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维保投资策略：关注可持续性运营
（美国《维保解决方案》2012年9月号）
作者：丹·洪瑟尔（Dan Hounsell）
秋天的到来总是伴随着一些让人们倍感熟悉的变化，叶子由绿变黄，气温降低，还有各方面建筑设施维保预算工作的艰难开展。
每年的这个时候，维保和工程经理都会向各区选民和教育委员会申请更多的资金来应对天气变化下亟待进行的学校等教育设施的维保工作。确实，大多数的教育设施都难以找到稳定而充足的资金进行必要的维保工作，而更让人沮丧的是，教育设施在各种运营操作中都过于依靠公共基金的支持，故而近几年来维保工作的开展一直步履艰难。
延期维保往往会给各种设施带来难以预计的负面影响。面对这样的问题，许多业主和设施主管们都希望维保工作可以“得过且过”，但是他们也深知，如此美好的愿望是不现实的。
即使对近几个月来的新闻进行粗略的概括，我们也可以发现：许多的公寓设施在申请维保资金的过程中仍然陷入巨大的困境。由于国家经济近期的“疲软”，大多数区域的教育委员会已经在预算过程中大幅削减了维保资金额度。而在区域选民和委员会成员决定削减甚至搁置对基础设施和工程项目的维保资金供应的情况下，后果变得显而易见——公寓和教育设施将在这个秋季蒙受难以预计的损失。
事实上，所有的维保和工程经理都对维保预算的削减表示担忧，同时，所有人都在寻求方法，确保即使在此种状况下也能顺利工作，使维保工作绿色、环保，并能够在一定程度上具有可持续性运营的特点。这也是现阶段所有设施管理相关人员对维保工作的最核心要求。
导致这种现象的最主要原因是，可持续性的维保和运营策略已经为所有采用该策略的建筑和设施带来了巨大的利益。另一方面，避免延期维保方案的原因也显而易见：对既有设施和建筑的适时维保毫无疑问可以最大限度地延长其使用寿命，同时节省巨大的潜在开支。例如，通过对水管、灌溉设施的适时维保可以减少渗漏产生的水资源浪费成本；通过对老旧暖通空调组件的适时维保可以减少大量的电力浪费；通过对建筑外墙、密封层的适时维保可以最大程度削减因缝隙问题产生的热力资源浪费问题。
便利租借人及业主——通过DDP（直存软件）缴纳房租
（美国《单位》杂志2012年8月号）
作者：保罗·伯杰龙（Paul Bergeron）
现在，CWS公寓租户很少会专程到公寓租赁管理办公室员工处缴纳房租。据统计，近89%的公寓租户表示很乐意用电子方式缴纳房租费用。
在18个月以前，这家运营着4个州（大多数在德克萨斯）70个社区共计18,768个公寓单位的公寓管理公司放弃了要求其租户用信用卡缴纳房租的计划。原因是其租户表示无法接受每月25美元的服务费用（该笔费用是CWS公司需要付给信用卡公司的服务总费用在每个租户身上的平摊额）。
“最初，租户们都对直接从他们的核对借记账户中扣除房租这一方式有所抵触，但是现在，他们已经爱上了这种方便快捷又节省的支付方式，”CWS的IT应用软件分析师莎伦·哈雷尔说，其所在公司正在使用RealPage's OneSite（在线实时页面）系统，“租户只需要控制好日期并设定取款额度，我们只需要为他们示范如何使用，对此租户表示这个系统操作起来非常简单。”
CWS公寓管理公司为其高达26%的复租率感到十分骄傲，根据RealPage系统统计，该数据高出业内平均指标5倍以上。“租户只需对支付细则进行一次设定，系统就会在随后的每一个月进行自动操作。”哈雷尔说。
CWS公寓管理公司还为新入住的租户提供“使用手册”，并配有相应的视频教程和截图。并且，在公寓租赁管理办公室，还有专门的电脑操作室，方便员工为那些持支票支付房租的租户进行操作演示，并指导他们如何开始更轻松的生活——房租自动电子缴付。
“现在，CWS公寓管理公司要求新租户使用电子方式进行房租的缴付。我们非常欢迎这样的支付系统，它不仅仅可以减少我们的员工编制和工作时间，更可以使我们的物业经理有更多的时间去进行客户服务。通过这样的方式，我们成功地实现了目标——当有租户拜访时，可以温暖地询问如何帮助他们在公寓有更好的生活体验，而不是冷冰冰地问为什么没有按时缴纳房租。”
绿色环保与风险缓解——计划基金将为贷款出借方提供保障
（加拿大《加拿大物业管理》2012年7月号）
作者：芭芭拉·卡斯（Barbara Carss）
绿色环保建筑需要雄厚的资金支持。绿色建筑，这一近期出镜率颇高的商业案例的优势，在于节省长期的运营开支和通过提高员工的生产、工作效率获得的营销威望等无形资产。然而，绿色建筑所需预付的巨额成本仍然对那些无法获得足够资金的开发者构成主要障碍。
“在如何融资并运营资产的提议上仍旧存在着结构性问题，这确实是一种非常大的阻碍，”加拿大公认的绿色开发者乔纳森·瓦斯汀德在今年于多伦多市举办的加拿大绿色建筑理事会（CaGBC）年度会议上对与会代表这样说道，“我们拥有足够的设计专利，有充足的新产品。关于可持续性运营的整个思路成为导致建筑市场变革的巨大催化剂。然而，与此同时，为房地产业筹措资金的金融机制却仍然像过去的60年一样，没有任何改变。”瓦斯汀德表达了他对于贷款现状的困惑，并极力推广贷款担保试点计划。
瓦斯汀德提出，对那些政府从中收获大量利益的更具可持续性的建筑存量，他们并没有做出与其收益相符的贡献。而这些环保的绿色建筑却帮助政府完成了诸如能源保护、减少废物和碳排放量和人口健康化提高等多方面指标。“这些首创性的运营方式只是带来了一个结果——运营管理方个人要承担所有的风险，政府和公众却先于绿色先驱们成为了最大的赢家。”瓦斯汀德说。
全国都蔓延着这样的现象：比起10年前，政府对类似项目的鼓励政策少了许多。那时，州级、市级项目，例如“安大略绿色能源项目”，都会由政府促使各方推行相关政策以为项目筹措到稳定的资金。
“无论是对待既有建筑还是新建建筑，我们总是去施行一些愚蠢的、短期的运营管理策略，因为我们确实能从中获利”，瓦斯汀德说。与此同时，贷款出借方也明显更为关注既有资产并在投资中倾向于在短期内即可获得收益的项目，而不是那些可以在相当长一段时间内持续获得更高收益的“高风险”项目。
“这其实是一个投资安全性的难题，” 瓦斯汀德说，“作为一名开发商和建筑业主，大环境还是会促使我去建造我能建造的最便宜的建筑以获利，这就是恶性循环。”
设施管理面临的挑战
（美国《南加州商业物业管理》2012年9月号）
对商业建筑外观的维保工作一直都是一件需要在计划和实施中慎之又慎的事情。在今天，大多数的资产改良项目已经完成，预防性维护概念已成为新时代维保工作领域中的新规则。简而言之，预防性维护可以行之有效地延长屋顶、窗户和建筑外部等所有设施的使用寿命。
现阶段，设施管理面临的挑战为：表面涂层、屋顶完整性、窗户和玻璃封接、预防性维护和成本。
建筑和设施的表面涂层和外墙结构都是潜在客户在物理接近的过程中首先映入眼帘的部分。设施管理经理必须确保建筑外观给人以可靠并与周围建筑浑然天成的感觉。故而在大多数情况下，当建筑表面涂层接近其使用寿命的尾声时，你会发现建筑外墙结构存在多种多样的亟待修葺的瑕疵。这些瑕疵就像伤疤一样影响着建筑整体试图创造并维系的专业形象。建筑外部幕墙的涂层寿命大体上在8年到10年之间。
作为建筑外部形成严密整体的重要部分，窗户和玻璃结构同时也是需要进行防漏防渗水处理的重要对象。窗户和玻璃结构封接和窗户本身的存在同样重要。随着时间流逝，渗水会导致玻璃裂纹或窗户松动等更为严重的问题。在伴随大风的降雨事件中，这些问题将会尤为明显。
在资产改良的预算中，建筑屋顶是非常重要的一部分。屋顶的使用寿命大约为10年到15年之间。对屋顶结构进行例行检查可以有效地延长其使用寿命。每月进行屋顶结构例行检查可及时发现微小问题并有效防止其带来更加严重的损失。通过及时发现板瓦裂缝和防水层漏点，可以有效避免内部天花板和墙体损毁。
原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期
(责任编辑：现代物业) |
