨价?矛盾的起因在于我们不想把问题简单化。让民众(业主)的知情权更全面，不是必须要把“1+1=2”的过程细化、研究、分解的内容全部告诉给受众，其实只要把公式直接给出就行了。