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很多业主事务的活动人士，在实践中感到《物权法》第七十六条规定的业主共同决定门槛过高，从而对香港业主大会议决的低门槛很羡慕，希望仿照办理。
是的。香港《建筑物管理条例》（以下简称“条例”）规定，业主立案法团（以下简称“法团”）举行业主大会的法定人数，一般为业主人数的10%。大会上提出的决议案，由亲自投票或委派代表投票的业主以过半数票决定；而且无须理会出席会议但没有投票的业主，无须理会空白票、无效票和弃权票。另外还规定，如赞成和反对双方的票数相同，则主持会议者除原有的普通票一票外，另有决定性的一票。
不过，在有的情况下，门槛就要高一点：解散管理委员会（以下简称“管委会”），需要20%业主出席；更改法团名称，须藉出席会议的业主以不少于75%的票数通过。
比较特殊的是，终止公契经理人（即发展商指定的物业公司）的委任，有关决议须凭藉超过50%的票数通过，及获总共拥有不可分割份数不少于50%并有权投票的业主支持。
按上面引述的规定，业主大会成功举行并通过一项或几项决议，在多数情况下，门槛非常低，流会或议而不决的情况会很少。不过，我们不能只看到低门槛。与内地相比，我们先要留意两个方面的不同：一，香港是如何从程序上保障每一位业主的知情权、发言权、决策权的；二，业主大会可以议决的事项非常有限。
香港业主大会保障业主权利的程序特点
与内地相比，香港举行业主大会的相关程序，条例的规定有这样一些特点：
一、会议通知须列明会议的日期、时间和地点，拟在会议上决议或讨论的事项。
这里的要点是，如果会议要作出决议，必须把拟议决的事项在通知中预先写清楚，或把议案附上，否则决议无效。如果会议作出了通知中没有列明的决议，或者通知中写了“讨论”某一事项但会议“决议”了该事项，而会后有业主主张决议无效，该业主的主张成立。
因为讨论与议决，业主的重视程度不一样，影响业主决定是否出席会议。不写清楚，就在一定程度上剥夺了业主的知情权，也因此影响到他行使发言权、决策权。因为发言是可以影响他人投票的。
二、通知必须在至少14天前向每一位业主发出，同时在建筑物的显眼处展示。仅有公告式的通知，无效。
管委会秘书应该能够证明自己是以适当的方法发出了通知因而业主能够收到。如果有一位业主对此的异议成立，就可能影响决议的合法性，至少影响决议对该业主的约束力。当然，属于业主责任的除外。有一个案例是，秘书把通知留给业主店铺的邻居而没有交给本人，业主则说邻居没有告诉他，结果业主胜诉。另一个案例说，业主在别处居住期间没有向管委会告知地址，管委会秘书因而无法寄发通知，业主败诉。
还有案例是，发出通知只比举行会议提前13天，被判定会议通过的决议无效。
每一位业主都是平等的，独立的，都有发言和参加决策的权利。至于他愿意亲自到会或委派代表发布意见、参加议决，还是不出席会议而愿意服从会议的多数意见，那是他自己的事。而足够的通知时间，是业主对会议事项作适当了解的必要保障。
三、会议记录须由会议主持者核证，然后展示至少7天。应任何业主或业主委托的代表要求，管委会都应提供会议记录副本。
这方面的要求之所以相对简单，是建立在对通知的高要求基础上的。愿意关注的业主，应该知道自己需要留意看展示，也可以在需要时索取副本。
作出了决议但是没有按规定展示，怎么算？说没有履行法定程序，应该无效，有道理。但决议已经实际通过，展示是否像注册那样地严格要求为必经程序，也需要研究。因为没有找到相关案例，只好存疑。
四、业主可以委派他人出席会议及投票。除了被选举、主持会议等权利有限制外，受委托人在大部分事项中都可以代表业主本人，不单单是出席会议。
业主对建筑物管理的权利，纯粹是民事权利。在自己认为对前因后果有了足够了解之后，业主有权利委托任何人代理。这就方便业主行使权利。
当然，能给业主提供方便的委托制，加上对于受委托人接受委托的人数没有限制性规定，也会给不良人士提供方便。这个留在后面讨论。
综上所述，业主大会议决的低门槛，是建立在让每一位业主充分知情，和方便业主行使权力的基础上的。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2015年第10期/总第339期 |
