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体育项目设施管理计划
——重要体育场馆在赛后超越最初应用范畴的设施管理战略计划
（英国《设施管理世界》2012年8月号）
作者：大卫·阿米纳斯（David Arminas）
重大的体育赛事华丽堂皇地结束了，疯狂的体育爱好者也纷纷离开。如果相应的体育场馆被决定在赛后保留下来，良好的设施管理必然是重中之重。
“要使保留下来的赛事场馆转型为成功的赛后建筑，顶尖的设施管理在策略上必须有一个更广泛的建筑使用战略计划做支持。”曼彻斯特议会社区与文化服务主管爱蒙·欧洛克说。作为2002年曼彻斯特英联邦运动会企划组的重要一员，欧洛克并不同意“单纯建造单纯使用”的哲学。他坚信，若要场馆建筑在赛后仍能成功使用，在建筑建造之前，就必须制订一套完整而坚实的商业论证建造企划和对应体系。
早在1997年，曼彻斯特市赢得英联邦运动会主办权时，议会就开始着手计划赛后遗留场馆建筑的相关事宜了。最后的结论是，在场馆结构上做两个方面的准备，即，场馆结构既要符合体育赛事的相关标准，同时要便于赛后的改建，以达到延长建筑运营寿命的目的。欧洛克说：“我们可能面对的最大风险，是在一个没有长期运营目的的地标性建筑上花费大笔的金钱和时间，然而，到头来发现，不管出于何种目的，场馆在赛后居然没法继续使用。虽然这样的建造方法容易使人分心，但在曼彻斯特英联邦运动会的场馆建造中，我们作了周全的计划，尽可能地将建筑设施修建得便于赛后改造。在另一方面，如果没有最终的承租商，我们也不可能修建这样一座永久性的体育场。在此项目中，曼城足球俱乐部将作为我们的最终承租商。当然，出于风险管理等方面的考虑，我们也会选择私营部门来分摊风险并共同获利。”
另外，与服务提供商保持良好的合作关系也很重要。并且，正如在其他商务领域中一样，严格的遵守日程安排。这样可以使得服务提供方和建造方有充分的时间来按照你的要求进行相对完美的场馆建设，既便于日后的改造，也便于在合作中产生良好默契，更好地完成建筑设施管理计划，使场馆建筑在赛后依然可以持续地散发光芒。
终日奔波
——商业物业管理环境正日趋健康，然而物业经理却依旧忙碌
（美国《国家地产投资者》2012年6/7月号）
作者：伊莱恩·米森尼克（Elaine Misonzhnik）
在当今的社会环境中，物业经理的工作似乎总是没完没了。在忙于用优质的服务留住原有租户的同时，他们又要想方设法吸引新租户。并且，他们还要全天候照顾那些现有租户提出的更高的期望，这都使得今天的物业经理背上了前所未有的巨大责任与压力。
“就在几年之前，物业管理仅仅包括一些基础的建筑服务类工作，例如合约谈判、收租服务、清扫维护等等，但是现在，物业经理往往还要扮演资产经理的角色，并且在不良资产被债权人和特别服务提供方收回的情况下，还要想方设法使运营净收入得到增长。”芝加哥仲量联行物业管理事业董事长丹·普福特说。
“由于债权人可能在距离其资产上千英里之外运营着房地产投资组合项目，所以物业经理还必须能够提供从资本市场容量研究到租赁及施工管理等一系列数据。”北加州企业承租与投资商服务集团城市项目负责人史蒂芬·玲说。
另外，物业经理经常需要在资产移交和更名过程中对业主进行必要的指导。相关的工作包括作出严格的资产评估、对资产进行合理的管理和存档、确保实地检查之前通知业主，以及对租赁的建筑结构进行跟踪管理确保为业主方创造最大的利润。在10年之前，物业经理通过简单的基础设施管理即可满足投资人的需要，然而现在，原本简单的期望已经进化至需要物业经理精通不动产和资产的投资升值之道。缺乏这样的理解，物业经理的工作将无法满足投资方的需要。
“但另一方面，物业经理的日子比起两三年前亦舒服不少，”田纳西州纳什维尔马修斯公司物业管理主管吉安尼·科贝特说，“现在的商业物业客户多处在亏损中，与物管公司交流的内容大多集中在重新商议现有租金额上，基本物业使用率以及租用比可达100%，情况毫无疑问改善了很多。”然而，由于商业租户在重新选址方面有很多的优良选择，物业经理必须能够给出合理的理由以留住现有租客。
多租户型建筑的可持续发展计划面对诸多潜在挑战
（美国《建筑运行管理》2012年8月号）
作者：凯西·拉夫曼（Casey Laughman）
“在为不同的设施制订可持续发展计划和使用策略时，有多种潜在的因素可以确保计划在短期内取得良好的进展。然而，这些因素在多租户共存的建筑和设施的管理中将变得更加复杂。”美国汉斯公司全球可持续运营官格雷·霍泽表示。对于多租户型建筑设施来说，为了满足现有租户的需求，必须要特别关注设施和建筑的租用和占用在未来可能发生的变动。
多租户型建筑设施的可持续发展计划必须包括明确的预期、详细的可持续发展使用规程及显著且合理的计划目标。明确这些因素可以使相关的建筑设施规避来自多方面的潜在挑战，例如避免消耗过多的成本和时间。事实上，在租户引发的问题出现之前，许多的挑战和阻碍都来自管理团队内部。在此状况下，申请得到高级管理层的批准是解决阻碍的关键。然而，当许多租户都在询问“为什么我们要交这笔管理费用”时，低阶的管理人员往往还是难以给出令人满意的答复。由此可以看出，一个较为详尽的对成本、利润及投资回报率的解释说明，将使得高级管理层能更有效地为下级提供支持——这也能使一项简单的计划变为一个各方面都比较周全而令人信服的项目。当各租户开始与计划发生关联时，应及时告知租户不同的设施均具有可持续使用和发展的维保计划，并对可以成为建筑卖点的重点设施进行详细的介绍。
物业经理人现在也拥有一项优势——不同类型租户正在逐渐认识到建筑设施可持续发展战略的好处。在建筑设施运营管理和维保公司将可持续发展当作良好的商业项目的氛围下，各租户也逐渐加入到相应的实际行动中，甚至将类似项目提升至最优先的管理级别。
新时期的建筑设施管理员工都在对雇主说着同样一句话——“我需要公司有停放员工自行车的地方、我需要确认公司正在进行废物回收、我希望公司不会浪费资源，我愿意为一个提倡设施可持续使用和发展的公司奉献我的力量！”这便是现时期连同建筑设施运营管理公司在内的公众为可持续使用战略和环保管理做出的巨大贡献。
电子邮件沟通管理
（加拿大《加拿大公寓》2012年5月号）
作者：卡利萨·詹宁斯（Carissa Jennings）
任何营建集团建造数百万美元的建筑或设施都不是为了自找麻烦。在寻找和吸引租户的过程中，开发商往往会在夜里辗转反侧地考虑如何在最短时间内将其所有的空余单位和设施空位填满。毫无疑问，在花费巨资建起多单位公寓建筑之后，每月中每一间单位的空置都意味着损失。
KG集团最近就遇到了这样的麻烦。KG旗下位于多伦多央街与谢泼德大道处的“哈里森”公寓是集最新艺术构思与时尚元素于一体的高端公寓建筑，月租浮动于1,200美元至2,300美元之间。那么KG集团是如何在短短一年中就租售出“哈里森”公寓中所有单位的呢？原因是KG集团采用了电子邮件市场营销策略。
电子邮件营销策略即指采用数码媒介的直接电邮为营销工具对公寓单位进行推广促销。广义上来讲，该营销手段包含了所有发给既有客户和潜在客户的电子邮件，即应用电子邮件发送具有直接促销目的的邮件，在吸引新客户的同时，对既有客户进行二次营销，促使其对本公寓单位的二次租赁或二次购买。更重要的是，这种营销手段可以极大地提升客户的忠诚度并在客户中树立良好的企业形象。
“哈里森”公寓项目的物业经理杰夫·高德邦表示：“通过收集已访问本公寓的客户和有可能与我们产生业务关系的潜在客户的电子邮件地址，我们进一步完善了电子邮件营销项目。随后，将收集到的电邮地址添加进专业电子邮件营销软件Constant Contact中。这样就可以实时掌握客户的动向并及时了解已构成租赁关系的客户的合同进展。并且，在例行发给客户的电子邮件中，也包含了对公寓服务的详细介绍。在‘哈里森’公寓竣工之前，我们的电子邮件营销项目就开始运行了。我们会向潜在客户通知公寓建造的动态信息，并且他们也非常愿意关注。更主要的是，电子营销邮件使得潜在客户对‘哈里森’项目一直保持高度关注并维持他们的兴奋状态，促使我们在‘哈里森’公寓仍未竣工时就成功出售、租赁出大部分的商用和居住单位。”
原载于《现代物业·新业主》2012年第9期/总第234期
(责任编辑：现代物业) |
