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市场对降低运营成本的持续需求让设施管理行业日趋自满并开始“偷工减料”
——类比欧美近期“马肉冒充牛肉”丑闻，讨论设施管理服务质量问题
（英国《设施管理世界》杂志2013年4月号）
作者：约翰·博文（John Bowen）
我们是否真正享受到了想要的产品或者服务？对我来说，这个问题不仅适用于这次“假肉门”丑闻，亦适用于设施管理行业中频频出现的服务质量问题。
在轰动欧美的肉制品“假肉门”丑闻中，相关责任人对外宣称，涉案肉制品在供应链交接时被贴上了错误的品种标签，所以最终被归类成完全不同的商品，纯属意外。在我看来，这种手段并不新奇。之前在对设施管理、维护公司的走访中，我数次发现，这些企业竟然大范围使用廉价品来替代设施设备的OEM零件（由原始厂家通过合同订购方式委托其他同类产品厂家生产加工的，受相应法律保护其制造商权益的合格零部件），以降低其运营成本。从个人层面上讲，我们又有多少人会在为汽车加油的时候响应政府号召，购买更加优质环保却价格较高的汽油呢？
设施管理以及维护业内存在的“掺假”现象与该次肉制品丑闻具有相同点和不同点：相同点在于，二者都是在出现大量市场需求后 “投机” 的产物；但是，在肉制品商人大呼被产业供应链中其他环节的人欺骗了的时候，设施管理人员本身作为决策者即是“始作俑者”。在服务、产业外包的过程中，相关的检查流程必不可少。作为决策者，即使尽量去选择当地资源，也难免在所谓的“本地资源”中掺杂其他“非本地”资源或原材料。在这样的情形下，设施管理人员能做的往往只是检验最终产品或服务。至少这样可以保证最终产品接触客户之前，提前发现问题。
在设施管理行业中，我们可以与服务供应方保持公开且良好的关系，从供应方层面进行产品服务以及原材料的检测，甚至应对服务供应方的招聘甚至员工培训有所了解，以保证自己的服务真正达到了客户要求的标准。
屋顶结构维护
——对屋顶的前瞻性、预防性维护将有效延长其使用周期
（美国《专业零售店维护》杂志2013年3/4月号）
作者：安东尼·瓦罗斯（Anthony Vross）
人们通常都理所当然地享受着建筑屋顶提供的庇护，甚至完全忽视了屋顶结构的重要性，直到某一天，屋顶结构出现了“灭顶之灾”——严重的渗漏问题。当渗漏发生时，设施管理人员的首要任务往往是进行局部的补救，而将其余部分抛在脑后，直到另一处屋顶渗漏的发生。这种被动的维护循环常常使得维护费用超出了当初建造屋顶的整体成本，并将承担相应运营风险——极大地缩短了屋顶结构的使用寿命。
被动维护：一个常见性问题
建筑屋顶结构需要承受很多屋顶附属设备设施带来的影响，例如屋顶HVAC（暖通空调）单元，电缆管线及卫星天线等等。这些设备的固定零件往往是导致屋顶渗漏的元凶——例如螺丝钉，一旦不小心踩到螺丝钉基座，锋利的顶尖将极有可能穿透屋顶防水层，带来潜在的渗漏风险。
前瞻性、预防性维护：简单的解决之道
预防性维护管理通常包含准确的维护费用预估、维修和其他延长屋顶使用寿命的措施。在整体的维护规划中，对屋顶预期使用寿命的准确预估是非常重要的。通过相应检查，根据屋顶现状以及预期情况制订长期性的屋顶维护计划，可以使设施管理人员通过简单、便宜的屋顶修复来避免昂贵且费时的整体屋顶更换。
成本以及长期效益
在选择屋顶维护服务提供商的时候，不应过分注意单一合同的价格高低——价格的高低本身并不能说明由维护带来的长期受益的大小，而应根据屋顶结构的自身情况“量体裁衣”。至此，我们有充分的理由抛弃老一套被动维护，转而采用预防性维护进行良好的屋顶风险控制，确保修复方法，以及必要的屋顶更换符合成本效益，在延长屋顶使用年限的同时，享受长期效益。
墙体涂料正逐渐走向绿色环保
——新型环保涂料可以提升室内空气质量，并通过建筑整体降温达到节能目的
（新加坡《东南亚建筑》杂志2013年3/4月号）
作者：杰里米·罗（Jeremy Rowe）
气候异常和持续增加的公共健康问题让全世界更加认识到环境保护的重要性。消费者们也在购买商品时愈加挑剔，大家都乐于选择那些不仅适合自己而且更为环保的产品。因此，为了迎合这种保护环境的购买心态，消费者和设施管理采购人员在选择建筑内外部涂料时，越来越重视其性能、美学作用、环保性和对建筑业主及使用人的影响等因素。
环保方面，消费者群体更青睐于购买低VOC（挥发性有机化合物）、气味微弱的涂料
近来，新加坡的涂料消费群体对于气味微弱、温和的涂料的需求大幅度增长，公众认为这样的产品不但不会对人体健康带来有害影响，而且更便于使用。针对这样的市场需求，各大涂料生产商都积极开发新型环保涂料并尝试为既有涂料申请新加坡环境委员会（SEC）授予的新加坡绿色标志（SGL）认证。相关权威机构的调查数据显示，低VOC且气味柔和的内部涂料不会引发头痛等涂料诱因症状，并更加合适不同年龄段使用群体以迎合其情感需要（例如在儿童房使用更多彩色的内部墙体涂料，而不必担心产品对儿童群体产生影响）。
节能绿色涂料
节能绿色涂料可以帮助消费者控制建筑内部能耗以降低运营成本。例如，新加坡地处热带，建筑物在白天会承受大量的阳光直射，这使得建筑内部温度过高甚至闷热。这意味着建筑物整体需要消耗大量能源来避免内部温度过高。节能绿色涂料因具有反射太阳射线和隔热的良好性能，可降低大量建筑物用于取暖及降温的电力资源。
如何在对建筑设施进行可持续性翻新的过程中提高投资回报
（澳大利亚《设施管理》杂志2013年4/5月号）
作者：米雷克·佩特罗夫斯基（Mirek Piechowski）
设施管理人员可以通过三个核心目标的完成来满足房地产资产所有者、物业经理和使用人对于设施管理服务的需求，提升资产的实际价值，提升资产回报并使资产性能退化及由此产生的能耗风险最小化。
可持续性翻新的潜在价值
世界经济论坛（WEF达沃斯）的报告指出，未来三年内，在全球所有建筑工程中，维护和翻新工作的比重将提升至42%。世界市场对建筑设施的可持续性升级的需求已非常巨大并将持续增长。
业主希望保护其房地产资产免于贬值，但事实上他们往往手足无措——建筑物本身以及设施设备已经自然到达甚至超出了服务年限，但是法规（例如《商业建筑信息披露法案》）还在极力要求能源效率的提高。例如，处于投资回收期的建筑设备（无级变速驱动机、建筑管理系统BMSs等），如一味追求降低能耗成本而忽略设备部件的自然使用年限，是无法有效在翻新过程中提高投资收益的。
可持续性翻新带来环保升级认证
有效地把建筑整体设施设备的自然寿命考虑在内的可持续性翻新将环保地为房地产资产本身带来硬件升级，这将为建筑物缩减大量的能耗成本。然而，仅靠缩减的能耗成本是无法从根本上提高投资回报的。值得庆幸的是，可持续性翻新将为资产带来良性运营的良好口碑，这将吸引大量的租户并形成建筑使用空间的高使用率。至此，我们可以得出这样的结论：通过可持续性翻新，可以直接实现运营成本的降低并间接实现建筑使用率和租金的提升，并为提高投资回报提供了清晰、具体的依据和保障。
（翻译/李楠，编辑/王正）
原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期
(责任编辑：现代物业) |
