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物业管理人物志:曾国基

时间:2020-09-29 15:55来源:《现代物业·新业主》 作者:曾国基 点击:
现任东和公寓大厦管理维护股份有限公司副总经理、东宁保全股份有限公司副总经理,东和物业集团物业管理现场主任的课程讲师。

曾国基
 
人物履历:
      1990 年开始加入大楼物业管理工作(早期称为大楼管理公司,后来再改制为公寓大厦管理公司)。初期担任区域管理经理职务,直接参与管理现场人员、与业主沟通及执行督导工作。
      1997年加入台湾东和物业集团,分别担任保全、物业、清洁、机电部门副总经理。
      随公司组织及规模扩大,约2002年升任东和物业集团副总经理一职。东和物业集团陆续成立保全公司、公寓大厦管理公司、环保清洁公司、机电公司等,曾国基也都分别担任这些公司的副总经理职务,并实际执行管理工作。
      现任东和公寓大厦管理维护股份有限公司副总经理、东宁保全股份有限公司副总经理,东和物业集团物业管理现场主任的课程讲师。
 
生涯重要管理项目
      项目一:夏侬梭社区,位于台北市北投区,基地面积1,213平方米,钢筋混凝土结构,共2栋楼,地上13层,地下2层,总楼地板面积5,283,470 平方米。管理投入时间从2003年至2018年止。
      本社区户数规模定义为小型社区,从接手第一年就由本公司策划参与台北市举办的优良社区评比,顺利拿下台北市小型社区奖项的第一名。
      曾国基介绍,夏侬梭社区的特性是小而美,户外的庭院规划得精巧而朴实,但花木园艺的修剪维护,并不会让人觉得奢华而造成大楼成本负担。
      大楼的平台由顶楼住户自费建造绿化屋顶花园,大楼住户都可以自由进出。除此之外,还有一处人性化简易厕所,让住户们都可以就近使用,这也是当年评鉴得到评审最高分数的亮点之一。
      项目的管理特点有:
      1、案场的人员配置精简,许多物业工作皆由区主管支援。
      2、社区的(业主)主任委员投入社区工作的时间也很多,社区若有事情皆亲力亲为,并于第一时间和物业管理公司干部沟通。有了社区与物业管理公司建立起的沟通桥梁的基础,事情都能在极短的时间内得以解决。
      3、社区住户层次平均水平属于白领阶层以上,住户之间的沟通及观念皆相似,因而在社区的管理上就较为容易。
      4、社区业主委员会与物业管理公司的高层相识,公司有活动(如年终尾牙等)也会邀请社区委员来参与;社区举办活动时,物业管理公司高级干部也会一起参与。把社区当做自己的家人般照应,可以建立起互信、互动的友谊,物业管理公司就可以长期续约服务下去。
      项目二:台北市兴隆一期社会公宅。为台北市社会公宅,位于台北市文山区,建筑物为地上19层,地下3层,分为2栋、共272户。钢筋混凝土结构,基地面积3,596平方米,总楼地板面积24,855.19平方米。本案之业主为台北市都市发展局与台北市捷运局捷运共构站,管理期限从2016年至2019年。
      项目地面层规划有内厅防灾中心、物业管理空间、户外开放空间及公共活动空间。地下室部分设置汽车、摩托车停车场。各楼层独立出入,门禁采用磁卡管制,由现场保全管控。现场配置人员共18人,含社区总干事、副总干事、机电人员、行政助理、保全人员及清洁人员。物业管理服务委托内容包含: 代租代看及维护修缮,住宅事务配置4 人力。
      该项目旨在导入智慧电网打造智慧公宅,并以此公宅为复制核心,推动台北市迈向智慧永续的城市。其特色有:
      1、智慧能源管理系统,能源监控结合智慧三表(水表、电表、瓦斯表)掌握耗能变化数据,进而调节达到管理控制。
      2、于屋顶设置6.24kwp太阳能发电系统,预计每年可产5,616度电,达到再生能源示范点的功效。亦结合台北市3U计划(YouBike、U-MotoR、U-Car)发展,于地下室停车场内设立电动车充电站,并配合公用微电网储能系统,实现绿建筑再生能源发电及储电的功能。
      3、邀请住户参与绿色屋顶。响应台北市官方推动的田园城市建置,邀请邻里住户认养种菜,显示出大楼推动低碳不只节能、节电,更配合生态绿化,实现低碳永续家园。
      曾国基介绍,兴隆一期社会公宅是台北市最新型的社会公宅,也是公部门第一次委外给管理公司来承揽,亦获得2015年第十五届公共工程金质奖特优、2015年台北市官方公共工程卓越奖,是台北市官方推动低碳新建筑的示范社区。因而,该项目成为各县市公部门所观摩的对象,台北市由林钦荣副市长执行督导,几乎每周有各公部门及研究学者、学生来观摩视察。曾国基感慨道:“这样的压力,让现场人员及台北市都市发展局承办人员都战战兢兢得松懈不得。”
      此外,本案场除了硬件设施极为前卫,现场居住的人员更是由台北市各阶层背景不同的居民组合而成,尤以中下阶层的居民居多。而业主本是台北市都市发展局,住户并非区分所有权人,理论上,是要依公宅规定的办法实行扣点管理,凡违规达到扣点的上限,就得依规定迁出。但在消费意识抬头及一般大楼物业管理模式的影响下,现场管理者也感受到,住户的自我心态与一般大楼区分所有权人的心态一样,甚至连承租户自己也扩大权利成立住户自治委员会,主张租户们的权益。“所以现场管理人员除了要达到业主的管理目标外,还要满足租户自治委员会的要求,管理样式的标准拿捏极为复杂。”
 
最有效管理方法
      对于民宅:
      1、在物业的管理中,最具有效的办法就是,每月例行性的管理委员会会议,事先请现场主任将讨论议题内容准备充分,并先给各委员看过,有问题的部分可事先沟通,并将解决方案准备完成,再交付给委员会来表决及通过。如果流程顺畅,则大楼社区的管理问题大致上都可以解决。
      大部分有问题的管理,都是在此会议上产生纠纷与议而不决,造成社区的事务延宕而无法执行,问题就会层出不穷。
      2、现场主管需熟识公寓大厦之条例及社区规约内容,才能依法执行而不会偏差,进而让住户产生信赖。这是一般现场主管较易疏忽的地方。
      对于公宅:
      1、一定要与业主的承办人员及其主管,常态用APP的图文内容实时沟通,才有办法来解决问题。
      2、每半年业主单位会请专业学者来评鉴,此时管理人员提出困难或问题,通过评鉴委员的辅导与修正来提供更具体的解决方案,让业主单位及承办人员可以依会中的讨论事项,制订更明确的管理策略及方向。
 
最受益管理理念
      现代化的物业管理理念,社区的主要安全工作,除了要利用科技、信息来实现其迅速、确实及效益的功能外,社区管理本质上,还需要加诸社会中的人性化管理,绝不能让住户感觉是冰冷、无情的管理模式。在社区规约许可中,对弱势的住户(如老人、伤残人士等)可以制订出具有包容性而不至太过严苛的规定,供现场服务人员以人性化的管理住户取代制约式的管理,这样可以让住户感受到被尊重的感觉。制度化和人性化的搭配就可以达到物业管理的最高服务目标。
 
台湾都市更新现状
      台湾大力推行都市更新,但成功的案例并没有太多,障碍太多。最近在推动危老建筑重建,即30年以上危险老旧建筑物,经100%土地及合法建筑所有权人同意后,免经都市更新审查程序,申请奖励后即可重建,提供小面积危险重建管道,其中有奖励的部分是:1、容积率;2、放宽建蔽率及高度管制;3、减免赋税。
      “由于程序较为简易及奖励颇多,许多业者都积极参与,所以新盖的大楼会迅速成长。再加上建商现代化的设计,大量采用智能型的设计及设备,物业管理产业被迫要主动跟进。”曾国基说,过去台湾的物业管理往往是保守的且以人为主的管理模式,希望将来会朝信息、智慧等科技的管理方式迈进,例如物联网、人工智能及大数据的管理等。
 
物业管理的科技运用
      曾国基表示,台湾保全业目前在科技上的使用其实还很保守,除在物联网方面运用得比较广泛外,其他如人工智能、大数据及机器人的应用还不普及。现代的住户较为注重隐私,除住户地址及手机号码外其余的资料尽量不碰,否则在执行中怕被告触法。
      全球兴起智慧城市的浪潮不断袭来,物业管理的产业必须跟上脚步,须运用创新及有效率的服务,才能做好大楼的管理及安全,并提供优质、便利的服务。透过科技及信息让传统的管理模式进行翻转,也让科技及年轻人成为注入物业管理产业中的新血,主动为社区创造出更有价值的生活模式,就可以让物业管理产业蓬勃发展,而不再是传统被动的管理模式。
 
 
(责任编辑:django)
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