 何楚平 人物履历： 2002年12月-2004年12月，就职于深圳市明喆物业管理有限公司，从事医院物业管理工作，任职管理处经理。2005年3月-2006年6月，就职于深圳市宝晨物业管理有限公司，从事住宅物业管理工作，任职管理处主任。 2006年7月-2009年4月，就职于深圳市联合安泰物业管理有限公司，从事住宅物业管理工作，任职公司副总经理。 2009年8月-2018年6月，就职于深圳市红树林物业管理有限公司，从事住宅物业、学校物业管理工作，任职公司总经理。 2018年10月至今，就职于深圳市信德行物业管理有限公司，任职公司董事长。 生涯重要管理项目 汇龙·万宝国际城：位于湖南省郴州市北湖区青年大道，总面积达258亩，建筑面积70万平方米，共有3,066户，其中计容面积53万平方米，地下停车场面积15万平方米，总投资17亿元。汇集超市、酒店、写字楼、商务公寓，是一个地标性城市综合体。 何楚平介绍，项目分四期开发，一期2014年年底开始接管，二期2016年年底接管，三期2017年年底接管，四期目前还没有完全交付。当时何楚平任公司总经理兼郴州分公司总经理，统筹项目全程，印象深刻。 该项目从前期办理入户到申请装修的管控，何楚平及他的团队投入了大量的人力物力。首先是房屋外观的管控。万宝国际城是一个CBD综合体，属于高端项目，对房屋外观的要求比较严格，通过管控措施，到目前为止，房屋外观还没有出现一例违规装修；其次是外来人员的管控，装修施工人员复杂，管理困难，记录、更新装修人员的情况，严格把控出入关，最终取得很好的成效，得到多方认可。郴州市房产管理局邀请郴州同行来参观，包括后来外地协会来郴州交流，该项目的装修管控都是参观的亮点。 汇龙·万宝国际城绿化布局也比较超前。区域内所有绿化有专门的绿化养护队伍进行专业维护，在郴州取得了很好的口碑，也是外界同行参观的亮点之一。 智能化管理手段有： 一、互联智能化管控平台。2015年引入了深圳市四格互联信息技术有限公司的智能化管控平台。一方面，为业主搭建了一个沟通的桥梁，业主有咨询、服务的需求，都可以通过智能化管控平台的App跟客服交流；另一方面，方便物业管理公司的内部管控，包括保安巡查、设备设施巡检、内部流程管控、考核、考勤等。尤其是设备设施的巡检对于综合体来说非常重要，智能管控平台里有专门的设备巡检系统，工程人员何时去维护保养、效果如何，都要通过平台上传到数据库，项目总经理和公司总经理都可以看到项目保养的整个过程。 二、停车场效益云管控平台。停车收费漏洞是当时行业的一个痛点，传统的纸质停车卡或IC卡始终都会有漏洞。因此引入停车场效益云管控平台，每天进出车辆数量，以及应收、实收费用，都会记录在平台的收费端，最后再进行核比。通过大数据的手段堵住了漏洞，提高了停车收费效率。 三、节能改造方面，一是淘汰传统变频水泵改为无负压水泵，节约加压泵电费；二是照明系统改造，与深圳节能改造企业合作，采用LED灯，节电率可以达到60%~80%。   ■ 汇龙·万宝国际城内景 何楚平介绍，管理项目的主要难点是装修管控及收缴物业费。对于三、四线城市来说，业主构成大部分是到城里买房的县城或者农村居民，在他们的观念里，家里装修还需要物业管理公司来管理，还要做装修申报，是一件很难的事情。他们觉得装修是自己的事情，想怎么做就怎么做，包括做简易隔墙，甚至随意改动承重结构、改动房屋外观。因此装修管理一直是前期物业管理中遇到比较头疼的问题。 另外一个难点是收费难。当时一个调查显示，整个郴州市的物业管理费收费率能超过60%的屈指可数。而对于物业管理企业来说，60%~70%的物业管理费甚至不足以发放员工工资。 对于装修管控，何楚平采取的应对措施，一是在商场、小区出入口电梯等位置做大量宣传；二是坚定原则，整个公司内部形成共识，涉及违规的装修一律不批，包括可能遇到的一些关系户；三是工程部、客服部、安保部全部参与装修巡查，划分区域，落实到人，避免出问题后再去整改。 应对收费难，首先是开展社区文化。在深圳，大多数物业管理公司都提出应该从管理转向服务的理念，但是在内地很多城市，业主还不太能够理解物业管理公司能够提供什么服务。何楚平认为应该推广和落实从管理转向服务的理念，比如业主家里有人结婚，物管要帮其铺地毯、做装饰；端午节和业主一起包粽子；六一儿童节举办社区文化活动等。“通过类似活动让业主知道物业管理公司还可以提供这么多服务，拉近业主与物业管理公司的距离。”其次，做一些优惠活动。比如“交一年送一个月”，“一次性交一年送米送油”等。慢慢地业主的交费意识会逐步提高。 生涯最受益理念/方法 何楚平说：“我是一个退伍军人，对于我来说执行力高于一切。”“执行力打造一支狼性团队，没有执行力这个狼性团队就不存在。”再好的计划，再好的理念，最终都要回到执行力。在何楚平的团队绩效考核里，第一条就是执行力的考核，没有执行指令工作，一次扣50分，一个月有三次执行力出问题，就意味着降职、降级，或者出局。 改革开放给深圳物业管理行业带来的影响 采访中何楚平多次提到深圳的一些好的物业管理理念及做法。行业的发展离不开政策的支持，在深圳，物业管理的法律法规是先试先行，相关条例推出比国家条例还早，也造就了一些行业先进理念和做法。包括政府采购服务，也是在深圳先试先行，成熟以后再到内地去推广。 何楚平回忆，2003年的时候，政府采购物业服务并不多，因为当时全国各地的政府、企事业单位几乎都有自己的后勤部门，安保、清洁、绿化都是后勤在管。2004年，深圳开始逐步推行政府、企事业单位后勤社会化，把政府办公楼、医院、学校的后勤服务交给专业的物业管理公司来做，这一举动在深圳物业管理行业掀起了很大的浪花，很多物业管理企业都把市场转向了政府采购。反观内地城市，2016年才逐步开始实行社会一体化，相对于深圳来说几乎晚了十年。深圳处于改革前沿，给行业带来了很大的亮点。 何楚平说，多年的从业经验使他明白，物业管理行业仍有痛点需要不断改革： 一、业委会。业委会的规范、政府监督、相关法规、运作模式都有不少问题，这是行业的通病，深圳物业管理行业也不例外。业委会不规范，就会有恶性竞争，导致很多矛盾点，恶性循环，给行业带来冲击。《深圳经济特区物业管理条例》（自2020年3月1日起施行）提出了业委会责权利的问题，但是条例出来以后一般都需要3-5年来贯彻实施，因此还需要时间来检验。 二、物业服务第三方评估。2010年北京市出台《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，2020年深圳市市场监督管理局也下发了相关文件，请第三方来进行物业服务评估。这是今后的趋势，在深圳来说才刚刚起步，还不够完善。 三、诚信体系的建立。业委会违规操作、物业管理同行恶性竞争等，都是因为诚信体系还不完善。近两年深圳也在积极提倡诚信体系建设，但是始终还没有一个很好的制度，还在摸索的过程当中。 同时，“北上广深”无论是经济发展水平还是物业管理水平都是比较领先的，对于其他城市来说，一是法制不够健全；二是服务水平不高；三是业主消费观念和消费能力欠缺。一些深圳企业到内地其他城市成立分公司，由于当地人才缺乏，往往会被同质化，原本做得很好的企业，到当地就变味了。很多业主根本不会去看合同里面是怎么约定的，认为只要交了钱，物业管理就应该做到随叫随到，业主家里出现任何问题物业管理企业都要承担责任。深圳毕竟经历了四十年的物业管理，对于物业管理提供的服务大部分业主也已经习惯和认可。所以对于内地其他城市来说，改变业主的消费观念还需要一个过程。 (责任编辑：django) |
