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物业管理人物志:何楚平

时间:2020-09-29 16:02来源:《现代物业·新业主》 作者:何楚平 点击:
2018年10月至今,就职于深圳市信德行物业管理有限公司,任职公司董事长。

何楚平

 
人物履历:
      2002年12月-2004年12月,就职于深圳市明喆物业管理有限公司,从事医院物业管理工作,任职管理处经理。2005年3月-2006年6月,就职于深圳市宝晨物业管理有限公司,从事住宅物业管理工作,任职管理处主任。
      2006年7月-2009年4月,就职于深圳市联合安泰物业管理有限公司,从事住宅物业管理工作,任职公司副总经理。
      2009年8月-2018年6月,就职于深圳市红树林物业管理有限公司,从事住宅物业、学校物业管理工作,任职公司总经理。
      2018年10月至今,就职于深圳市信德行物业管理有限公司,任职公司董事长。
 
生涯重要管理项目
      汇龙·万宝国际城:位于湖南省郴州市北湖区青年大道,总面积达258亩,建筑面积70万平方米,共有3,066户,其中计容面积53万平方米,地下停车场面积15万平方米,总投资17亿元。汇集超市、酒店、写字楼、商务公寓,是一个地标性城市综合体。
      何楚平介绍,项目分四期开发,一期2014年年底开始接管,二期2016年年底接管,三期2017年年底接管,四期目前还没有完全交付。当时何楚平任公司总经理兼郴州分公司总经理,统筹项目全程,印象深刻。
该项目从前期办理入户到申请装修的管控,何楚平及他的团队投入了大量的人力物力。首先是房屋外观的管控。万宝国际城是一个CBD综合体,属于高端项目,对房屋外观的要求比较严格,通过管控措施,到目前为止,房屋外观还没有出现一例违规装修;其次是外来人员的管控,装修施工人员复杂,管理困难,记录、更新装修人员的情况,严格把控出入关,最终取得很好的成效,得到多方认可。郴州市房产管理局邀请郴州同行来参观,包括后来外地协会来郴州交流,该项目的装修管控都是参观的亮点。
      汇龙·万宝国际城绿化布局也比较超前。区域内所有绿化有专门的绿化养护队伍进行专业维护,在郴州取得了很好的口碑,也是外界同行参观的亮点之一。
智能化管理手段有:
      一、互联智能化管控平台。2015年引入了深圳市四格互联信息技术有限公司的智能化管控平台。一方面,为业主搭建了一个沟通的桥梁,业主有咨询、服务的需求,都可以通过智能化管控平台的App跟客服交流;另一方面,方便物业管理公司的内部管控,包括保安巡查、设备设施巡检、内部流程管控、考核、考勤等。尤其是设备设施的巡检对于综合体来说非常重要,智能管控平台里有专门的设备巡检系统,工程人员何时去维护保养、效果如何,都要通过平台上传到数据库,项目总经理和公司总经理都可以看到项目保养的整个过程。
      二、停车场效益云管控平台。停车收费漏洞是当时行业的一个痛点,传统的纸质停车卡或IC卡始终都会有漏洞。因此引入停车场效益云管控平台,每天进出车辆数量,以及应收、实收费用,都会记录在平台的收费端,最后再进行核比。通过大数据的手段堵住了漏洞,提高了停车收费效率。
      三、节能改造方面,一是淘汰传统变频水泵改为无负压水泵,节约加压泵电费;二是照明系统改造,与深圳节能改造企业合作,采用LED灯,节电率可以达到60%~80%。
 

■ 汇龙·万宝国际城内景
 
生涯最大困境
      何楚平介绍,管理项目的主要难点是装修管控及收缴物业费。对于三、四线城市来说,业主构成大部分是到城里买房的县城或者农村居民,在他们的观念里,家里装修还需要物业管理公司来管理,还要做装修申报,是一件很难的事情。他们觉得装修是自己的事情,想怎么做就怎么做,包括做简易隔墙,甚至随意改动承重结构、改动房屋外观。因此装修管理一直是前期物业管理中遇到比较头疼的问题。
      另外一个难点是收费难。当时一个调查显示,整个郴州市的物业管理费收费率能超过60%的屈指可数。而对于物业管理企业来说,60%~70%的物业管理费甚至不足以发放员工工资。
      对于装修管控,何楚平采取的应对措施,一是在商场、小区出入口电梯等位置做大量宣传;二是坚定原则,整个公司内部形成共识,涉及违规的装修一律不批,包括可能遇到的一些关系户;三是工程部、客服部、安保部全部参与装修巡查,划分区域,落实到人,避免出问题后再去整改。
      应对收费难,首先是开展社区文化。在深圳,大多数物业管理公司都提出应该从管理转向服务的理念,但是在内地很多城市,业主还不太能够理解物业管理公司能够提供什么服务。何楚平认为应该推广和落实从管理转向服务的理念,比如业主家里有人结婚,物管要帮其铺地毯、做装饰;端午节和业主一起包粽子;六一儿童节举办社区文化活动等。“通过类似活动让业主知道物业管理公司还可以提供这么多服务,拉近业主与物业管理公司的距离。”其次,做一些优惠活动。比如“交一年送一个月”,“一次性交一年送米送油”等。慢慢地业主的交费意识会逐步提高。
 
生涯最受益理念/方法
      何楚平说:“我是一个退伍军人,对于我来说执行力高于一切。”“执行力打造一支狼性团队,没有执行力这个狼性团队就不存在。”再好的计划,再好的理念,最终都要回到执行力。在何楚平的团队绩效考核里,第一条就是执行力的考核,没有执行指令工作,一次扣50分,一个月有三次执行力出问题,就意味着降职、降级,或者出局。
 
改革开放给深圳物业管理行业带来的影响
      采访中何楚平多次提到深圳的一些好的物业管理理念及做法。行业的发展离不开政策的支持,在深圳,物业管理的法律法规是先试先行,相关条例推出比国家条例还早,也造就了一些行业先进理念和做法。包括政府采购服务,也是在深圳先试先行,成熟以后再到内地去推广。
      何楚平回忆,2003年的时候,政府采购物业服务并不多,因为当时全国各地的政府、企事业单位几乎都有自己的后勤部门,安保、清洁、绿化都是后勤在管。2004年,深圳开始逐步推行政府、企事业单位后勤社会化,把政府办公楼、医院、学校的后勤服务交给专业的物业管理公司来做,这一举动在深圳物业管理行业掀起了很大的浪花,很多物业管理企业都把市场转向了政府采购。反观内地城市,2016年才逐步开始实行社会一体化,相对于深圳来说几乎晚了十年。深圳处于改革前沿,给行业带来了很大的亮点。
      何楚平说,多年的从业经验使他明白,物业管理行业仍有痛点需要不断改革:
      一、业委会。业委会的规范、政府监督、相关法规、运作模式都有不少问题,这是行业的通病,深圳物业管理行业也不例外。业委会不规范,就会有恶性竞争,导致很多矛盾点,恶性循环,给行业带来冲击。《深圳经济特区物业管理条例》(自2020年3月1日起施行)提出了业委会责权利的问题,但是条例出来以后一般都需要3-5年来贯彻实施,因此还需要时间来检验。
      二、物业服务第三方评估。2010年北京市出台《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》,2020年深圳市市场监督管理局也下发了相关文件,请第三方来进行物业服务评估。这是今后的趋势,在深圳来说才刚刚起步,还不够完善。
      三、诚信体系的建立。业委会违规操作、物业管理同行恶性竞争等,都是因为诚信体系还不完善。近两年深圳也在积极提倡诚信体系建设,但是始终还没有一个很好的制度,还在摸索的过程当中。
      同时,“北上广深”无论是经济发展水平还是物业管理水平都是比较领先的,对于其他城市来说,一是法制不够健全;二是服务水平不高;三是业主消费观念和消费能力欠缺。一些深圳企业到内地其他城市成立分公司,由于当地人才缺乏,往往会被同质化,原本做得很好的企业,到当地就变味了。很多业主根本不会去看合同里面是怎么约定的,认为只要交了钱,物业管理就应该做到随叫随到,业主家里出现任何问题物业管理企业都要承担责任。深圳毕竟经历了四十年的物业管理,对于物业管理提供的服务大部分业主也已经习惯和认可。所以对于内地其他城市来说,改变业主的消费观念还需要一个过程。
 
 
(责任编辑:django)
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