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业主大会，作为一个组织，成立难；作为一次会议，召开难。业主组织因此难以正常运作。这里有许多原因，而物业管理小区规模过大，是主要原因之一，是业主组织难以正常运作的物理基础。
近几年新建的住宅小区，几千户的是常规，超万户的也不罕见。这样大的业主群体，在需要共同决定重大事项时，是不可能进行充分协商的。而《物权法》第七十六条所列的事项，都是需要充分协商的。比如其中的“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，需要“双三分之二”同意，却又是发生概率较高，直接牵涉到资金和建筑物安全的，不经充分协商会有很大弊端。又如实际上非常重要，目前却被普遍忽视的，必须对示范文本作大幅度修改的议事规则和管理规约，也特别需要充分协商。连较受重视的业委会选举和物业公司选聘，在绝大多数小区，也都没有经过充分协商。
小区越大业主越沉默
从社会学的角度看，小区业主是一个社会群体。群体的凝聚力是与群体规模直接相关的。在其他条件不变的情况下，群体的规模越小，凝聚力就越大，反之就越小。群体的活力在于互动，内部互动越频繁，个体对群体的“实体性知觉”就越强。比如朋友群体、亲戚群体、院落群体、以前的街坊邻居群体，没有明确界限，更没有正式名称，但因为有经常的互动，个体就会感觉到群体的实际存在。
小区业主群体成员很明确，而且不管是否成立业主大会，都有一个公认的群体名称，叫“小区业主”。但是实际上，绝大多数小区业主群体都缺乏凝聚力，缺乏互动，绝大多数业主并不感受到群体的实际存在。这样的业主群体，发挥作用、有所行动的动因只有两个：一个是被外部力量所控制，一个是被群体内的极少数人所控制。
目前，绝大多数的业主群体，实际上是被外部力量所控制的。有没有在名义上成立业主大会，只是控制方式和控制程度不同而已。控制的方式基本上是两类：一类是直接控制，另一类是通过扶植业主内部的极少数人为代理人。外部力量控制的现实，在业主事务活动人士中分歧不大，在此不作详细讨论。
极少数内部人的控制，除去上面说的代理人，就是业主内部的领袖人物控制了。他们因为对物业管理领域的弊病深感痛心，激发了为业主争取权益的热情，经过艰苦的努力，取得了一定的成果，有的成就还很大。
由少量成员发动并掌控业主活动，在活动初期是必要的、不可避免的。但在取得阶段性成果后，能否使业主群体长期保持较高的凝聚力，能有经常的互动，差距就大了。从现有的案例看，已经持续多年或目前看来具备可持续性的，非常少。而且在这些案例中，数百上千户的小区占比例比较大，一千多、两千户的就少，户数再多的极少。虽然在业主事务平台上，对可持续性的讨论很少，但对规模与难度的正相关关系，是有共识的。
代议制有巨大漏洞
为了大幅度减少小区规模过大的消极影响，不少业主事务的热心人士，正在实践和推行一些办法，有的建议还被正式立法。对于这些努力，我非常钦佩。但从全面、长远的角度考虑，我始终有不同意见。
这类办法大致分为三类：一是降低召开业主大会的门槛，降低表决需要票数的比例；二是授予业委会以更大权力，部分代替业主大会；三是实行业主代表代议制。
提出或正在实践这些办法的人士，共同的出发点都是为了让保护业主利益的措施尽快得到落实。但是如果实践这些办法，就会有违法的风险。若是被触动利益者有激烈反应，容易让他们找到漏洞。
在小区里建立了这样制度，即使一时一事使方便保护业主利益的措施得以落实，也是建立在“好人”控制的基础上。一旦时过境迁，觊觎业主利益的，也会利用这样的制度，同样方便地侵占业主利益。某省一位人士，曾经高兴地看到某小区建立了实际上有代议权的业主代表制，几个月后却惊呼：原来业主代表是可以被收买的！因为业主利益的侵犯者，可以用非常低廉的代价拉拢大部分业主代表，轻松操纵，通过不利于业主的而本该由业主大会通过的决议。在目前的条件下，收买几十名业主代表比欺骗大量业主容易得多。
刚才说过，绝大多数的业主群体，现在实际上是被外部力量所控制的。这些外部力量，不是业主利益的侵犯者，就是他们的后台。这种局面短期内难有根本改变。热心人士大力呼吁将这些办法立法，实现之后，在大范围内受益最大的却有可能是业主利益的侵犯者。原来只能以非法手段侵犯业主利益，风险较大；以后就可以比较方便地借用合法形式运作，风险小多了。太过关注自己亲历的困难，而忘记整个大环境的人士，届时都会后悔莫及。
至于利用现代通讯手段克服业主规模过大困难的尝试，我非常乐见其成；但是对能否完全替代面对面的互动，我持保留意见。这属于技术手段方面的问题，虽然会牵涉到制度，但目前还不是主要矛盾。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第9期/总第336期
(责任编辑：现代物业) |
