 曾国基 人物履历： 1990 年开始加入大楼物业管理工作（早期称为大楼管理公司，后来再改制为公寓大厦管理公司）。初期担任区域管理经理职务，直接参与管理现场人员、与业主沟通及执行督导工作。 1997年加入台湾东和物业集团，分别担任保全、物业、清洁、机电部门副总经理。 随公司组织及规模扩大，约2002年升任东和物业集团副总经理一职。东和物业集团陆续成立保全公司、公寓大厦管理公司、环保清洁公司、机电公司等，曾国基也都分别担任这些公司的副总经理职务，并实际执行管理工作。 现任东和公寓大厦管理维护股份有限公司副总经理、东宁保全股份有限公司副总经理，东和物业集团物业管理现场主任的课程讲师。 生涯重要管理项目 项目一：夏侬梭社区，位于台北市北投区，基地面积1,213平方米，钢筋混凝土结构，共2栋楼，地上13层，地下2层，总楼地板面积5,283,470 平方米。管理投入时间从2003年至2018年止。 本社区户数规模定义为小型社区，从接手第一年就由本公司策划参与台北市举办的优良社区评比，顺利拿下台北市小型社区奖项的第一名。 曾国基介绍，夏侬梭社区的特性是小而美，户外的庭院规划得精巧而朴实，但花木园艺的修剪维护，并不会让人觉得奢华而造成大楼成本负担。 大楼的平台由顶楼住户自费建造绿化屋顶花园，大楼住户都可以自由进出。除此之外，还有一处人性化简易厕所，让住户们都可以就近使用，这也是当年评鉴得到评审最高分数的亮点之一。 项目的管理特点有： 1、案场的人员配置精简，许多物业工作皆由区主管支援。 2、社区的（业主）主任委员投入社区工作的时间也很多，社区若有事情皆亲力亲为，并于第一时间和物业管理公司干部沟通。有了社区与物业管理公司建立起的沟通桥梁的基础，事情都能在极短的时间内得以解决。 3、社区住户层次平均水平属于白领阶层以上，住户之间的沟通及观念皆相似，因而在社区的管理上就较为容易。 4、社区业主委员会与物业管理公司的高层相识，公司有活动（如年终尾牙等）也会邀请社区委员来参与；社区举办活动时，物业管理公司高级干部也会一起参与。把社区当做自己的家人般照应，可以建立起互信、互动的友谊，物业管理公司就可以长期续约服务下去。 项目二：台北市兴隆一期社会公宅。为台北市社会公宅，位于台北市文山区，建筑物为地上19层，地下3层，分为2栋、共272户。钢筋混凝土结构，基地面积3,596平方米，总楼地板面积24,855.19平方米。本案之业主为台北市都市发展局与台北市捷运局捷运共构站，管理期限从2016年至2019年。 项目地面层规划有内厅防灾中心、物业管理空间、户外开放空间及公共活动空间。地下室部分设置汽车、摩托车停车场。各楼层独立出入，门禁采用磁卡管制，由现场保全管控。现场配置人员共18人，含社区总干事、副总干事、机电人员、行政助理、保全人员及清洁人员。物业管理服务委托内容包含: 代租代看及维护修缮，住宅事务配置4 人力。 该项目旨在导入智慧电网打造智慧公宅，并以此公宅为复制核心，推动台北市迈向智慧永续的城市。其特色有： 1、智慧能源管理系统，能源监控结合智慧三表（水表、电表、瓦斯表）掌握耗能变化数据，进而调节达到管理控制。 2、于屋顶设置6.24kwp太阳能发电系统，预计每年可产5,616度电，达到再生能源示范点的功效。亦结合台北市3U计划（YouBike、U-MotoR、U-Car）发展，于地下室停车场内设立电动车充电站，并配合公用微电网储能系统，实现绿建筑再生能源发电及储电的功能。 3、邀请住户参与绿色屋顶。响应台北市官方推动的田园城市建置，邀请邻里住户认养种菜，显示出大楼推动低碳不只节能、节电，更配合生态绿化，实现低碳永续家园。 曾国基介绍，兴隆一期社会公宅是台北市最新型的社会公宅，也是公部门第一次委外给管理公司来承揽，亦获得2015年第十五届公共工程金质奖特优、2015年台北市官方公共工程卓越奖，是台北市官方推动低碳新建筑的示范社区。因而，该项目成为各县市公部门所观摩的对象，台北市由林钦荣副市长执行督导，几乎每周有各公部门及研究学者、学生来观摩视察。曾国基感慨道：“这样的压力，让现场人员及台北市都市发展局承办人员都战战兢兢得松懈不得。” 此外，本案场除了硬件设施极为前卫，现场居住的人员更是由台北市各阶层背景不同的居民组合而成，尤以中下阶层的居民居多。而业主本是台北市都市发展局，住户并非区分所有权人，理论上，是要依公宅规定的办法实行扣点管理，凡违规达到扣点的上限，就得依规定迁出。但在消费意识抬头及一般大楼物业管理模式的影响下，现场管理者也感受到，住户的自我心态与一般大楼区分所有权人的心态一样，甚至连承租户自己也扩大权利成立住户自治委员会，主张租户们的权益。“所以现场管理人员除了要达到业主的管理目标外，还要满足租户自治委员会的要求，管理样式的标准拿捏极为复杂。” 最有效管理方法 对于民宅： 1、在物业的管理中，最具有效的办法就是，每月例行性的管理委员会会议，事先请现场主任将讨论议题内容准备充分，并先给各委员看过，有问题的部分可事先沟通，并将解决方案准备完成，再交付给委员会来表决及通过。如果流程顺畅，则大楼社区的管理问题大致上都可以解决。 大部分有问题的管理，都是在此会议上产生纠纷与议而不决，造成社区的事务延宕而无法执行，问题就会层出不穷。 2、现场主管需熟识公寓大厦之条例及社区规约内容，才能依法执行而不会偏差，进而让住户产生信赖。这是一般现场主管较易疏忽的地方。 对于公宅： 1、一定要与业主的承办人员及其主管，常态用APP的图文内容实时沟通，才有办法来解决问题。 2、每半年业主单位会请专业学者来评鉴，此时管理人员提出困难或问题，通过评鉴委员的辅导与修正来提供更具体的解决方案，让业主单位及承办人员可以依会中的讨论事项，制订更明确的管理策略及方向。 最受益管理理念 现代化的物业管理理念，社区的主要安全工作，除了要利用科技、信息来实现其迅速、确实及效益的功能外，社区管理本质上，还需要加诸社会中的人性化管理，绝不能让住户感觉是冰冷、无情的管理模式。在社区规约许可中，对弱势的住户（如老人、伤残人士等）可以制订出具有包容性而不至太过严苛的规定，供现场服务人员以人性化的管理住户取代制约式的管理，这样可以让住户感受到被尊重的感觉。制度化和人性化的搭配就可以达到物业管理的最高服务目标。 台湾都市更新现状 台湾大力推行都市更新，但成功的案例并没有太多，障碍太多。最近在推动危老建筑重建，即30年以上危险老旧建筑物，经100%土地及合法建筑所有权人同意后，免经都市更新审查程序，申请奖励后即可重建，提供小面积危险重建管道，其中有奖励的部分是：1、容积率；2、放宽建蔽率及高度管制；3、减免赋税。 “由于程序较为简易及奖励颇多，许多业者都积极参与，所以新盖的大楼会迅速成长。再加上建商现代化的设计，大量采用智能型的设计及设备，物业管理产业被迫要主动跟进。”曾国基说，过去台湾的物业管理往往是保守的且以人为主的管理模式，希望将来会朝信息、智慧等科技的管理方式迈进，例如物联网、人工智能及大数据的管理等。 物业管理的科技运用 曾国基表示，台湾保全业目前在科技上的使用其实还很保守，除在物联网方面运用得比较广泛外，其他如人工智能、大数据及机器人的应用还不普及。现代的住户较为注重隐私，除住户地址及手机号码外其余的资料尽量不碰，否则在执行中怕被告触法。 全球兴起智慧城市的浪潮不断袭来，物业管理的产业必须跟上脚步，须运用创新及有效率的服务，才能做好大楼的管理及安全，并提供优质、便利的服务。透过科技及信息让传统的管理模式进行翻转，也让科技及年轻人成为注入物业管理产业中的新血，主动为社区创造出更有价值的生活模式，就可以让物业管理产业蓬勃发展，而不再是传统被动的管理模式。 (责任编辑：django) |
