|
可持续性运营难题——屋顶农场可以持续发展还是只能昙花一现？
（美国《国家地产投资者》2012年10月号）
作者：詹妮弗·休斯（Jennifer Hughes）
自从Centrum Partners公司在2011年接管位于芝加哥北部的布拉德利商业中心以来，该公司一直希望将这方圆21英亩的商业区变为一个尖端、前沿的地区。在这愿望下，CP公司与总部位于纽约的光明农场公司（BrightFarms）合作，将其中1英亩区域内的建筑物屋顶的闲置空间营造为无土栽培营养液式农作物温室。
CP公司的高级副总裁迈克尔·麦克林（Michael McLean）说：“光明农场的运营为物业资产带来了极具创意的商业氛围。这正是我们计划的一部分。那些具有前瞻意识的人们都对此大加赞赏并为之激动。”
绿色屋顶农场——利用建筑屋顶空间，覆盖一层薄土壤用以种植农作物，这种方法早在十几年前就倍受欢迎。发展至2011年，在美国北部已经有超过3,600万平方英尺的屋顶绿色农场。这种位于屋顶的农作物种植平台可以有效地避免或减小暴风雨给作物造成的洪涝灾害。在另一方面，还可以延长屋顶的使用年限、提高物业租金和员工的生产力。
但是，屋顶农场的数量仍然相对稀少。绿色屋顶农场公司创始人、总裁斯蒂文·派克（Steven Peck）预计，全美范围内只有不到20家屋顶农业种植园。并不是所有的建筑物屋顶都是开展屋顶农业计划的理想场所。所选屋顶必须在结构上有能力承担额外的重量，并有足够的空间便于相关人员的进出和作业。当然，屋顶农场带来的收益也是显而易见的——在保有原始绿色屋顶概念的同时，屋顶农场还带来了额外的环保收益，包括合理导流、使用雨水和在冬季利用原本被浪费掉的建筑运营产生的热量。“以上这些都足以说明屋顶农场系统可以使建筑的能耗大幅降低，有些屋顶农田系统甚至帮助了其所在建筑获得LEED认证。
但是，仲量联行高级副总裁罗伯特·百斯特（Robert Best）却声称屋顶农场并无太大收益。在仲量联行的整个内部计划文件中都没有涉及到绿色屋顶农场的相关资料。“最显而易见的问题是‘为什么？’，”罗伯特说，“费力地把所有的种植设备都搬到屋顶，这样的举措真的可行么？所得收益真的值得大家这么做么？”
中国的绿色建筑——观察一个蓬勃发展的国家
（加拿大《建筑策略与可持续性》杂志）
作者：彼得·勒夫（Peter Love）
中国房屋检查官员结束了在加拿大的学习考察之后，加拿大也派出了相关人员参加在中国举行的国际低碳节能会议，并对中国的四座城市进行了简单的考察。
在为期两个星期的考察中，重庆（3,100万人口，位居中国第一），宜昌（世界水电之都，三峡水库发电机组容量高达22,000兆瓦，是安大略尼亚加拉大瀑布水电站机组容量的10倍），大连（600万人口，最环保城市）和北京（2,200万人口，环城规划中存在至少5条环形公路）是重点对象。大城市的空气质量仍然是严重的问题，可就我本人的感受而言，要比洛杉矶和墨西哥城的空气质量略好一点。
在宏观经济方面，意义最为深远的中国环境保护规划出自最近的“第十二个五年计划”。这个计划无论在数据上还是理论上都是极其有望实现的。
在单体建筑层面上，上一个“五年计划”要求国内所有新建建筑需比既有建筑节能至少50%，随后直接在北京、上海、天津和重庆的新建建筑管理与规划任务中得以体现，这些地区中新建建筑占全市建筑总数的65%。
中国第一座获得LEED认证的建筑是位于北京的“中国21世纪议程管理中心”，中国科学技术部的两个机构位于其中。在美国非盈利组织自然资源保护委员会（NRDC）的技术支持下，这座建筑比起常规办公建筑节能达74%以上。最著名的要属中国奥运村。同样是在NRDC的技术支持下，中国奥运村获得了LEED社区发展金级认证。如今，在中国，已经有大约400座建筑获得了LEED资质认证。
中国也在推行自己的绿色建筑设计资质认证（GBDL），评分标准从一至三星不等。其中包括了许多国际公认的LEED考核标准的核心要求。GBDL的考核相对LEED而言要宽松许多，只需要对相关的绿色提议设计方案进行单独复核即可。
驱动带来节能收益
（英国《房地产和设施管理》杂志2012年9月号）
作者：克雷格·福勒（Craig Fuller）
当谈及房屋和设施管理中的节能方案时，最常见的途径即是为各种电动机装配合适的驱动器。然而，即使是最简单的驱动器，也能通过节能为运营带来巨大收益。
正如现在大多数工作一样，设施管理经理的职责与十年之前相比也发生了巨大的改变。部分原因在于建筑管理相关技术发生了持续的飞跃，并对建筑、资产的整体运营带来了显著的影响。
这些科技大多与变速驱动器（VSDs）的改良相关。驱动器作为建筑中的核心组成部分至今已超过40年的历史，足可以将其视为建筑暖通空调（HVAC）系统中的标准配置。也正因为如此，设施管理经理需要依靠驱动器的正常运行来保证整栋建筑的气流和水流循环系统的正常运行，而不至于产生过多的资源浪费。
技术的飞速发展使得现在的新驱动器和仅两年前的已经完全不同了。即使用很少的时间对新型VSDs系统进行一些了解，也可以使建筑管理事半功倍。
现在的驱动器比之前的原型在体积外型上小约60%。一台功率高达37KW的驱动器甚至比一张A4纸的尺寸还要小，只有203mm×262mm大小。功率更小的驱动器当然还会更加微型。驱动器的微型化同时也在驱动器安装行业内引发了巨大的变革。由于可以进行随意的分解和重叠安装，现在的驱动器原件较40年之前在结构上简单了许多——减少了70%不必要的组件，这极大地提高了VSDs系统的稳定性及可靠性。现在的驱动器平均故障间隔时间（MTBF）比起之前的复杂驱动器延长5倍以上——50年只可能出现一次故障。
驱动器运行稳定性极大提高的另一项收益，即是制造商延长了质保时间。这对于设施管理经理来说亦是节约开支、削减运营成本的绝佳助力。
最大的便利性来自既标准化又开放的联合作业环境，通用的标准可供每一个制造商使用。“BAC网络”是市场上开放性最强的一种，与之匹配的驱动器使用同一种语言交换信息，因此不必再购买额外的网关设备进行调试。而有了更多选择的设施管理经理再也不必面临“一棵树上吊死”的窘境了。
建筑外立面维护——建筑外部的维护和清理不仅仅是砖瓦工作
（美国《清理与维护管理》杂志2012年10月号）
作者：布鲁诺·尼古拉斯（Bruno Niklaus）
建筑外立面，毫不夸张地说，是其内部所驻团体、公司的形象代表。标准太低必然会影响既有客户和潜在客户的忠诚度，他们极有可能另寻他处进行业务的拓展。
整洁干净的建筑外立面，无论对于办公楼、生产设施、销售型建筑或是仓储建筑，都代表着其在各自领域内的专业形象。常态且高效的清理和维护是所有公司都必须确保的重点，需要细心调配多种相关资源。维护过程中的安全问题是重中之重。而近几年来，外墙维护的安全措施已经发生了重大的变革。
因能带来的显著外部整体效果，玻璃幕墙结构的清洗显得尤为重要。老式的清洗方法一去不复返，新的玻璃幕墙结构的设计使得清洗更加快捷、安全且高效。
给水式清洗杆已经成为专业洗窗人员的最佳选择。这种新型清洗杆可以让清洗人员在地面进行清理和维护，避免高空作业带来的潜在危险。同时，维护人员在清理中使用纯水（经过特殊的加工处理，去除水中的矿物质和电离物质），确保玻璃幕墙结构在清洗过后不会留下污点和水流痕迹。水中总体非溶解性固体（TDS）的计量单位为百万单位水中所含的固体含量（PPM），经过处理的纯水的PPM为0。
实地考察和风险评估可以帮助维护经理计划更好的维护方案并取得最为满意的清理维护效果。在当前绿色建筑的趋势下，建筑外部结构中存在着大量的太阳能电板，虽然雨水能够冲去其表面大多数的尘埃，但还是会留下影响发电效能的微型颗粒。给水式清洗杆通过技术上的完善解决了这一问题，清洗杆带有大量附着硬毛的枝杈，可以有效地清理太阳能电板并防止相关原件的损伤。
原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期
(责任编辑：现代物业) |
