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上海房地产市场上半年投资兴趣转向商业地产
DTZ戴德梁行日前回顾了2011年上半年上海地产市场的表现，并对未来市场趋势作出展望。DTZ戴德梁行华东区董事总经理刘小华指出：“随着住宅市场受到政府严厉调控，商业地产因而获得了更多投资者的关注，特别是写字楼方面；同时，开发商对商铺及工业地产的兴趣亦已提高。”
2011年上半年上海的写字楼市场持续活跃，第2季度上海市甲级写字楼租金达到每天每平方米7.83元，与2010年第2季度相比，同比上涨15.1%。从宏观经济面来看，2011年上海将着力打造国际金融中心的形象，加之国内经济的日趋繁荣，这些利好因素将进一步推动写字楼市场的需求，唯下半年甲级写字楼的供应增加，预料租金将呈现小幅上涨的趋势。租金的上升也带动了写字楼的成交，据DTZ戴德梁行写字楼部统计，2011年1至6月，上海市写字楼成交面积达953,400平方米，同比上升35%；成交均价每平方米逾人民币25,000元，同比增长30%。
商铺市场也同样得到更多的投资者关注，根据DTZ戴德梁行研究部的数据显示，受惠于零售额的上升，第2季度上海市中心商圈的商铺租金已经达到每平方米每天55.01元的水平，同比上涨5.56%。租金回报的增加，导致对于商铺的投资和开发兴趣也在快速增长中。本行研究部数据指出，本年上半年上海的大宗商铺土地交易（单价1,000万美元以上）的金额就已超过人民币44亿元，是去年同期成交额13.68亿元的三倍以上，反映开发商看好商铺物业的前景。
工业地产也在继续回暖中。上半年，上海市工业地产依旧保持稳定发展的态势，同时也吸引了投资基金对于工业地产的进一步关注。工业市场需求正逐步向高端产业升级，高标准仓储供应紧张，第2季度的空置率仅为0.87%，接近满租。随着写字楼租金上升，部分租户亦搬至研发办公楼。
在通胀预期、人民币升值、城市能级提升的经济环境下，住宅市场中的“质量升级”与“资产配置”型需求仍相对充裕。根据DTZ戴德梁行研究部统计显示，4月至5月，上海高档住宅成交量环比前两月大幅上升了219%，为107,634平方米。此番明显增长的因素主要来自第1季度各类政策出台，拉长了购房者的决策周期，也延迟了开发商的推盘速度。购买需求在政策平缓的第2季度得到了恢复性反弹，同时，高档住宅供应量上升，带动成交价格显著增长。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍慧敏表示：“在城市能级的提升下，高端住宅市场对境内外高端置业者依然保持较高吸引力，而在银根紧缩的经济环境中，开发商为寻求更多融资管道，兼并收购、股权投资、联合竞标、海外融资案例等将呈上升趋势，在这种市况下，部分实力雄厚的大型房企或趁土地和项目较低价时，借机进入全国其他市场，展开其全国性战略布局。”（连线/吴晓燕）
2011年第二季度的全球困厄房产需求量显著上升
2011年第二季度 RICS（英国皇家特许测量师学会）全球困厄房产（“困厄房产”是指丧失了抵押品赎回权或由抵押权人发布广告出售的房产）监测调查报告于2011年8月23日正式发布，报告显示本季度的全球困厄房产需求量显著上升。80%以上接受调查的国家汇报第二季度专项基金的利率水平有所提高——它们当中的四分之三表示需求水平甚至高于上一季度。确实如此，在一半以上接受调查的国家中，第二季度困厄房产需求量的净平均值超过了第三季度预期供应量的相对数据，日本、中国大陆、新加坡以及中国香港地区等区域表现得尤为明显。
RICS香港分会外事务及公共关注委员会会员关乐平表示：“自6月10日香港金融管理局宣布收紧按揭息率，本地的物业成交量转弱。市价平均跌3%-5%，第二季平均每月约有50个银主盘，跟早两季大致相同。本地市场，不论对银主盘，或其他类型物业的需求，仍然强劲。以过往数年记录，银主盘常低于市价20%-25%卖出，但最近两年，大部分只需低于10%-15%，便成功卖出。”
在本季度中，日本与匈牙利的投资者需求上升幅度最大，净平均值分别从+6提高至+68、+3提高至+64。意大利、波兰与俄罗斯的房地产经纪们汇报，随着需求量的净平均值从负数区域过渡到正数区域，市场投资情绪明显转变。
然而，本次调查也发现，部分国家的困厄房产供应量持续超过需求量，最为明显的是在爱尔兰共和国、意大利与英国。
RICS首席经济学家Simon Rubinsohn评论道：“有趣的是经纪们汇报投资者对困厄房产的需求量较上季度显著上升。从某种程度上说，这可以称得上是一个鼓舞人心的发展趋势。另外，这也反映出一个事实：尽管最新消息显示经济发展状况不容乐观，但投资者对房地产行业前景有一定的信心。然而，我们必须记住，这些数值结果因国而异。在那些面临巨大经济压力的市场中，相关数据通常是不容乐观的负数。”（连线/邵渊）
伦敦高档精品公寓进入上海
高力国际（Colliers International）8月30日宣布和英国领先房地产开发商伯克利集团（The Berkeley Group）联手，将在2011年9月2日至4日在上海举行的第六届中国国际高端物业展（CILPS）上，带来三个引人入胜、独一无二的住宅开发项目。高力国际已被伯克利集团委任为该三个项目在大中华区的市场营销代理。
三个项目都各具特色，向参加CILPS的买家们提供了一个很好的购买英国领先开发商顶级住宅项目的机会。伯克利集团拥有20年向国际投资者提供伦敦住宅房产的经验。
三个项目都位于伦敦市，分别在伦敦金融城中心的Leman 街75号，倍受欢迎的肯辛顿&切尔西区域的肯辛顿高街375号，以及西伦敦Ealing的一个崭新而激动人心的项目— Dickens Yard。
伯克利集团（Berkeley Group）是在伦敦证券交易所上市并进入富时250的一家公有公司，它也是英国最成功的住宅开发商之一。它的地产项目吸引了外国人士的极大关注，为买家提供了受追捧地段的优质房产，其品牌广为人知，屡获好评并深受信赖。
这些项目临近众多一流学府，这也是使项目有望受到有子女在伦敦上学的父母们青睐的原因之一。
伯克利常务董事皮尔斯•克兰弗德（Piers Clanford）评论说：“地处伦敦焦点地段又有如此品质的房产很少，尤其是到伦敦各处的交通还如此便利。每一个项目都各具特色，但又都秉承伯克利集团赖以闻名的卓越的建筑品质。买家可以尽情享受伦敦国际大都会的生活方式、文化艺术的完美结合以及商业与教育机会。”
“作为投资，伦敦地产能在全球经济动荡的时期提供一个低风险的选择，同时你的投资回报率可达6%左右。”
高力国际国际物业部董事赖锦雄表示：“市场上通常把国际物业的买家分为两大类：自用型客户和投资型客户。这三个项目对于两类买家都是极佳选择，因为除了能够方便抵达多个高质学校，这一许多自用型客户都极为看重的因素，它们还有方便的公共交通、优秀的室内设计和怡人的环境景色，而这些都是为投资者能在更长的时间里保持租金回报的关键条件。” （连线/杨彩芬）
2011年第二季度全球租金持续增长
世邦魏理仕集团（CBRE）全球最新租金指数显示，2011年第二季度的全球租金指数同比增长7.4%，亚太区租金指数同比增长13.4%。在亚太地区经济表现的推动下，这是该指数连续五个季度显示增长。同时，这也是亚太区自2007年第四季度达到顶峰以来最强劲的增长。繁荣的业务发展、承租方的心理预期及其对供给受限的优质物业的青睐，都加速了租金指数的上扬。
世邦魏理仕集团全球首席经济学家雷蒙德·托特（Raymond Torto）博士表示：“尽管2011年第二季度全球经济举步维艰，但全球商业地产表现却好于上一季度。由于许多市场新建筑有限，租户持续面临着缺少优选空间选择的状况，这有助于租金趋稳或获得适度的增长。”
2011年第二季度，对于美洲来说，无论是同比还是环比，都是实现重大增长的首个季度。该季度租金增长温和，同比上扬1.5%。世邦魏理仕集团报告显示，由于受到美国经济缓慢恢复、承租方的谨慎态度及高空置率的影响，美洲租金增长停滞。
在欧洲、中东及非洲地区，2011年第二季度租金同比上涨2.4%，较2011年第四季度及第一季度的增长率2.8%有所下降。尽管欧洲、中东及非洲地区的租金水平在全球金融危机中的恢复快于美洲地区，但受到欧洲主权债务危机所带来的持续的不确定性影响，其增长幅度不大。
虽然商业地产表现指数表明，第二季度显示出市场改善迹象，但发达市场缓慢的增长情况使得全球净吸纳率大大低于经济衰退前的水平。亚太地区是唯一达到经济衰退前水平的地区，由于年完工率仍处于历史上相对较低的水平，该地区开始面临空置率持续走低的压力及租金向上增长的趋势。（连线/世邦魏理仕）
半年北京高档住宅成交低迷
根据仲量联行最新发布的《亚太区物业市场摘要（中国）——2011年第二季》中表明，市场需求稳定增长，其中来源于汽车、IT、能源产业的跨国公司的需求增长最为明显。与长期的家庭租户不同，市场中更多的商务客户选择居住在更为现代的服务式公寓或更为健全的类服务式公寓。由于租赁条件的灵活性和综合服务提供的诸多便利使得该类型的公寓颇受青睐。二季度，服务式公寓的整体入住率创出历史新高，达到90.3%，环比增长2.3个百分点，同比增长7.1个百分点。受到严厉限购政策的影响，尤其是五年社会保险证明的要求限制了很多外地高端客户的购买，今年上半年北京高级住宅市场成交低迷。
受到成交低迷的影响，发展商谨慎推出新项目。因此本季度8个项目入市，供应2,217套高档公寓，比上季度减少15.5%。新开盘的高级公寓项目共有8个，其中5个项目的成交价格在30,000至40,000元每平方米之间。服务式公寓已经连续5个季度没有新增供应。东环公寓和CBD的雅诗阁开始清退租户，准备进行装修并对外散售，加剧了供应的短缺。
3个豪华公寓进入租赁市场，分别是东直门的逸盛阁、建国门的贡院6号和三元桥的远洋公馆。
服务式公寓市场已经转向业主市场，很多业主在今年的3月—4月进行了新一轮的租金上调。本季度租金达到178.8元每平方米每月，环比上涨5.2%，同比上涨8.6%，高档公寓租金增长到99.6元平方米/月，环比上涨4.4%，同比上涨9.6%，高档别墅租金环比上涨2.9%，达到113.7元平方米/月。
二季度，高级公寓成交量继续下降，成交套数环比上季度下降12.5%，同比去年下降42.6%。二季度新开盘的8个高级公寓项目中， 5个项目的成交价格在30,000至40,000元每平方米之间。因此，高级公寓成交价格稳中有降，达到每平方米41,503元，环比下降1.9%，同比上升3.8%，今年上半年则增长1.1%，售价在30,000到40,000元每平方米之间的项目成交套数比例达到71.9%，相比上季度上升5.9个百分点，显示改善型客户逐渐成为高档住宅市场的主力消费者。与此同时，高档别墅的成交表现低迷，环比上季度下降40.9%。
展望2011下半年，高级住宅成交量将在较低的水平徘徊，投资型客户的淡出和具备购买资格客户群的减少，使得部分开发商将不得不打折降价以吸引客户购买，市场平均成交价格将继续小幅降价。（连线/陆虹）
万科中报：净利润30亿，纳税超百亿
万科企业股份有限公司于8月9日公布了2011年度中期报告，上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
由于全年竣工集中于四季度，上半年万科结算资源较为有限，实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。由于上半年万科整体结算规模不大，因此城市分布并不均匀。尤其一季度，80％的结算集中于深圳、上海、广州三个均价较高的城市。
万科中报显示，今年以来，随着限贷政策的不断深入和43个主要城市推出限购政策，住宅市场成交明显放缓。二季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的批准预售面积环比1季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
另外，上半年万科相对销售收入的管理费用率和销售费用率分别为1.33%和1.46%。两项费用率合计同比下降了0.40个百分点，体现了万科在销售增长的同时费用控制也取得了良好成效。（连线/万科集团）
原载于《现代物业-新业主》2011年09期/总199期
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