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2011/07：物业交接的平稳过渡——物业交接第三方监理专题 建外SOHO物业交接的“润滑剂”
——北京建外SOHO西区物业交接引入“第三方”机构 北京建外SOHO项目是由知名房地产商“SOHO中国”于2002年在“居家办公”理念下开发的大型综合社区，虽是以商业功能为主要定位的产品，但采取了普通住宅小区的销售方式“散卖”给诸多小业主形成区分所有。项目东、西两区先后依法成立业主大会并选举业主委员会，也都分别选聘了服务各物业管理区域的物业管理公司。 2008年末，项目东区出现物业管理危机，甚至发生了两家物业管理公司员工互掷消防器材的治安事件(详见本刊2009年第6期专题报道)。一时间，“新旧物管交接”成为社会热点话题。当时业界舆论普遍认为，在业主大会不清楚项目管理帐目的情况下，由业委会选聘的新物管企业想从前物管企业手中顺利接收项目，必定会受到既得利益方的阻挠;即便交接成功，物业管理资料和共有设施设备的残缺也不可避免。另有评论谈到，时存制度在物业项目交接环节上原则式的规定缺乏可操作性，是导致交接冲突的一大因素。由此，借鉴建筑工程监理思路而来的“物业管理第三方监理”的概念逐渐出现在公众视野中，并在北京市最近两年的物业管理立法进程中得到越来越充分的讨论。 2010年4月20日通过的《北京市物业管理办法》第二十九条规定： 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 此条规定使得“物业管理第三方监理”在地方行政法规的层面上由民间讨论正式落地，物业管理行政监管体系(包括行业行政主管部门、属地基层人民政府、行业协会)之外的、对物业服务合同主体的新型监督方式得以实施。 具有此种性质的立法，北京并不是首次。2008年11月通过修订的《广东省物业管理条例》第四十九条对实行酬金制收费的项目规定了业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。这条规定虽然引入了具有“独立第三方”性质的审计专业机构，但只局限在酬金制下的项目收支财务管理监督，作用范围无疑是有限的;从立法上来说也仅仅是对酬金制下物业服务企业必须主动公示项目物业管理费收支情况的一种延伸。 作为《北京市物业管理办法》的配套法规之一，2010年10月1日起实施的《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(以下简称《监理办法》，全文请参看本文附录)中规定： 第二条 本办法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。 从本条款列举的内容来看，“第三方”的性质、任务和活动范围非常明确。同时，《监理办法》还加入了一条导向型的条款： 第三条 北京市积极培育物业服务独立第三方评估监理机构;鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目交接查验等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构进行评估监理。 中物联盟(北京)物业服务评估监理有限公司(以下简称“中物公司”)于2008年开始物业管理第三方监理业务，先后承接了十余家物业管理公司40多个小区、大厦的第三方监理业务。据中物公司黄传炜总经理介绍，目前北京市的物业管理第三方机构总共有十七家。也就是说在北京，“第三方”监理的业务市场发展走在了法规之前。
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