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业主自治萌发于社区中，虽然带有群众的自发性，但在工作中以其志愿性、基层性、广泛性而得到业主的认同。从专业物业服务公司到社区便民服务中心的转变，服务业主的机构发生了很大的转变。本文就是以淮安益兴名流社区为案例，该社区离开专业物业服务公司，采取便民服务中心管理。自便民服务中心成立以来，在小区管理中呈现出一定旺盛的生命力，深思其发展历程，有利于探索业主自治未来发展的思路。
住宅小区的业主自治，是近年来我国住房制度改革的重要成果。作为消费者群体自己管理好家园的一种管理模式，业主自治在实践中显示出强大的生命力，扶持和完善它事关亿万人民的重要利益。因此，实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的必由之路。但是，我国城市住宅物业管理尚处于十分不规范的粗放发展状态，面临着新旧理体制的剧烈摩擦。业主自治管理体制自身存在缺陷、业主自身管理住宅小区的综合素质及自治组织的法律地位已成为业主自治管理的巨大阻碍。如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者共同关注的问题，本文以淮安市益兴名流小区为例，研究委托管理如何向自主治理转变的。
其实，商品房社区实行居民自治管理也符合国家文件的精神。早在1998年，国务院就在有关通知中指出，商品房小区应当“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”小区业主自治就是业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。
一、便民服务中心的成立
益兴名流小区自2001年9月入住以来，现有1129户居民，覆盖面积16.4万㎡。自入住以来一直由前期物业服务公司管理，同时成立了临时业主委员会。2006年12月，临时业主委员会准备与前期物业公司续聘物业服务合同，由于物业管理费收缴的比例很低，前期物业管理公司撤出，没有继续服务本小区，而是于2007年3月18日撤出该小区。便民服务中心就是在这样的状况下成立的。
1、小区无人管理
在前期物业公司撤出的情况下，小区面临的问题就是尽快寻找社会企业的介入。临时业主委员会在社会发布招聘公告，共有7家社会企业表达了想参与竞标的意愿，但只有3家公司递交了标书。经过预算，最后只有1家公司参与竞标，但是就在签约的前一天，该公司要求增加物管费，业主不同意，最终没有社会企业参与进来。这样该小区就面临两种选择：一种是小区无人治理；一种是业主自主管理式的业主自治。
2、组建便民服务中心
面对无人管理的情况，如果任由发展必将呈现混乱的局面，比如市区某小区无人管理，治安、卫生等情况很乱，给居民正常的生活带来威胁。经过讨论该小区决定成立便民服务中心，采取业主自主管理的自治模式。本小区内有7个人报名参与便民服务中心主任的竞争，但只有3个人提交竞标文书，前一天只剩下1个人应聘。20多名业主联名要求业委会前秘书长参与竞争，第二天业委会秘书长竞争成功，辞去业委会秘书长，担任便民服务中心主任。
二、便民服务中心的优势
便民服务中心自组建以来，便显现出自己的巨大优势。不但为业主排忧解难、还可以维持小区稳定。从赢利、业委会、社区三方面分析，可以找到便民服务中心的优势，主要表现在：
1、便民服务中心不以赢利为目的。物业管理公司(在住宅分配体制下的物业，可以被称作物业管理，而在住宅市场化体制下的物业最好被叫做物业服务)是一种服务性的企业，它凭借自己的服务能力和质量在市场上找客户。既然物业公司本质上是一个企业，它就要追求利润。因此，由追逐商业利益的企业来管理甚至操控小区的公共事务，必然会造成对业主权利的侵害和小区环境的破坏。便民服务中心是取之于民、用之于民。
2、与业委会是天然同盟军。业委会在业主和便民服务中心之间处于中间人的角色，而且表现出很出色的能力。一方面，业委会理顺了业主与便民服务中心的关系，便民服务中心能够按照大多数业主的要求进行服务，业委会也能够照顾便民服务中心合理的利益。另一方面，社区里没有出现刑事案件，业主生活安定，也基本没有出现过业主与便民服务中心的冲突和任何过激行为。
3、构建和谐社区。淮安市正在创建“四城”，给所有的市民提出了更高的要求。社区的和谐与人的互动是一体的，按照“以人为本”的发展观，只有人的稳定才能创建稳定的社区。同时小区的稳定发展，也是推进社会和谐发展的基础。
三、业主自治遇到的问题
便民服务中心作为业主自治的民间非正式组织，在业主自治过程中显现了强大的活力和发展的前途。但是作为一个民间的组织，对上缺乏组织领导，对下缺乏对管理的权威，因此在看到它取得成绩的同时，也应该探索这种不规范发展带来的隐患。
1、规章制度不健全。由于物业发展的滞后性、没有制度约束业主自治部门。业主公约涉及广大业主在物业管理活动中的权利义务，所有业主必须无条件遵守。小区管理的好与坏，都是业主自发形成的，一些公约制度都是口头性的，并未形成规范化标准，因此执行难度大。
2、无独立法人。按照法律规定，我国采取法人登记主义，法人必须依法登记才能成为法人开展活动。从该小区便民服务中心成立来看，它属于民办非企业单位，在工商局无法登记注册，在社会的广泛关注下，向市民政局申请，又逐级向上申请，最终民政部门放了执照，并将自治组织机构命名为“便民服务中心”。这样成立的组织没有严密的机构，对内无法按照规章制度管理，对外不能代表小区。只是在市民政局备案，而不接受房管部门的领导。
3、自治组织呈现松散型。和谐社会对和谐社区提出了更高的要求，在社会稳定发展的情况下，没有人会预测将来发生的危机。从便民服务中心的组建到成立来看，一直是在业委会的帮助下成立的，广大业主并没有参与进来，因而不了解其中的机制。遇到问题无规章制度可循，不能将自己的信息与外界交流。只能在本小区内部发展，必将跟不上现代物业发展市场化、企业化的要求。
四、解决问题的对策
物业管理服务市场发展的趋势是市场化、社会化，让业主自主选择，不断提高服务水平。成立便民服务中心也要从市场和业主两方面考虑，我们可以看到它存在的理由，但是我们必须反思这种不规范发展趋势。对此，笔者认为首先要从规范化做起，不断探索新的物业服务发展模式。
一是开展规范化服务。物业管理本来就是一个新兴起的行业，制度建设也在完善之中，所以面临的问题都没有固定的模式可以解决。便民服务中心作为一个新生事物，规范化的服务还没有得到大家的认同，也没有制度约束。因此要制订规范化服务标准，不断完善立法。规范化管理就要有相关的规章制度，按照法治、民主、公平的原则。“法治：就是一切行为必须有其相应的法律依据。任何人都不能与相应的法律依据对立行事。有相应法规的，按法规执行；没有相应法规的，先按法定程序制定法规，然后再按法规执行。民主：服务中心做事程序上的标准。中心执行民主意志，就是以多数人的意志为行为、决定的依据。公平：是最基本的道德标准。
二是正确处理与街道办、业主委员会的关系。便民服务中心在街道办事处和房地产管理部门的指导下逐渐的成熟起来，在民政部门登记备案。在没有物业企业存在的小区，便民服务中心应当充当物业企业的角色。参照《物业管理条例》有关规定：业主委员会与便民服务中心是委托与被委托的关系，委托与合作并存，便民中心部门负责人列席业主大会；居民委员会与便民服务中心存在指导与被指导的关系，便民服务中心应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。
三是社会的认同。由于便民服务中心是在民政部门备案登记的，这样就缺乏统一的领导组织。便民服务中心主要从事的是物业服务方面的内容，而民政部门是关注弱势群体的组织，两者之间不存在领导关系。房管局是物业服务的主管部门，有管理物业服务公司的之能，但是由于便民中心没有正式的注册法人，所以也不存在管理的关系。社会对便民服务中心的认同度自然就很低。因此要想发展业主自治组织，必须得到社会的认同。
便民服务中心自成立以来，为业主自治提出了新的视角。但是由于其缺乏规范化管理、立法不完善、无独立法人等限制性发展条件，致使便民服务中心发展的道路还很迷茫，如果道路走好，则可以为其他地方提供借鉴、参考；如果发展不好，则可能夭折在摇篮中。
(责任编辑：现代物业) |
