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首个采用热电联产的多户家庭公寓
——纽约“飞奔”项目尝试建立一套全新的绿色标准
（美国《国家地产投资者》2012年5月号）
作者：苏珊•派博丽托（Susan Piperato）
正如纽约大都会区许多其他最新的多户家庭项目一样，“飞奔”项目，这座2010年建成的共管式大厦，正处在申请LEED金级证书的过程中。而这座拥有37层全玻璃外观、俯瞰布鲁克林商业区和格林堡的新颖高塔也是纽约第一座配备热电联产设施用于供热、制冷的多户家庭建筑。
“‘飞奔’项目无可匹敌！”身为LEED 金级认证师、纽约工业大学项目发展人的狄波拉•所罗门说到，“谈论环保是一件事，但是做出环保的事则是更佳的选择！”
这座位于米特大道150号的37层居住用建筑有240个单位——35间工作室、69间单人间以及61间双人间——大小从442平方英尺到1,967平方英尺。其中包括42间中等收入单元以及20间阁楼房。在2月19日，已经有21间套房以全价成交，平均每平方英尺696美元。
热电联产是一个结合热量与电力的系统。简单来讲，是将项目驻场发电的副产品——热量用于该座建筑的取暖和制冷。在该过程中，热量被最大资源化，而并非消散于大气之中产生浪费现象。
在“飞奔”项目中，热电联产系统借助了反射性穹顶材料的帮助。该种材料反射太阳的紫外线来保证屋顶区域的凉爽，并且在一定程度上降低建筑内部的温度。该建筑比采用纽约州能源标准的一般建筑能源利用率高出47%以上，利用余热的单位预期可以提供占建筑总供热80%的足够的热水。
“飞奔”项目是对外贸易局合作伙伴中首次出现的高级别绿色建筑，由索姆建筑公司设计。该项目官方网站显示，建筑的设计理念基于为重视环保的买家营建更完善更合心意的多户家庭建筑。
更加苛刻的电梯安全标准可以有效避免事故吗
（美国《建筑运行管理》2012年5月号）
作者：凯西•拉夫曼（Casey Laughman）
公众对于新安装的电梯，惟一的期望是它可以良好地运行很长时间。大多数情况下，确实如此。但是随着年代的更迭，维护以及管理电梯运行安全的法规必将加以改进。有时这种改进是非常显著的。
国家电梯管理准则与规范委员会主席菲尔•里德说：“20年前管理电梯的标准绝不适用于今天的电梯管理。”
美国的电梯在数据上是非常安全的。劳动数据管理处的数据显示，在平均每年180亿次的电梯使用中只有27次伤亡。然而，每年时有发生的致命意外也向公众提出了问题：更加苛刻的电梯安全标准是否已经成功地避免了人身伤害和死亡？
在2011年的两次电梯事故结果调查中，有两个方面接受了详细的审查。一是电梯维修技工的证照要求；另一个是老旧电梯现行的安全标准问题。在这两起事故中，根据当地法律的不同，设施管理人所要参照的电梯管理标准大相径庭。
电梯法案、标准多种多样
大约半数的电梯致命事故牵涉到正在维护或修理电梯的技术工人。但是牵涉一般乘客的事故却吸引了更多的关注，并激起大多数人采取措施。2011年12月，高级广告师苏珊妮•哈特死于曼哈顿一幢建筑的电梯事故。当时，她所搭乘的电梯在她进入时突然间向上移动，将她钉在了电梯地板和电梯上门框中间。随后发现，该事故缘于一名维护工人在维护电梯时关闭了安全电路，导致电梯在没有关门的情况下发生移动。在哈特死于电梯事故后，一项要求电梯技工需持证照的法案获得了通过，并在其中设置了对电梯技工的详细要求。
尽管发生了这样的事故，现行标准和维护要求还是有效地保证了电梯的安全。但是，电梯的安全管理准则应视其执行时间的变化而作出适当的调整。由于各地对电梯技工的要求不尽相同，雇主很难确定是否能够相信所雇用的人。在很多相关管辖区域内，例如纽约，电梯技术工人不需要持有任何形式的认证证书。
物业管理公司的保险盲点
（美国《南加州商业物业管理》2012年5月号）
作者：埃里克•鲍罗斯（Eric Paulos）
物业管理公司通常会要求在他们客户的保险政策中将自己加为受益人。“追加受益人”条款通过客户的保险资源为物业管理公司建立了一道特殊的保护屏障，来抵挡因人身伤害及公共设施损坏而产生的诉讼及赔偿费用。由于物业管理公司经常会作为保险受益人的代理人，所以即使公司在客户保险政策中并没有被追加为受益人，业主的保险条款仍可以为其提供保护。
但是，物业管理公司的保险范围在很大程度上取决于其客户的保险范围。在当前的经济形势下，相关的诉讼风波一直没有停歇。美国辩护律师协会每年都会提供关于如何就房屋责任问题起诉公寓房东的培训项目。
物业管理公司需要明确以下几点，其中几条从本质上是不易被发现的：
责任保险由两个基本部分组成：范围及辩护。辩护成本部分包括律师费、调查成本、保险评估人开销以及和索赔过程有关的其他花费。避免赔偿所付出的巨大开销往往被忽视。物业管理公司一定要明确清楚保险公司对于“受益人”和“参保人”的不同定义。许多保险公司都会赔付超过限度的辩护开销，所以，是否要求索赔支付超过辩护成本，对于物业业主和管理公司来说，就是性命攸关的事情了。
为了使物管公司可以充分地保护自己的权益，对自身弱点的评估是至关重要的，并且对其客户的保险政策加以了解以确保其保险范围足够宽广。我对物管公司的建议是购买具有相关经验人士的保险业务，或者雇佣一个精通房地产保险业务的风险管理师。
物业经理：你完成作业了吗
——概括了近期美国住房和城市发展局对“居者有其屋”项目作出的调整
（美国《单位》杂志2012年4月号）
作者：布莱恩•卡纳汉（Brian Carnahan）
美国住房和城市发展局（HUD）发布了针对“居者有其屋”项目（编者注：HOME Program，美国政府根据一项为推动民众都能住得起拥有自己产权的房屋的法案而开设的项目）计划作出的调整。
其中令人激动的一条是对检测要求的修改。HUD要求相关部门最少每三年对该项目进行一次检查。当然，如果项目显示出需要更多的检测，该项目的司法管辖机构（PJ）也被允许进行额外的检查。该项作用于检测环节的调整将不仅仅影响业主和中介，还将影响司法管辖机构和居民。减少检测次数可以节省大量的时间进而削减不必要的开销。更重要的是，藉由减少闯入其私人空间的方式减轻业主以及居住人的负担。
然而，该项调整在其中一方面也是不怎么受欢迎的。HUD要求对没有明显违约行为的业主以及住户进行增补性的检测。这是没有必要的，司法管辖机构需要更有弹性的并且被大家公认的管理执行办法。对检测机制进行调整的另一项显著之处在于，统一物理条件标准（UPCS）可以作为房屋物理性状检测标准使用。
对于业主、经理人以及司法管辖机构人员来说，在此次调整中，有可能增加其负担的变化是“定期对所有参与计划的家庭的经济运营情况进行检查（至少每年一次）”。我们面对的问题是：该要求是对所有参与计划的家庭均有效？还是只对调整发布之后开始运行的有效？仅仅凭借一次简单的经济状况问卷就可以了么？深层次的复审是否必要？这是否意味着司法管辖机构将采取某种财产管理政策？如果该要求类似于财产管理和资源附加，那么为了确保其顺利完成，相关的培训不可或缺。
按照当前的“居者有其屋”项目计划，司法管辖机构不能以监督的名义向业主收取任何费用。通过该次调整，情况将会发生改变。如果这种弹性政策受到推崇，我们必须考虑，在当前的政治以及经济条件下，多少司法管辖机构会收取额外的项目费用？
（翻译/李楠 编辑/王正）
原载于《现代物业·新业主》2012年6期/总第225期
(责任编辑：现代物业) |
