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2012年1期时讯·连线

时间:2015-11-16 23:20来源:本站原创 作者:编辑/方舟 点击:
香港楼市持续上升了差不多24个月,租售价居高不下,近期市场信息显示,此股升势似乎接近尾声。高力国际预测,除了传统购物区一线地铺外,2012年各类型物业市场将会踏进下跌周期。
 
  高力国际料2012港楼价租金高位回落
  
  香港楼市持续上升了差不多24个月,租售价居高不下,近期市场信息显示,此股升势似乎接近尾声。高力国际预测,除了传统购物区一线地铺外,2012年各类型物业市场将会踏进下跌周期。
  
  2011年首11个月,共录得792宗成交价逾3,000万港元的买卖交易,按年大增52%,成交金额达977.02亿港元,按年上升19%。
  
  2011年以商铺及分层出售的写字楼单位最受投资者追捧,占1月至11月的总交投量80%。
  
  高力国际认为2012年的物业投资市场仍未被全面看淡,始终投资者入市意欲及需求仍在,估计全幢商厦、分层写字楼单位、酒店及服务式住宅成为投资者追捧目标,其中以东九龙区的项目较受注目,因政府积极推行活化工厦政策,令区内工厦的投资增长及升值潜力大增。
  
  2011年首10个月,甲级写字楼租金和售价分别上升14%及18%。中环的写字楼租金与其他地区差距甚大,相信2012年租户迁往非核心区的趋势持续。随着营商环境转差,打击机构的扩充计划,用家需求始终会受到影响,高力国际预测2012年甲级写字楼租金会下跌8%,售价跌幅约16%。
  
  2011年1月至10月,豪宅售价录得6%升幅,但步入年底时出现的调整,令豪宅售价回落至2010年年底的水平,豪宅租金在今年首10个月上升7%。高力国际预测2012年豪宅售价会下跌13%。
  
  租务市场方面,不少机构,尤其是来自银行及金融行业,减少海外雇员来港履新数目,加上环球市场前景未明朗,料将影响对豪宅的租务需求,未来12个月,估计豪宅租金将下跌6%。
  
  2011年工业物业市场表现活跃,首10个月工厦平均租金上升12%,售价上升17%。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示,香港的转口贸易预料将录得负增长,环球经济表现转差,估计未来12个月,工业物业的平均租金下跌4%,售价下跌6%。
  
  2011年商铺租金的增长最为突出,首10个月已录得21%的升幅。今年商铺市场增长表现突出,传统购物区的铺市表现远胜其他地区,国际零售商勇于出价夺铺,令一众本地零售商撤离核心区旺铺。
  
  2012年商铺市场租售价虽然独被看升,升幅已见收窄。卢永辉认为,访港旅客人数未见下跌,商铺市场仍有其上升空间,但2012年本地及环球经济仍然疲弱,估计未来12个月一线地铺的租金升幅约12%,售价仅升8%。
  
  (连线/高力国际)
  
  新房源无助于挽救销量 经适房热销拉动成交
  
  2011年第52周,南京无新增土地供应。南京共有13个楼盘领取了14张预售许可证,共1,886套商品房。预售套数和前周相比大幅减少,环比减少50.9%。
  
  本周从认购情况看,南京一手住宅市场共认购865套商品住宅,认购量有所降低,环比下降12.2%;从成交情况看,南京共成交1,084套商品住宅,与前周相比大幅上升,环比上升64.2%;成交面积9.85万平米,与前周相比大幅上升,环比上升38.9%。
  
  从各板块成交套数上看,除城南、仙西、江宁和六合板块与前周相比有所下降外,其余各大板块成交套数均有所上升。城北板块成交465套攀升至第一,占总成交量的 42.9%;浦口板块成交240套排名第二,占总成交量的22.1%;仙西板块成交21套全市垫底。
  
  从各板块认购套数上看,除城中板块与前周持平,城南、河西和浦口板块认购套数较前周上升外,其余板块住宅认购套数均有不同程度下降。城北板块均认230套攀升至第一,占总认购量的26.6%;江宁板块认购182套跌落至第二,占总认购量的21.0%。城中板块认购14套持续全市垫底。
  
  上周的南京楼市可圈可点之处并不多,整体走势平稳,每日认购量在百套左右徘徊,只有在周二和周四两天因为城北经适房江雁云谷山庄的加入,认购量突然蹿升,剔除该数据之后爽双量均表现平平。世联研究认为,2012年整个房地产行业将会进入去库存时期,这种情况会一直持续到明年上半年,明年年中之后,供需关系会发生一定的变化,等到库存去化到一定程度,出现供小于需的情况,市场便会回暖,预计到 2013 年的时候会发生这样的转变。
  
  二手房市场流通受阻 买卖低迷复苏乏力
  
  与2010年楼市高低起伏的波动运行不同,2011年北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城市二手住宅市场呈现市场持续低迷,成交量始终处于谷底,价格亦出现回落的特征。
  
  受限购限贷的双重影响,2011年六城市二手楼市步入调整,主要指标均出现大幅下降。
  
  计2012年,各项主要调控政策仍会维持,二手楼市的调整格局将会延续,价格将实质性回落,成交量则有望小幅回升。
  
  从全年来看,2011年六城市二手住宅成交面积略高于2008年的水平,同比2010 年回落34%,较2009年峰值回落51%。各城市具体情况差异较大,其中广州由于以自住需求为主,且历来成交均较为平稳,2011年二手住宅成交面积较峰值水平的回落幅度相对最小,为24%;其他五城市回落幅度均在50%以上。
  
  与买卖市场的低迷形成鲜明对比的是,租赁市场成交活跃。据中原统计数据显示,自去年四季度以来,五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升,至2011年第四季度,该比重均在60%-85%之间。其中北京由于限购政策最为严格,而且外来人口规模也较大,因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首,达85%。
  
  在调控政策的高压下,2011 年各地楼市普遍低迷,新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷、惜售和价格等因素的差异,二手房市场的低迷程度超过新房市场。根据中原监测,自2011年6月以来,北京、上海、广州、深圳四个一线城市陆续出现一、二手房价格倒挂的现象。其中以北京和深圳最为明显。目前出现一二手房价格倒挂的区域主要集中在外围郊县,因此导致外围郊县二手房成交比重下降较为明显。
  
  随着新房市场降价的铺开,二手楼市有价无市的局面将会逐步被打破,价格下降的幅度和范围都会有所扩大,成交量亦会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象,预计2012年一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。
  
  据中原报价指数数据显示,自2011年2月以来,六大城市二手住宅报价指数一路下滑,截至2011年底已基本回落至2009 年初的水平,显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大,二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。
  
  预计 2012 年六城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右,京沪深的调整幅度稍大,而穗津蓉的调整幅度会相对较小。
  
  分区域看,在新房供应为主的郊区,二手房价格降价压力倍增;在新房供应和二手房供应并重的次中心区,二手房降价幅度相对较小;而在城市中心区,新房供应稀少,二手房价格相对坚挺。
  
  预计2012 年,针对房地产市场的调控政策将会逐步优化,如允许合理的改善型需求的释放,则有利于二手房市场的流通,2011年11月30日下调准备金率已经释放出了积极的信号。
  
  未来在价格下降的刺激下,二手房成交量将逐步回升,预计2012年成交量将同比2011增加约2至3成。从成交结构看,市场需求仍将以首次臵业者为主,中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。
  
  2012广州商品住宅全年可售货量超11万套
  
  据合富辉煌集团提供的《2012年广州市商品住宅市场预测报告(供应篇)》显示,按当前存货和广州各房地产项目施工进度,预计2012年广州全市十区可售货量约为11.6万套,基本与2009年相当。
  
  2009年市场处于大幅回升期,成交量大,市场消化理想。若2012年成交持续低迷,明年的供求压力将大增,开发商必定会放缓部分项目的施工进度,据监测,在明年6.67万套新增新货中,有超过3成的货量施工进度正处于地基工程或前期工程,预计部分货量大的楼盘或会根据市场情况调整推货时机,2012年新增供应存在较大不确定性。
  
  合富辉煌集团市场研究部监测数据显示,2012年广州市十区新货合计约有7.61万套。其中,新增新货约6.67万套,而未推新货则有0.94万套。新增新货较2011年有较大增加,特别是中心六区供应2010年以来持续大幅减少,预计2012年中心六区的新增新货会回升,约2.88万套,但仍低于2009年以前的水平。
  
  2012年中心六区新增新货预计占全市超过四成。从近几年的新货走势看,多个区域供应紧张略有缓解,而外围区域方面,新货仍充足,萝岗新增供应明显增加。荔湾、天河、海珠和黄埔的新货比过去两年有较大的回升,供应紧张略有缓解;白云区新增供应基本持平;越秀区供应仍然稀缺。花都、番禺区2012年的新货仍充足,总体可售货量最多;南沙区2011年供求大增,预计明年新货略有下降,但仍处于历年的高水平;萝岗区缺货多年,2012年的新增供应大幅增加,多个楼盘有较多新货推出。
  
  预计不少之前缺货的区域,如东片的黄埔、萝岗,中心区的荔湾、天河、海珠等2012年的新货都会有所增加,因此明年的新货区域分布将更均衡。
  
  明年货量较大的楼盘中,中心区分布在琶洲、原芳村、金沙洲、白云大道、黄埔等,外围区域中以萝岗区的大盘新货增加最明显,且以品牌开发商为主。
  
  在中心六区新增供应量较多的板块有金沙洲、白云大道、原芳村、珠江新城、赤岗琶洲;外围四区则有华南板块、市桥、广州新城、科学城、花都汽车城和西城新增供应居于前列。
  
  根据增城市各项目当前施工进度预测,2012年可新增供应接近1.9万套,超过200万平方米,货量非常充足。其中近5成供货分布在新塘中心板块,新塘中心板块未来仍是增城市供货主力。
  
  (注:本文新货的统计时间为:2011年12月底——2012年全年;未推新货是已取得预售证但截止2011年12月中仍未推出市场的新货。)
  
  (连线/合富辉煌)
  
  中国主要城市土地供应量与成交量均微量下降
  
  中国指数研究院发布的《中国主要城市土地市场交易情报》(2011年12月19日-25日)显示,本周所监测的北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、宁波、南京、苏州、无锡、厦门、武汉、长沙、成都、重庆、西安、南宁、佛山、大连、沈阳共20个城市土地市场出现萎靡,供应量与成交量均微量下滑。
  
  据中国指数研究院数据信息中心监测显示,本周监测的20个主要城市共推出各类土地295宗,较上周增加32宗,合计推出土地面积1,166万平方米,较上周减少63万平方米,其中天津、大连和重庆分别推出230万平方米、212万平方米和206万平方米,为推出量较多城市;共成交各类土地132宗,较上周增加22宗,成交土地面积合计496万平方米,较上周减少69万平方米,其中武汉和重庆分别成交土地面积127万平方米和56万平方米,为成交量较多城市。
  
  20个主要城市住宅用地市场情况有所差异,供应量有所上升,而成交量则出现下跌。本周共推出住宅用地116宗,较上周增加51宗,推出面积518万平方米,较上周增加133万平方米,其中天津和大连分别推出148万平方米和114万平方米,为住宅用地推出两较多的城市;本周住宅用地成交41宗,较上周减少1宗,成交面积228万平方米,较上周减少76万平方米,其中成交量最多的城市为武汉,成交面积为92万平方米。
  
  20个主要城市共推出土地1,166万平方米,其中:住宅类用地约推出总量的44%,共计518万平方米;商业用地占推出总量的13%,共计151万平方米;工业用地占推出总量的38%,共计441万平方米;公建及市政用地占推出总量的5%,共计57万平方米,本周共成交496万平方米,其中:住宅类用地约占成交总量46%,共计228万平方米;商业用地占成交量的10%,共计50万平方米;工业用地占成交总量的41%,共计206万平方米;公建及市政用地占成交总量的3%,共计12万平方米。
  
  DTZ戴德梁行上海房地产市场2011年回顾及2012年展望
  
  DTZ戴德梁行日前回顾了2011年上海地产市场的表现,并对未来市场趋势作出展望。
  
  根据 DTZ 戴德梁行投资部数据显示,2011年上海房地产投资市场非常活跃,总成交金额达350亿元,同比增长50%。其中,又以境内买家为主力,投资金额为191亿元,同比增长118%,境外买家投资金额为160亿元,同比增长10%。其中,人民币基金和国内险资将成为未来活跃投资者。DTZ 戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成表示:“从上海来看,2011年住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31%下降至4%,商业地产的比重大幅增加。由于租金、资产价格增长的良好势头,以及相较于商铺运营起来更为简单,写字楼受到买家的追捧,在总投资额中占到78%的比重。”
  
  上海的工业土地已经进入极其稀缺状态,这既表现在每年的土地指标的稀缺,也表现在一手土地的取得门槛日益提高,这也反逼二手土地价格节节攀升。根据DTZ戴德梁行工业部的统计,目前上海的二手土地价格平均能达到一手挂牌价的1.5到2倍。DTZ戴德梁行华东区工业部主管苏智渊指出:“由于土地的稀缺性,低端制造业在撤离上海的时候将对土地提出更多的处置可能,这也将逐步形成一个比较成熟的二手工业地产市场。”
  
  20, 11 年的商铺市场成为发展热土,上海5大核心商圈所在区域2011年新增供应达到近30万平方米。DTZ戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭指出:“尽管商业物业市场供应大幅增长,但市中心区域商业物业的需求仍保持高位,加之零售品牌对市区品质高、形象好、客流量大、管理完善的购物中心的青睐,预计五大核心商圈的首层平均租金在未来仍将保持现有的平稳上涨态势。未来五年内可能入市的大型商业项目约为31个,体量逾427万平方米。”
  
  写字楼市场需求强劲,租售情况良好。据DTZ戴德梁行写字楼部统计,上海2011年全年(截止12月13日)供应213万平方米,同比下降11.69%;成交171 万平方米,同比上升16.42%;成交均价超过2.5万/平方米,同比增加35.52%。其中,尤以外环外写字楼的供应与成交量上升显著,供应占全市的比例由2005 年20%增长到2011年的70%,成交量由2005年15%上升到2011年40%。DTZ戴德梁行企业服务部主管傅翀宇则指出:“传统 CBD 甲级写字楼现有楼盘入住率高达95%,新入市楼盘预租情况良好,企业表现出旺盛的租赁需求。”
  
  2011年高端住宅市场成交持续走低,2011年上海市商品住宅全年新增供应 991万平方米,同比下滑10.15%;而成交量为694万平方米,同比下跌29.89%。DTZ 戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍慧敏表示:“预计在‘2012文化年’中,‘文化型地产’将成为豪宅市场的一道靓丽风景 。”
  
  (连线/DTZ戴德梁行)
  
  (编辑/方舟)
 
 原载于《现代物业·新业主》2012年1期/总211期
  

(责任编辑:现代物业)
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