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【理论探讨】
《物业管理条例》的施行
与中国物业之景气
【五】
其四，要以《物权法》的施行为契机，进一步深入贯彻《条例》。
笔者还想说明的一点即是，由于我国物业管理行业未来很长一段时期的发展，很大程度上取决于《条例》特别是近年施行的《物权法》的贯彻落实。因此，各地要以《物权法》的施行为契机，进一步深入贯彻《条例》，籍此大力增强全社会的物业管理法制观念。各省、自治区、直辖市乃至于各市、县（区），都应结合本地区的实际情况，依据《物权法》尽快完善当地《条例》实施的配套法规政策，建立较为完善的物业管理法规规章体系。
如通过制定各地操作性更强的实施细则和办法，进一步明确收费透明度的问题。因为物业公司有义务保障业主的知情权，在收取物业管理费的同时公布收费名目、计算方法及相关依据，让业主们也能明明白白消费。
又如，目前小区内的集中供暖、电梯费、停车费等收费标准问题，政府必须制定明晰的服务条款和收费价格。只有这样，社区居民才会真正安居。
再如，一方面，从现行法上看，发展商不是物业管理法律关系的主体，真正的主体是业主，发展商制定的物业管理公约要业主遵守，物业管理费也要业主交纳。发展商与此无关，却制定游戏规则，处分其他业主的权利，而作为物业管理公约主体的广大业主对这件关系自己切身利益的事情却无法参与，这既不合理，也难以服众。
但另一方面，从物业管理的实际需要来看，发展商又应该是业主。为何这样说呢？假如一个小区有100套房屋，在出售前，发展商就是这100套房屋的业主。卖出一套后，购买人就是该套房屋的业主，而发展商则是其余99套房屋的业主。以此类推，当全部房屋卖完后，100位购房人是业主，而发展商就不再是业主了。这样，发展商与物业管理企业洽谈物业管理公约及物业管理费时，就只能是以“业主”的身份谈，才能保证发展商为自身和今后的业主争取到最大的合同权益……
正由于法律的空缺，使得现实生活中出现了这样一些不公平的情况：虽然都接受了物业管理服务，普通购房人要付费，但许多发展商却没有交纳物业管理费。
同时，由于物业管理公司和业主方的权责利益不太清楚，他们签订的合同很难健全，出现问题后很难处理。
怎样解决好上述问题呢？
笔者认为，国家建设部和全国各地应按国务院的《条例》和《物权法》抓紧制定和完善与其配套的有关文件。如《物业管理业主大会规则》、《物业管理招标投标管理暂行办法》、《住房维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等，以此进一步明确建设、管理、业主这三方面的责、权、利，逐步推进开发、销售和物业管理的分业经营，努力创造公平竞争的市场环境，彻底打破谁建设、谁管理的垄断经营局面，积极推行招投标制度，加快物业管理市场化进程，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，使中国物业在依法促管、依法促兴中真正呈现欣欣向荣之景气。
注：作者系中国管理科学研究院特约研究员、中国环科学会、中国土木建筑学会会员。现任四川省和广元市人大代表、市人大常委、城环资工委主任。
【全文完】
(责任编辑：现代物业) |
