设施管理的中国标签
文/宋有兴

　　设施管理之所以与物业管理密切相关，缘自其涉及的对象和空间的高度重叠，但是它们之间动作和目标的不同却会将事情导向两个完全不同的结果。如果我们把物业看作一个物，首先得肯定物业存在大小、形状、性能、空间、方位，以及光洁度、完好度、损耗度等物理性;同时物业不属于自然物而是按人类需要产生的建造物，所以物业还具有按使用需求决定的使用价值，以及按交换需求决定的商品性的经济价值。从根源上去区别，物业管理就是尽可能在特定生命周期里维持和修复物业在建造完成时的标准物理价值。这里的“标准”特指行业标准和国家标准。而委托型物业管理的内容略有不同，除了遵守行业标准和国家标准，还要遵守双方的契约标准(比如行业标准中说保持公地整洁，契约标准则可以具体约定为公地范围目测可见异物停留时间不超过一小时，平均每10平方米不超过一件等)。而设施管理则是按照物业所有人的需要尽可能发挥物业的使用价值，例如办公空间及内部各种设施如何构建和重置才能让员工身心舒畅而又干劲十足，零售空间如何提供最佳环境和刺激消费欲望以使顾客流连忘返。物业的资产管理则是管理物业的经济价值，是对物业以货币量衡形式进行的租、售、置换、抵押、信托等交易活动的管理。

　　这样的分析未必到位，却有助于我们比较简单地区分物业管理和设施管理的差异。首先设施管理是为了物业用得值而物业管理是使物业维护得好;其次，因为“用得值”的标准来自于业主的主观认同，而“维护得好”的标准则主要来自于行业标准和契约标准，这将决定设施管理是一个更为复杂和高超的管理人与委托人之间的沟通过程。另外，由于设施管理注重物业的使用，而这正是人性的差异所在，使其在物权分散、难以统一使用意见的物业(比如公寓式住宅或住宅小区)就难有用武之地，物权高度集中的办公、商业、会展、工场、物流或其他主题物业综合体，设施管理则大有可为。

　　不得不面对物业管理在小业主居多的物业小区困局，矛盾和纠纷的主要起点基本都是在“维护物业标准”发生改变的拐点，不交费、改扩建、降标准、要提价等都是这个改变所引发。前面说了保持业主入伙时物业最佳物理状态其实是物业管理的终极目标，最极端的办法是封起来不用，这显然又有悖于物业管理的存在意义，因此物业状态在管理和使用过程中的持续走差就是必然。要改变或阻止物业状态下滑的两个要件是增加维护投入和改变业主使用方式，而这两个要件只有业主才能具备和履行，管理者需要的只是遵守国家行业标准和业主契约标准，按标准执行即可。排除业主和管理者双方可能存在的故意违约，专业宣讲的不足和制度安排上的错误在于：舆论、政府、业主、甚至管理人自己，都太多地认为这是属于管理方的问题了。“物业服务”或将被历史证明是个苦涩的笑话，管理人放弃行业标准和契约标准，转而满足众口纷繁的业主之物业使用价值终将不断重复地行差踏错。

　　设施管理正在填补这个需求缺口，前提是需求的统一或者出现分歧时有简易而强有力的程序使其统一。这能说明为什么蓬勃发展的中国城市，尤其是产权集中的各类非住宅综合体与设施管理之间相互青睐。设施管理的主要特性注定城市大业主所有的物业(例如大公司不动产)将是它的演武场，这就必然使其专业价值在中国大陆前景大好。

　　然而“设施管理”依旧来自欧美，同任何一个舶来文化一样，中国大陆产学两界的深究不够与竞争隔阂严重制约了设施管理的价值发挥。

　　三十年前读《约翰·克里斯多夫》，开篇即被“江声浩荡”的中文韵律所吸引，继而一个寒假浸淫其中不能自拔。我不懂法文，无法比对两者原意，但是愿意接受译者傅雷先生学贯中西人文哲理，因而才能洞穿法文字义，用中文直传其中真谛和意境。反观今天大陆，在文化与学科间能自由穿越于中西的学者似乎绝迹，就连“设施管理”字面都饱受争议，意思解释也莫衷一是。大陆不少学者直接将过去“工程设备管理”搬到物业管理中来，许多企业领导也认同是其属下设备维修维护的另一种时髦说法。这种现象广泛地存在因而令我质疑“设施管理”一词对其内涵表达所带来的中文歧义，甚而怀疑我自己上面一番抛砖引玉的探析也可能是一个笑话。是“空间效率管理”吗?还是“物业运营管理”呢?“留声机”时代我们可以无法理解什么是MP4，可是至今大众都已心领神会的MP4为什么还是没有一个神形皆达通俗易懂的中文名称呢?难道我们可以把数学学也叫做ML吗?尤其“设施管理”涵盖的是一套完整体系的管理科学和行为，我们不应该容忍FM这两个毫无寓意、表情呆滞并且必然带来大量分歧的字符继续流行。我们的院校不断重复印发的专业教科书与运用现实恍若隔世，显见的学术命题却鲜见有价值的研究。

　　另一个阻碍来自不正当竞争。国企和国资项目严重存在的市场封闭，和外资企业同样势利的技术封闭，使得优质物业市场更像一个赌场，每人都希望捂紧自己的牌和看到别人的牌。技术和专业层面的隔阂一旦不能从学院和职业教育中打破，职场竞争更难奢望有真正的专业交流。而专业人士的各行其是，将直接降低公众和业主对其专业化程度和意义的信任，最终还是会制约全体专业人士和企业的发展。

　　对学业有专攻的不够尊重也会给企业带来麻烦。正如一些传统物业管理人士说了多年的“早期介入”因为开发商一直当作耳旁风到现在几乎偃旗息鼓。由于他们坚持认为不是自身问题而是那些开发商固执而没有慧眼，所以说些酸溜溜的话等着看开发商们出洋相。真实的原因却是开发企业总是站在比物业管理高一级的台阶上看问题，如果物业管理不足以解决开发企业和大业主关心的设施管理和资产管理问题，那么他就只能安心做帮手和扶手，无法升级为智囊和参谋。正如今天我们看到了一些开发企业撒手过快，将散售型物业交到了传统物业管理企业手中，却让他们为业主承担起设施管理甚至是资产管理的责任，后果自然不堪。

　　还有一些分歧是应该将物业管理归入设施管理还是将设施管理归入物业管理，为此不少专业人士也在争执。我在想假如没有数学学的时候，代数、几何和函数应该把谁归入谁的范围呢?或者没有物理学的话力学电学磁学又谁统领谁呢?

　　这个问题留给希望即将到来的时代给出解答，作为同样具有责任的专业媒体，我对自己目前的有限所知，仅以此文代表自我检讨。

原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期