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北京理想资产管理有限公司（以下简称“理想资产管理”）是北京理想产业发展有限公司下辖全资子公司，主要业务是集团自持物业的管理运营，理想国际大厦也是其中之一。理想国际大厦位于北京海淀区北四环西路段，属于中关村核心地区的写字楼，新浪总部是理想国际大厦里所占面积最大的客户，占可出租面积的40%。土豆网和优酷网合并之后，也已将办公地址迁入了理想国际大厦。
近几年来，北京“蓝天指数”持续下降，雾霾肆虐，2013年底更成为全国性的污染问题，为应对雾霾对楼宇室内空气的影响，理想资产管理总经理毛焕华带领其团队有针对性地做出一系列设备改造措施并取得了较为理想的成效。
《现代物业》：理想国际大厦的租金和周边的写字楼相比如何？
毛焕华：属于最高的价位。我们的销售团队做得不错，加上理想国际大厦的知名度、区位优势和项目定位，因此租金水平可以说是中关村一带最高的写字楼之一，出租率在中关村也非常高。理想国际大厦入市较早，对外形象较好，使用国际化物业管理使楼宇管理水准较高，因此在中关村保持了极佳的口碑。与国贸、金融街相比，中关村IT行业的高科技企业集中度较高，IT企业办公人员密集度大且办公时间长的特点，以新浪为例，理想国际大厦有3,000多名新浪的员工。
《现代物业》：针对IT企业的工作需求，理想国际大厦的管理团队有哪些特殊的管理方式？
毛焕华：很多，例如大厦24小时运营，凌晨3点仍有300到400人在办公。如果在夏季，针对加班的楼层，空调需要延时，甚至通宵供应。如果遇到企业客户有采访明星或者领导人的工作时，大厦提供专梯、欢迎标牌及路引等配合接送。这样的案例在理想大厦里有很多。
《现代物业》：企业内办公空间的管理和餐饮管理是否由理想资产管理提供？
毛焕华：大厦物业目前未提供租户内空间管理服务。大厦的餐饮服务是委托优质的第三方专业餐饮公司提供，一般来说中小租户由于租区面积及需求并不需要专职的办公后勤管理。面积较大且人员众多的租户有此类需求，但较之大物业来说租区内空间管理团队性价比相对较低，聘用国际化的团队需考虑成本和服务水准的平衡。一般大租户由管理公司提供十几人的团队做办公设备维护和维修及后勤管理，以及24小时的安保服务即可满足基本需求。
《现代物业》：理想资产管理是否考虑向办公室管理方面延伸业务？
毛焕华：有许多外资公司在开展办公空间的管理业务，但是目前办公空间的管理更多接近于后勤服务，除了办公设备设施的维护和维修外的服务内容很琐碎，无法体现出较高的管理水准。例如，员工后勤服务中包括员工福利性用品管理、办公用品采购等，虽然这些业务的利润薄，能够提供类似服务与管理的公司不少。理想集团作为集开发商、经营、管理等为一体的全产业链企业，我们的侧重点目前并不准备往办公空间管理上发展。目前理想资产管理旗下有三家物业公司，接管的都是自己开发持有的楼宇，这也是目前公司经营的一个方向，即使在物业管理的工作上，我们也多进行的是监管工作，管理与服务的实际工作，外委给专业的物业管理公司。监管工作是站在业主方的视角，在具体管理工作上和物管公司会有一些不同看法，由于现在懂得工程技术的专业人员大量地从物业管理企业流失到开发商或者企业的行政后勤部门，我们业主方就更需要花精力完成监管工作，每周都会和外委的物业管理企业开会详细讨论解决日常管理工作中的事项。
《现代物业》：理想国际大厦新风系统改造是否针对北京雾霾天气而进行的？采用了哪些设备？
毛焕华：理想国际大厦建成时，北京的空气质量还是不错的，我印象中曾经一年中北京的蓝天数达到了两百多天。那时候我认为北京对沙尘的治理已经取得了一定的成效，应该可以惠泽后代了。但是从2012年底开始，尤其在2013年年初，雾霾的威胁超出了大家的预料，而今变成了全国性的问题。我原以为PM2.5超过500微克/立方米应该在水泥厂那样的高粉尘污染厂区内出现，但现在大中城市均面临这个问题。作为一栋楼宇，净化能力有限，只能给北京的空气质量提供非常有限的帮助，但针对楼宇室内的办公环境——这是我们能够管控的，针对频繁的雾霾天气，我们经过调研和计算决定统一改造理想国际大厦的新风系统，原来的新风系统是2009年设计时规划并安装的，现在的技术进步快，可以选择的先进系统很多，例如VAV系统（可变风量全空气系统），地板布风系统。但只是针对能效的提高而并没有注重空气卫生质量的提高。
整个大厦采用的是风机盘管加独立新风系统，采用这个传统的系统现在看来是一个比较明智的决策，它的新风系统是一个无回风封闭体系，无论在楼底的新风加压机，还是楼层中的新风接底加压机，都不提取楼内的回风混合后再送出，而室外空气经过楼顶的新风加压机过滤之后通过立管送到楼层的新风机，楼层新风机再送到室内布风口。相对使用VAV系统的大厦，它的新风量是稳定不变的，虽然许多用VAV系统的大厦都在标榜自己的新风量的数值，但是VAV系统的弱点是，当室内温度达到或超过标定值时，风量就会减少至VAV BOX 的最低风量，与此同时，随着新风机的降频运行新风量也会减少，因此新风量也许还达不到30立方米/小时/人（国家规定的新风技术标准——编者注）。反而由于风机盘管加新风系统这样老系统没有混合楼内回风、没有变频，它能保证严格新风量。虽然与VAV系统相比，老系统节能效果差，但是在新风量的技术标准上，老系统完全达到了要求。因此我认为我们大厦的系统更有利于有效地过滤空气。另外，许多楼宇室内空气不合格不完全是室外空气质量差造成的，举个例子，在改造完新风系统后，我们在大楼内做了一个颗粒计数的检测，虽然不是整栋楼的PM2.5的检测。测试当天室外的空气质量很好，PM2.5含量只有10微克/立方米，而我的办公室更低至6微克/立方米，与75微克/立方米的标准相比，可以看出室内空气质量已经非常好了。然后当碰到一些走廊有客户的员工吸烟的区域，或是地上还有烟头的区域，用光散射法检测后的结果显示高达370微克/立方米。
除此之外，人的衣服上也会从外面把粉尘带入室内，地毯如果清洗不及时同样会产生颗粒滞留，而这样的室内污染物无法通过我们大厦不混合室内空气的新风系统在室内循环造成二次污染，所以我认为理想国际大厦的新风系统会取得成效。在此基础上，我们对楼顶的六台大的新风加压机的过滤系统做了改造，采用了静电吸附式的初中效过滤器，对直径1.0以上的微粒的过滤精度达到了90%以上。这是用颗粒计数法得出的，使用光散射法测量PM2.5数值完全符合了75微克/立方米国家标准。
《现代物业》：过滤器的改造费用有多少？改造工期大概有多长？
毛焕华：花费了十万元，用于改造成带静电吸附的初中效过滤器和其他一些过滤设备。我认为投资金额大并不意味着最终效果一定更好，例如我接触过紫外线灯管除尘、高压静电吸附除尘、喷式除尘等，但评估之后，我认为我们的这套系统很具有性价比及可维护性。施工由产品供应商提供。理想国际用了两个周末安装，先根据空调机箱尺寸定制过滤网，然后安装。
《现代物业》：新风系统改造中，理想国际大厦的租户关心的因素有哪些？
毛焕华：绝大部分租户不会有过多的专业反馈意见，因为他们对该类型的指标了解还不够，很多人知道雾霾天空气指数爆出的300、500的数字，但是并不清楚数字代表什么，因此我们在改造完之后再告知租户大楼可以提供一些新的感受，租户可以直观感受改造的效果。由于楼里的空气经过了对污染物的过滤，并没有添加其他物质，所以感受不会特别明显，也许有些租户能够感觉到楼里的空气不会刺鼻，或者咳嗽现象有所好转。
《现代物业》：改造后会不会对租金或物业管理费用产生影响？
毛焕华：会有潜移默化的影响，有些租户乐于比较，因此我们在租售的过程中会给客户介绍楼宇的品质，以及与其他楼宇的区别。不久前接触到的一位客户将理想国际大厦与旁边一栋写字楼做比较，客户认为那栋写字楼的大堂大，显得气派。但是聊到楼里的情况时，客户对我们的过滤系统产生了兴趣，并且认为理想大厦的硬件设施设计及管理体现了高水平，我们针对楼内空气质量的改造获得了客户的认可。另外，楼里其他的设施和服务也获得客户的赞许，例如当他参观大楼的电梯厅时，明显感觉电梯来得快，等候时间短；大楼四层及八层的挑高中厅环境设计和采光效果也让客户感觉耳目一新，边厅位于四层至七层且都有自然采光，楼宇中心八层至二十层挑空，阳光明媚时，很多人愿意到中厅及边厅休息，主要因为室外风大较冷，而室内阳光充足、场地宽阔、可以在室内边散步边晒太阳。其次，大楼北侧没有遮挡物，一眼能看到北大，西北方向能看到万寿山和昆明湖，景观非常好，也因此大楼北面单元供不应求。相对来说，租户对肉眼能够看到的硬件设施比较在意，而空气质量、室内加湿效果等服务需要客户慢慢体会，但是这样的服务方式能够潜移默化地增强租户的好感。
据我了解，一般大厦对大厦的温度、湿度都有自己的约定标准，而目前还没有看到对空气质量的标准，真正对室内空气质量有要求的是实验室类的功能单元。相对来说，租户对温度的要求比较多，曾经有位租户，办公室使用面积为300多平方米，这位租户老总酷爱打乒乓球，因此要求乒乓球室的温度为18度，正负不超过0.5度，但是在中央空调下无法达到这样的精度条件。
《现代物业》：新风改造对原有物业管理体系产生了哪些影响？哪些环节作出的调整最大？对能源管理和成本控制方面又产生了哪些影响？
毛焕华：仅从空调过滤系统的改进上，并没有对物业管理体系产生影响，我们选择在周末休息日做，而且是在楼顶的空调系统上改造，没有影响租户的室内办公。虽然这件事情并不复杂，但是许多大厦并没有开始做，所以许多客户认可我们的服务，我们认为还有许多工作需要我们完善。关于能源管理，我们的系统相对于VAV系统可以有效地控制空气质量，但是却更耗费能源，因为例如VAV系统在国外设计的初衷是节能，而国外的空气质量并不是首要考虑的问题。但是在北京，空气质量非常重要，因此必须权衡节能与租户健康。
《现代物业》：室内的空气质量会不会成为租户对楼宇评价的重要标准？
毛焕华：不会成为主要的方向，我认为租户选择楼宇，最重要的是考虑区位和租金水平，只有当两栋楼区位类似，租金水平也差不多的情况下，租户才会通过一些细节抉择。空气质量还不可能作为租户选择楼宇的主要选项，但是它的确是亮点。和空气质量类似的亮点还有空气湿度，北方气候干燥，加湿对楼内环境的影响很大。我们大厦现在的加湿系统已经使用了五年，是高压喷雾的加湿，加湿率低，只有25%以下，所以改造的目的是提高加湿率，节约水资源。
《现代物业》：对室内空气进行改善是否会有利于写字楼租金的提高或出租率的增加？
毛焕华：作为业主方来说，改造的最终目的是为了提高品质和促进销售，同时，从社会责任上讲，我们作为运营方，应该保护楼内租户的健康。理想国际大厦历史较长，有些硬件设施已经过时，因此管理品质非常重要。例如加湿的改造已经是第三次了，最早的设计是用高压电极棒，就是将电极棒插在水槽里释放蒸汽加湿，加湿效率极高，问题就是耗电量极大。我们作为业主方，愿意在这些问题上投入资金解决，因此在大量更新改造设备同时，依然维持低水平的物业管理费——1元/平方米，这在中关村属于较低的水平了。
《现代物业》：除了改造原有设备外，管理和服务应该如何优化室内空气质量？
毛焕华：我认为应该实现室内禁烟，因为抽烟对楼内空气质量的影响非常巨大，人抽过一支烟走了之后，即使没有看到明显烟雾，也能测出极高的PM2.5值。虽然有些人在楼内的消防走梯里抽烟，但是抽完之后他通过开关门仍会将烟雾带入公共走廊和室内，所以全楼禁烟是一个比较重要的工作。相对来说，IT行业的从业人员吸烟的人数不如贸易行业，所以我们这里吸烟的人没有国贸片区的人多，但是总的吸烟人数还是较多。虽然北京市的禁烟条例规定公共场合不能抽烟，但是并没有鼓励设立专门的吸烟区和吸烟设备，我们的大厦里也缺少这样的设施设备，这造成了租户在隐蔽处抽烟的习惯，我们无法增设专人监督，完全强制禁止吸烟会引起租户的反感，最终加强管理也收效甚微，所以造成了问题。为此设立专门的吸烟区很重要，应该专门规划区域，安置抽、排风的设备，杜绝有害烟雾的扩散。今年年初，我们会筛选一些比较精致的烟灰桶放在室外有绿化和喷泉的地方设置吸烟点，引导租户到环境优美的地方去。室外会建起漂亮的花园，而吸烟区就位于花园中，吸烟的同时可以散步，同时防止烟雾对室内空气的影响。但是，无论怎样保护室内环境，吸烟造成的污染还是会随着循环到达室外，而如何保证室外的空气质量，这是政府应该着重考虑的问题。
原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
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