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浅析西安市物管企业人力资源现状与问题
摘 要：物业管理是一个新发展起来的服务性行业，近几年来在西安有了较快的发展，但是仍然处在发展的初步阶段，许多方面还很不成熟，特别是在人力资源方面还存在较大的问题。本文就结合自己的实际认识分析了西安现有物管企业人力资源的现状和存在的问题，并针对这些问题提出了一点建议和对策。
关键词：物业管理 物管企业 人力资源
21世纪是一个真正的服务型社会，第一产业和第二产业已经不能主导社会，第三产业——服务业才是创造经济利益，推动社会进步的关键，物业服务将会是服务行业一个典型的代表，而决定服务业发展好坏的依然是人力资源，“人力资本财富论”将越来越被验证。
随着中国的房产改革，单位制分房体系的解体和商品房时代的到来，近几年来西安迎来了房地产迅速发展的时代，一座座现代化的高楼拔地而起，西安楼市可谓是风起云涌。随着楼市的活跃，物业管理企业也迅速的成长起来，据西安市物业管理信息网的资料，西安现有物业公司达数百个之多，这说明许多的商界精英已经认识到物业服务的市场潜力。的确，如果说近几十年是房地产业的时代，那么在近十年或者二十年之后必然会迎来物业的时代，因为第一，房产业的生命周期是很短的，一个小区或者一栋大厦建好了这个房产开发就完了，剩下的时间就是物业管理的时间了；第二，随着中国社会城市化的结束，房地产将会到了一个饱和的时代，它必然减少，而那个时候却是物业大展宏图的时间。然而，西安现有的物业公司还处在起步的脆弱阶段，几乎没有成熟的专业物业公司，许多的问题还困扰着物业企业的发展，而这之中最主要的将会是人力资源的问题，因为人才兴业是不可否定的规律。有人才就有事业，没有人才，任凭你企业有多大的理想都是枉然。在物业管理格局发生变化的时候，人才才是最稳定的根基。
就物业管理人力资源这一问题，在一次物业管理座谈会上，曾有数家物业公司的负责人进行了沟通，从总体上看，这些物业公司的负责人对人才问题非常重视，大公司有更深的人才危机感。先知先觉者永远会处在行业中的领先地位，深圳万科、中海、戴德梁行等诸多物业管理公司不断地进行内部调整似乎表明，行业大震荡已拉开了序幕！在这一波行业大震荡中，物业管理的一大隐痛——人才问题，也再一次凸现出来。
一 人力资源理论概述
人力资源是指能够推动整个经济和社会发展的劳动者的能力，即处在劳动年龄的已直接投入或尚未投入建设的人口的能力。人力资源理论发源于人力资本理论，又是对它的一种扩展，它明了的把这种资本称为一种能力。人力资本理论认为在当代的经济形式中人才作为一种更加重要的资本形式为企业带来更大的利润，而且这种理论随着其潜力的不断开发而升值。在国外的经济学中早就有人力资本财富论这种观点，各个企业都设有人力资源部负责人力资源的开发和管理，它在企业中和财务部有着同等重要的地位。在本文中笔者这主要讲这种侠义的人力资源，即专业性人才的所有的这种能力，它包括了专业性人才的培养和其潜质的不断开发。
物业管理企业的人力资源管理工作就是企业对员工的招聘、使用、培训、晋升、调动、辞退，直到员工的退休的一系列管理活动的总称。目的在于科学的、合理的使用人才，充分发挥人的作用，从而推动企业的发展。近几十年来，随着新技术革命的此起彼伏，尤其是信息技术的发展，已经使得全球经济的发展发生了根本的变化。工业化的经济形式正日益向更高的以知识为基础的经济形式转变。而这一时代最为关键的是人力资本，谁也不会怀疑除了像水、矿藏等资源以外，人才更加是一种重要的资源，这是残酷的市场竞争环境和现实的企业认识状况对人才作为一种重要资源的必然要求。
总之，人才是现代企业发展的一大支柱，而对于物业管理这样一个朝阳产业来说，人才的作用就显得更加重要。经过20多年的发展，初具规模的物业管理行业正进入发展过程中的盘整期。种种迹象表明，最近的几年，应该是物业管理行业快速发展的时期，但是，纵观全行业，人才缺乏，发展困难。
二 目前西安市物管企业人力资源的现状和问题
随着西安物业企业的发展，物业管理的概念也在人们心中有了一定的积淀，物业服务大众化的趋势正在加深。然而媒体报道关于物业和业主之间的纠纷案例是频见不下，这里面存在的根本问题我认为在于物管企业，因为没有哪一个业主愿意和自己的“管家”过不去而使得自己的生活陷入无秩序状态。而这落实到企业就是人的问题了，企业人力资源的问题是影响企业生存和发展的关键。而目前西安物业管理存在的人力资源问题还很多。
1.企业对人力资源开发和管理认识不够，人才意识不强。这表现在企业内部客观的设置和企业管理人员的主观认识方面。在客观上，目前西安大部分物业公司没有人力资源部的设立，使得企业的人力资源状况处在一种无体制支持的随意状态；在管理人员的主观认识上，大多数还停留在认为物业的服务是一种纯粹的低技术工作，任何人都可以胜任，所以能省就省，没有一种长远的人力资本论的认识。
2.专业性人才不足，二次转型人员成为现有物业公司的主体。这一方面是专业的直线经理人的缺少，另一方面是中级的管理人才和水电等技术工的匮乏。而二次转型到物业服务行业人员尽管在实际通过多次的经验能够操作任务，但是毕竟在对物业管理系统知识的掌握上存在不足，对于现代的先进的科技管理手段的引用和操作上存在实际的和意识上的问题。目前，西安大多数物管企业具有物业管理从业资格上岗证的人员只占到少数，而大部分人员物业服务专业性知识低下。例如据华商报报道的西安东郊某住宅小区物业公司，定员8人，其中，无一人有大专以上学历，员工的年龄普遍较大，保洁员、保安、水电工均为下岗职工或农村富余劳动力。相比之下，写字楼的物业管理情况要好一些，除了员工素质较高外，基本上不存在定员不够的问题。
3.企业内部缺少对人员的规划，对自身现有人力资源的认识和对未来可能要用到的人才的筹划不够，从而不能做到对现有管理人员的继续培养和对未来所需人才的储备，这样往往在实际用人的时候招不到人才或者没有实际能够马上操作的人员。而由于人员的匮乏在紧要的时候就会让业主觉得服务不到位，从而损害了企业在业主心中的形象。目前随着物业服务的需求西安有不少的学校设置了物业管理专业来培养专业的物业管理人才，而到他们毕业，确实也有不少的物业公司需求，但是都要求有一定的工作经验，这往往挡住了这些为数并不多的专业人才，使得他们被迫改行。这里面就有一种矛盾，物业公司确实很急需一定数量的专业人才，但是他们却不愿意提前招聘这些人参加实际的培训，可见目前西安的物业公司对此还缺乏足够的认识，这也正是它们不成熟的表现之一。
4.企业内部没有一套合理的绩效考核制度，人员的考核、奖惩、晋升都不合理。目前西安的物业管理企业中大多数企业在这一方面都存在一定的问题，人员的奖惩和晋升往往没有和实际的工作能力紧密地联系起来，而大多数时候是由于主管人员的主观所决定的。本来现有的物管企业人才就较为匮乏，而没有一套系统的绩效考核制度的支持，使得企业内部真正有能力的人因为业绩而得到升迁就会极大的打击员工的积极性，也因此影响了员工的服务热情，加之现有物业服务行业工资水平很低，许多专业的物业服务人员往往因此而不会选择长时间的留在这一行业上，从而造成人才的流失。
5.企业内部对在岗人员提供继续培训和学习的机会很少，对人力资源的进一步开发十分的欠缺。物业服务行业是一个随着社会的不断发展而成长的行业，在行业的成长中，新的技术管理技术和现代的服务理念应该被不断地引入才能够满足业主的需求，使企业立于长远的竞争之中。而这些新鲜的事物的引入就要求已经在岗的工作人员的继续学习，接受培训以习得新的服务技术和服务理念，即不断地开发他们服务的能力。然而目前西安的物业企业中很少有如此做的，人力资源状况处在一种不能跟随社会的进步而进步或者缓进步的状态。例如说许多物业人员依然认为物业就是老大，甚至新的技术没有人会使用，还有小区保安之间或和业主打架的现象都说明了对在岗人力资源的继续开发不够。
三 对策和建议
针对西安现有物业企业存在的人力资源现状和问题，为了使得其也能够很快的走向成熟，和外部物业服务很快的接轨，在此结合自己的思路简单的提出一点对策和建议。
1.物业企业应该树立人力资源管理和开发的意识，正确的认识到人力资源开发在未来竞争中的关键地位。随着这一有生命力的行业的快速进步，以人才兴业，树立知名品牌，从而抢占市场份额将会是许多有先见和有准备的企业必然之路。而西安现有的大多数企业并没有很好的意识到这一点，还没有为此作好准备。
2.企业内部应该做好人员的规划工作。物业管理企业要通过工作中的实际分析明了本企业有哪些岗位，现有哪些人员，以及岗位人员的任用以及人员是否空缺等问题，从而为企业人力资源的开发和管理提前作好准备，以防止在紧要关头人员的断缺。
3.企业应该具备一套体系化的人员招聘和绩效考核制度，按照制度行事而不是由个别企业管理人员按照主管的意志所决定，这样才能够合理的用人和有效的留住人才，企业也才能够走向正轨。
4.企业应该有储备人才和内部再培训的认识和设置。通过储备一定数量的人才来充实企业实力，为企业的开拓作好准备。对在岗人员的再培训以不断提高服务意识的操作能力，从而适应先进的管理技术和现代完善的服务理念。另一方面通过这一手段来做好企业内部人才梯队的建设，防止内部因为人员的流失而造成人员的断层阻碍企业的发展。
5.企业高层管理人员应该具有人才观认识。高层领导是企业发展方向的主导者，领导者对人力资源的状况认识直接决定了企业员工队伍的状况，企业领导者人才观上的偏差将会带来企业人才素质的缺陷。所以高层领导应该不断的更新自己对人力资源的认识，例如懂得企业似学校，开发重于管理，官僚组织让位于团队组织等问题，转变自己的角色，做育才型领导。
6.西安市政府物业管理相关管理部门应该对物业管理企业内部人力资源做出一定的规定，对不同层次的人员在专业层次以及企业内部人力资源的管理问题做出一定的宏观调控。
四 结语
西安是一座古老而有生命力的城市，在未来的发展中物业服务将占有重要的地位，但是物业要很好的立足就必须现在注意到人力资源这个问题，只有很好的注意到这个问题，才能快速的与社会的需要相接轨立足市场之上。特别是在中国的物权法即将出台之时，物业服务这一服务性很强的行业就更应该注意到这一问题。物权法的出台不仅仅是一部国家法律的出台，更是中国社会公民对自我物权的认识和维护的一种暂新的开启，将是一个新的时代的开始。物权法的出台更加明确了公民对物的权利，房产权70年期限也将继续顺延，这无疑使得业主更加重视自己的所有物，这对物业公司就提出了更加专业的要求，而专业的服务首先来自专业的人才。总之，物业公司应该尽快地认识到这一问题的紧迫性，做出适当的企业人力资源开发和管理的调整，改变现状，适应社会竞争。
参考文献：
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[2] 胡君辰主编，人力资源开发与管理，-上海：复旦大学出版社，第二版，1999.1。
[3] http://hsb.huash.com/gb/newsdzb/2004-08/28/content_1223418.htm华商报
[4] 谢东、马超群，我国物业管理现状与对策分析[J]，湖南大学学报，2001.1。
[5] 阿穆尔吉利毅，提高我国物业管理水平的思考[J]，内蒙古财经学院学报，2004.2。
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