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设施管理在中国
——中国的设施管理正越来越重视可持续运营
（美国《领导者》杂志2013年1/2月号）
作者：麦丽萨·希克达（Melissa Securda）
近些年来，对设施管理的重视开始在中国业界形成趋势。作为不动产行业中的重要组成部分，设施管理在变得越来越关键的同时，亦变得越来越复杂。设施管理的开展需要相关项目中的高等策略及计划。现在，中国越来越多的设施管理人员都致力于通过对设施的合理管理来提高办公地点的办公效率，应用可持续性运营策略完善建筑和设施的管理，并通过预防性维护措施来延长物业资产、设施硬件的使用周期。当前中国的设施管理行业趋势是：由于设施管理正影响着生活、工作的方方面面，可行的设施运营策略和设施管理人员正逐渐成为不动产和物业管理方面的重中之重。
可持续性运营将持续影响建筑和设施的设计与建设方式，同时也将影响设施管理在中国的发展模式。在其他的国家中，可持续性运营比较成功的建筑和设施，都有与之对应的相关机构奖励，这些机构还会通过数据统计来确定可持续性运营策略为建筑设施带来的保值和增值的额度。在中国，大多数的建筑和设施都将重点放在能源的合理使用上，这是设施管理人员可以掌握并进行合理调控的部分之一。
中国在近五年内已经创造了许多的奇迹，据美国绿色建筑委员会（USGBC）的数据统计，至今，中国境内获得LEED认证的设施、物业的总面积已超过8亿平方英尺（约合740万平方米）。而在中国的三星级绿色建筑认证计划中，获得认证的设施和物业数目更是达到了200家之多。
现在，设施管理仍然没有得到中国的足够重视，所有的设施管理服务都是以物业管理公司的形式出现在市场中。而且，在中国的高校内还未开设设施管理专业。毫无疑问，教育领域对设施管理的关注将提高公众对此的兴趣，同时，由于设施管理是各种商业运营中的核心部分，设施管理理应成为高校在校生的首选专业！
峰会活动组织中的物业管理
——芝加哥物业管理人如何应对2012年北约峰会
（美国《物业管理期刊》2013年1/2月号）
作者：格里格·马丁（Greg Martin）
曾经也有大量的如会议、商业展示及体育赛事等活动在芝加哥举办，为何这次北约峰会的物业管理相关事宜要与其他活动区别开来呢？因为本次峰会将由“八国”和北约国家举办，且讨论内容较为敏感——经济动荡和阿富汗战争，这毫无疑问将招致大量的抗议者以及大规模游行。
作为参与活动的物业管理人员，我们需要明确活动的举办原因，理解活动和会议的实质，才能更好地使物业在满足活动要求、展现城市形象等方面的特定要求的同时，避免物业资产的损失并抵御风险。
为北约峰会准备的第一项即是分析。物业管理人员需要了解活动对自己的具体要求，从交通的布置到与会者的住宿问题都要给予关注。尤其是物业及人身财产的安保工作。之后需要了解的是多种活动的举办场所和相关活动、会议涉及到的建筑、设施。另外，上述建筑、设施周边的各种酒店等住宿场所也要予以注意，避免所有场所及其周边设施的物管经理在活动举办期间因假期而导致的缺岗现象。
作为内部准备，我们联系了活动涉及的各建筑的安保服务提供商并与其达成相关协议，使后者在活动举办期间协助进行物业资产、设施的管理与保护工作。所有建筑的物业管理人员，须协同安保人员，确保抗议者及游行示威者无法进入峰会相关建筑，例如组织巡检、确保大门保持紧锁和添加安保摄像监控等。
“为北约峰会做准备的过程是一个积累经验的良好机会，”北约峰会举办场所的物管经理库玛说，“我们总结出，提前进行细致的计划和商议将有效提高我们应对突发状况的能力，并且确保峰会期间所有正常范围内的工作依然能够有条不紊。”
设施管理行业迎来了私人融资的“春天”
（英国《设施管理世界》2013年1月号）
作者：格莱美·戴维斯（Graeme Davies）
英国政府在2012年的秋季声明中对长久以来悬而未决的《私人融资合同初步法案》（PFI合同法案）进行了局部修改，旨在对公共计划中的资助进行调整以恢复其平衡状态。与此同时，政府将设施管理行业从PFI合同法案的约束范围内移除，这也为设施管理行业带来了前所未有的机遇和巨大挑战。
许多人都认为新实行的PF2合同法案，比起原来的PFI合同法案，只进行了很小的修改。但就是这些“微小”的改变，使得设施管理行业迎来了私人融资的“春天”。之前，媒体对该问题也一直保持着关注——在PFI法案约束下的个人融资活动往往因随后的强制性的维护合同费用而付出高额成本。而PF2法案的生效则改变了这一现状，PF2允许养老基金公司和保险公司进入设施管理公司的融资领域，这为小型设施管理服务提供商带来了前所未有的机遇。从长远看，政府也因此获得了极大的益处——通过把设施管理合同与营建合同分离，规避冗长且不经济的维护合同。
小型设施管理服务提供商的受益并不意味着该行业落入下乘——市场对设施管理人员的需求依旧很大，只不过业内的竞争会因提供商越发分散化变得越来越激烈。而对于政府来说，最关键的动机是缩减社会中设施管理的总体成本。PF2法案刚刚施行，距离其充分发挥作用仍需要一段时间。政府对设施管理行业的法定约束解除是否真的会促进个人融资来源的多元化，我们拭目以待。
缩短从设施竣工到实现最优运行效率的时间
（美国《建筑运行管理》2013年1月号）
作者：杰米·奎克（Jamie Qualk）
从建筑的建造阶段结束到运行之初的实质性过渡阶段中，存在着大量的设施初步运行参数的交接工作，这些工作都与设计专家和管理专家相关。营建团队撤离，全新的管理、运营团队介入，往往需要耗费很长时间才能使设施达到最佳的运行效率。
这种情况一旦发生，将导致物业设施在运营最初的四年内经历约为30%的“性能衰退”的状态。几乎没有建筑运营方采取相应的措施来减缓这种“性能衰退”——事实上，措施非常简单，可概括为“持续地进行试运行”。
当前建筑系统越来越变得技术化，而从建筑的设计阶段到运行阶段的过渡程序仍然遵循着几十年前的“标准程序”。然而，试运行的概念要求所有成员（最初的设计人员、后来的运营人员）全部参与其中。所以，现行的“不同阶段工作人员分开交流”的工作方式极其不合理。
建筑的各阶段线性模型为：企划、设计、建设、移交和最后的运营。在这个模型中，我们可以发现在建筑最关键的企划和设计阶段，并非所有的核心人员都参与其中。尤其需要提及的是，几乎没有物业管理和设施管理经理在场参与企划和建筑的整体设计。同样地，在未来对建筑、设施起着关键作用的物业管理和设施管理人员，却基本不会在前期阶段参与建筑的成本和性能评估的讨论，或对此进行任何咨询和顾问活动。
老式的线性模型的另一个弱点是，当企划、设计、建设人员最终离去，将管理运营人员留在其并不了解的设施中，后者并不十分清楚建筑中的系统分布和建筑“背景”。缺少这部分知识，运营和设施管理人员便无法使建筑整体达到预期的运营状况和效率。
设施管理行业处于技术流失的危险之中
（澳大利亚《设施管理》杂志）
作者：安德鲁·布尔（Andrew Bull）
您是否对风险管理不甚了解？您是否很久没有学习并仔细研究过服务交付问题了？如果您的答案为“是”，不要着急，因为您并不孤单。在设施管理行业中，对专业知识的忽视正变得越来越严重。作为全澳大利亚70家设施管理公司的老板，我深知为何员工对设施管理行业充满了热情——答案总是“可持续性运营”。这场“绿色海啸”已经席卷了设施管理市场并永久地改变了它。然而，在我们关心能耗、社会变化和我们对这个星球产生的生态影响，并作出“绿色运营”的调整的同时，行业的核心技术却在逐渐地流失。
从业内新闻中，我发现近期有多个州、市都发起了对业主的诉讼——因为其没有完成《维多利亚法案》规定的最基本的维护要求。在审理文件中，我找出至少12条联邦、州、市级别的对设施管理经理日常职责的法律规定，但是现在知道这些规定的业内人士又有多少？
相关的调查亦表明，尽管在2010年国家通过《建筑能耗披露法案》施行了“商业建筑运营数据披露项目”，却仍有约45%的租户对澳大利亚建筑环境评级系统毫不了解。更著名的“环保之星评级系统”甚至存在38%的公众认知盲区。
这样的现实值得我们思考。是谁将“可持续性运营”推到了设施管理行业的最前端？是租户、业主、政府，还是三者皆有责任？我们不禁要问，“可持续性运营是否应成为设施管理人员的核心工作内容？”，又或者“如果设施管理人员不致力于可持续性运营，他是否能够在当前行业中存活？”
如果您刚刚进入设施管理行业，切记：拥护可持续性运营策略，让它渗透进日常工作中，但是，不要让可持续性运营变成设施管理工作中的惟一。
寻求可持续性
——指引业主开展绿色运营方案的四种策略
（加拿大《地产商业投资》2013年1/2月号）
作者：史蒂芬妮·贝尔（Stephanie Bell）
物业资产的可持续性运营正变得越来越流行，它逐渐由“公众的期待”变为“公众的要求”。在此情况下，所有的商业地产专家都在想方设法降低其运营中资产的能耗和整体运营费用，在为资产保值、增值的同时，获得社会和公众的关注和认可。以下的四种运营策略皆可提高物业资产的可持续运营性：
1、为整体运营成本降低做合理化安排
针对既有和新建物业资产各自的特点，进行有区分的合理安排。对既有建筑，控制能耗是降低整体成本的最佳途径；而对于新建建筑，更大程度地应用环保材料则可在相当长的时间里持续地带来收益。
2、寻求绿色认证
无论是既有建筑还是新建项目，申请第三方认证毫无疑问是促使物业资产保值、增值的最佳捷径，例如LEED认证。
3、利用免费的机构协助
现在，有多家机构提供免费的协助以帮助商业地产专家更好地完善其旗下资产的可持续性运营。世界建筑业主与管理者协会（BOMA International）经常以在线研讨会的方式帮助与会者采用合理策略以达到削减整体运营成本的目的。
4、对承租方和下属员工进行可持续运营知识的普及
通过对已获得LEED认证的建筑进行后续调查，多数运营方都非常重视其承租方和下属员工的相关培训和教育。“我们将租户聚集起来并告诉他们每个人的行为都将在建筑整体的可持续性运营中起到重要的作用。物业资产的可持续性运营，人人有责。”BOMA的工作人员林德伯格说。
合理进行被动维护与管理
（美国《维护解决方案》2013年1月号）
作者：迈克尔·考利（Michael Cowley）
维护和工程技术人员都充分地利用着现有资源，以对既有设备、建筑设施和物业资产进行维护与设计工作。但是，在花费了大量的加班时间的同时，上述人员都没有注意到改变工作方法。
我们无法完全消除被动维护方案的不合理性和不确定性，那么关键的解决办法是将这种不合理和不确定最小化。通常，长期维护计划和改建方案所涉及的各种工作，会产生约10%至15%的工作量浪费。而在更为大型的建筑、写字楼办公场所中，由于建筑系统的复杂性，工作量的浪费更是达到总体人力资源的25%到30%。
针对这种状况，解决方法之一是，组成专业、专门的团队来应对突发的维护情况以避免不合理、不必要的工作量浪费。他们惟一的责任就是处理各种突发的事件。在多数情况下，各种机构都允许所有的技师和管理人员处理所有的突发状况，然而，这种看似方便的策略却可能带来更加严重的工作量浪费——大多数维护、管理人员往往在进行例行工作的时候接到紧急情况报告而放下手边的工作。这严重打乱了准确制订的工作计划，毫无疑问将导致更多的混乱，更严重地，将影响建筑设施整体的运营效率。
针对被动维护工作的各种特性，应确保技师和维护人员都能够应用合理的工具和接受合理的培训。而对于方案的制订相关管理人员不应“一带而过”，应组织专业的团队进行商讨，制订出最为合理的维护方案。确保方案的顺利实施，避免被动维护工作产生人力资源的浪费。
绿色屋顶维护的四种策略
——采取预防性维护措施以确保绿色屋顶的有效运作
（美国《建筑》杂志2013年1月号）
作者：克里斯·科特兰（Chris Curtland）
“在绿色屋顶的维护方面，最容易产生问题的原因是缺少细致的维护方案，”科罗拉多绿色屋顶维护机构创始人安迪·克里说，“常见的情况是，许多人，包括维护人员，很长时间才会去屋顶进行一次例行检查，结果发现屋顶已经不再‘绿色’。我们需要更加关注绿色屋顶的维护计划。”
完善绿色屋顶的抗灾害计划
合理的预防性维护计划可以在保护物业资产的同时保证建筑内部各种系统发挥其预期的作用（包括温控、雨水管理及艺术观赏作用）。制订一个绿色屋顶的维护计划并且使设施管理团队对其充分了解，计划应该包括设施规划蓝图、绿色屋顶类型、植被计划和灌溉控制系统等。维护计划应要求维护人员每一至两周对屋顶植被进行例行检查并在（投入使用的）第一年对屋顶进行10至12次全面检查。
灌溉手段
绿色屋顶的灌溉水平应根据不同屋顶的种类来进行调整。“类似花园结构的屋顶也需要额外的灌溉、修剪和美化工作，但是有大量野外植物的屋顶则不需要那么多的修剪工作。”克里说。灌溉系统也需要具备常量的水以确保水压，而且，所有的维护管理人员都需掌握所有排水管和出水口的位置。
清除入侵性物种
某些种类的植物将对绿色屋顶的防水层造成损害，应采取及时有效的措施避免。应避免使用任何形式的除草剂，因为化学制剂将加速防水层的老化。如果植被的情况使管理者觉得有必要使用除草剂，那么除草工作必然出现了问题，需要增加屋顶管理人员的人数。
记录维护工作
在每次屋顶维护工作后，应详细记录维护工作的内容，包括泥土实验、应用产品等，并及时分析屋顶生态系统的整体情况。“摄像系统是屋顶维护最好的助手，这将为以后的维护工作提供大量的依据，”克里说，“屋顶系统是一种‘活生生’的资产，需要我们在维护工作中给予更多的关注。”
（翻译/李楠，编辑/王正）
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
