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担心安全隐患，业主自行拆除车道桩导致出警
2013年11月2日下午18：00左右，厦门市湖里区康乐社区某小区发生一起业主因不堪忍受开发商与物管公司在地下车库进出通道违章安装钢管桩，自发将其拆除的事件。事件发生后，物管公司向“110”报警。派出所与小区部分业主核实事情经过并查看了现场，就事情发生的原因听取了业主的陈述。
据小区业主反映：因源昌豪庭（二期）开发商和物管公司出于经济利益需要，在小区地下车库进出道路安装整排钢管桩，使原本按国家消防安全设计规范要求设计的道路，实际通行道宽远小于规范要求，车辆通行困难，极易发生刮擦事故，一旦发生碰撞起火或爆炸，消防车辆将无法进入；而地下车库停着大量汽车，如消防车辆不能进入，因某一车辆引起的火灾或爆炸将迅速蔓延并发生连环爆炸，直接造成业主车毁人亡；而小区的住宅电梯与地下车库相通，因火灾及爆炸产生的大量有毒有害气体将迅速向上蔓延，直接危及居家业主的生命安全。不仅是消防车，“120”急救车也难以进入车库，事故发生时会耽误紧急抢救。为此，小区业主每天忧心忡忡、寝食难安。
在事件发生前，小区业主因地下车库问题多次与物管公司发生冲突并向“110”报警，但威胁业主生命财产安全的隐患一直未能得到有效解决，最终业主采取自力救济的方式排除妨碍、消除危险。
民警经向双方调查核实，确认属于民事纠纷。
开发商私装车道桩背后的一系列问题
虽然该事件的直接原因是开发商及物管公司在小区地下车库进出道路安装整排钢管桩，影响车辆交通通行，且产生严重的消防安全隐患，但深层次的原因是业主与开发商围绕地下车库车位使用权方面的激烈冲突。结合事件小区的一系列问题，不难窥见其中的原因。
开发商及物管公司为何要在住宅小区地下车库进出道路安装钢管桩？
按物管公司的说法是“不让业主在进出通道停车”，实际上是开发商与物管公司把所有没卖的车位都用钢管桩封住了，目的就是为了逼业主购买地下停车位，而在进出通道上安装整排钢管桩是为了防止业主（使用人）在通道上停车。这实质上是卖与租的冲突。该小区开发商拥有的地下停车位有半数以上（50多个）空置，但开发商标价28万元/个，普通购房人无力承受，业主只能要求承租，开发商又只卖不租，结果就是业主与开发商的直接冲突对抗。
住宅小区地下车库的共有部位是否可以私自增划停车位？
除安装钢管桩外，该小区开发商还在地下车库共有部位私自增划停车位。按照规划、设计、消防等相关法律规范和标准，住宅小区地下车位的规格及数量必须经规划、设计、消防、土地房管部门前期审核和竣工验收，地下车位划线经验收后不得私自更改。而开发商私自增划停车位既违反了国家的法律规定，也侵犯了业主对共有部位的共有权。私自增划停车位的根源是车位供需不平衡，供不应求，经济利益驱动开发商不惜以身试法。
开发商及物管公司是否可以不经批准改变住宅小区地下车位原先经规划部门和测绘部门验收的划线？
不仅如此，开发商及物管公司还未经任何主管部门同意，将原先经规划、设计、消防、土地房管部门验收合格的整个地下车位划线予以清除，私自用新的黄线代替。新的车位划线不仅不符合车位的规格（或大或小），且距周边墙柱距离也不符合设计规范要求，既侵犯其他业主的共有部位共有权益，也违反法律法规及规范，还导致使用功能受影响。清除原先的规划验收线，是为了混淆可售部分与共有部分（不可售）的区分，达到鱼目混珠的目的。这本质上是将共有部分（不可售）非法出售或出租，也是经济利益驱动的结果。
住宅小区地下车位可以只卖不租吗？
开发商对住宅小区地下车位的所有权是否应当受到限制？因为《物权法》虽然对小区停车位的所有权作了规定，但实质上把小区的大部分车位、车库的产权界定给了开发商，虽然在形式上解决了围绕小区车位、车库的产权归属纠纷，但由此产生大量的车位使用纠纷。地下停车位的绝对所有权的行使，已经产生越来越多的社会问题，其根源仍然在于开发商的短期经济利益驱动。
住宅小区地下车位的买受人应具有什么资格？
《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”对如何理解与落实这一规定，存在不同认识。现在厦门市有关部门对“首先满足业主的需要”的解释仅是“小区业主有优先购买权”，在住宅小区车位（含地下车位）买卖方面的主体资格审查、购买数量限制没有明确的规定，导致业主可以购买两个以上的车位，非业主可以购买停车位（不受住房的二套限购）作为投资。因此“炒车位”使车位价格暴涨，进一步加剧了车位的供需矛盾。
在什么情况下住宅小区地下车位可以租与非小区业主（使用人）？
涉事小区约298户住家，规划地下停车位118个，一半已通过出售方式卖与业主和非业主，小区真正的业主住户约一半（149户），其他均是承租户。在车位的承租权方面，业主使用人与承租户使用人处于同等地位，开发商甚至将地下车位租与小区以外的人，这进一步加剧了车位的供需矛盾。
住宅小区地下车位的定价应该遵循市场机制还是政府定价或政府指导价？
涉事小区所在地福建省厦门市对一手车位售价实行有期限备案制（在相当一段时间内不允许随意调价），但经过一段时间后可以经重新备案予以调价，这种机制导致开发商在供不应求时不断提价（有关主管部门对调价幅度似乎没有明确规定）。二手车位则完全实行市场定价。厦门市对车位的定价机制总体属于市场机制，但这种机制同样加剧了车位的供需矛盾。
住宅小区地下车位可以单独出售的法律依据具有合理性吗？
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定意味着，除了占用业主共有场地的停车位以外，按照住房和城乡建设部的《城市居住区规划设计规范》配建的小区车位、车库的绝大部分，属于开发商所有。
住宅小区地下车位单独出售虽然有了《物权法》作为法律依据，这虽对小区车位权属争议起到定分止争的作用，但对车位租用与买卖的纠纷却越来越多，业主与开发商的矛盾日益加剧。法律的“定分止争”不是“按下葫芦又起瓢”，《物权法》对小区车位的权属界定初衷是好的，但不能适应现实社会经济发展的需要，因此需要通过修改《物权法》相关条款加以解决。
住宅小区地下车位的买卖合同应当何时签订？
现在住宅小区车位的出售时间通常安排在业主购买商品房并交房以后，这种时间安排导致开发商可以不合理地提高车位价格，这时已入住业主要么接受开发商的价格签订车位买卖合同，要么卖房走人，或者不买另想其他办法。2011年厦门海峡国际社区业主与开发商就车位不合理定价发生大规模冲突，起因就是小区车位销售时间的不合理安排（先卖房后卖车位）。
原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期
(责任编辑：现代物业) |
