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小区人防车位历来争议较多，也是小区物业管理过程中，产生矛盾较为集中的一个问题。往往在租赁、出售和利益分配中，激发业主、开发商、物业公司之间的矛盾。诉诸官司的案例也很多。笔者以为，厘清小区人防车位的权属、监管和使用，平衡各方的利益，可以有效地解决处理因此而产生的诸多矛盾。
首先，应该明确小区人防所划车位国家所有的属性。人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权，方可保证人防工程在战时的人防使命，否则会因权属问题造成产权争议，使用权争议，从而影响其作为国防战备设施的战略意义。
其次，要明确禁止人防车位的自由买卖。目前，小区开发商多以人防车位的所有权人自居，并进行买卖，实现自身的商业价值。他们的理由多为地下人防工程造价高昂，出售车位以弥补建设上的投入，而因此造成业主买了车位后，发现自己花巨资所买的车位不仅没有权属证书，还属于国家“待征”的人防工程的一部分，自然不乐意。因此与开发商的矛盾不可避免。在这点上，我以为，开发商在售卖房子时，将人防工程的造价，摊销到房子上，这样就可以有效避免因买卖地下人防车位，而产生矛盾。并明确国家（人防办）对地下人防车位的所有权，这种权利主要体现在战时，人防办对其的绝对使用权，任何业主不得以任何理由反对。
再次，在具体操作中，国家（人防办）对地下人防车位监管，物业公司代管。人防车位建设资金摊销到房子的价格里，根据“谁投资谁受益”的原则，全体业主享有对人防车位的使用权。但鉴于业主对人防车位的需求不同，使用情况不同，由物业公司代行租赁地下人防车位，比较合适，这样既可满足部分业主使用地下车位的需求，又可以为全体业主，特别是其他没有使用的业主获得一份公共收入。其所获得的租金收入，应该分为三部分，一部分用于人防车位的维护，以确保人防需要；一部分为物业公司的代管费用；一部分为全体业主所有，可以冲抵业主缴纳的公摊水电费用或其他公共支出。在具体操作上，人防办监管，物业公司操作并公示收支及其使用情况，做到透明、公正，自然少了很多矛盾。
感谢《现代物业》、南京理工大学应用研究所对我的信任，让笔者能就自身日常工作中遇到的类似问题发表一点浅见。小区人防车位如何做到战时为民，平时利民，充分发挥其应有的作用，有待国家相关法律、法规的健全和完善。相信通过这次《中国人民防空法》的修订，能够在法律层面上，得以明确，也让物业公司在对人防车位的具体管理中，得到法理的支撑。
2011-9-25
(责任编辑：现代物业) |
