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BOMA中国刘志标:中国商业地产迫切需要理念更新

时间:2021-01-22 10:56来源:《现代物业·设施管理》 作者:记者/方舟 点击:
现任BOMA中国执行董事刘志标,负责BOMA中国战略发展及中国会员项目的运营、规划与发展。他曾在北美商业地产行业发展与成熟的市场环境中积累超过30年的丰富经验,涉及商业地产的多个核心领域。
原载于《现代物业·设施管理》2020年6期

■ 刘志标
 
      BOMA,即国际建筑业主与管理者协会,成立于1907年,是拥有100多年历史的国际联合组织,总部位于美国华盛顿,BOMA会员包括:办公楼、工业、医疗、公司总部和混合用途的商业建筑类型持有资产的业主方(银行、保险、信托、基金、开发商)、管理方、资管方、以及商业建筑相关的上下服务商组成。BOMA根据全球超16亿平方米商业地产提炼出一整套运营管理最佳实践的国际规程与实用工具,使用覆盖在17个国家全球80%的地区,帮助项目打造属于自己的国际标准运营管理体系,协助项目提升运营效率,规避风险,在本地市场得到更高竞争力。
      现任BOMA中国执行董事刘志标,负责BOMA中国战略发展及中国会员项目的运营、规划与发展。他曾在北美商业地产行业发展与成熟的市场环境中积累超过30年的丰富经验,涉及商业地产的多个核心领域。
      他认为,中国商业地产管理的理念尚未与国际行业同步。中国商业地产达到专业化运营管理,需要实现“理念——制度——流程”的管理逻辑的转变。但目前多数管理者还停留在物业管理阶段,多数商业地产人没有资产管理概念,缺少系统的资产保值增值计划,设施设备缺少系统的预防性维护计划。中国商业地产理念向资产管理方向的变革,行业需要统筹去看整个运营管理体系,而不是碎片式接受。
      而对于目前流行的三大国际认证:BOMA、LEED和WELL认证,刘志标表示,三大国际认证的出发点不同,BOMA认证是商业地产行业唯一一个管理能力认证,这也是BOMA认证与其他认证的根本区别。
 

■ 符合国际最佳实践的消防应急用品陈设


■ 化学药剂统一存储统一管理,降低安全风险。


■ 张贴安全标识,保障人员健康安全。
 
      《现代物业》:能否介绍一下BOMA的应急管理体系是如何在这次新冠肺炎疫情中发挥作用的?在执行过程中出现了哪些新的情况?本次疫情过后是否会对应急管理体系进行一些调整?
      刘志标:BOMA应急管理体系在此次疫情中发挥的作用,BOMA中国COE认证的项目最有发言权。经过我们组织的“新冠防控管理行业调研报告”,认证项目拥有健全的运营管理体系,它们在此次疫情中应急反应速度,应急管理能力更强。
      整个商业地产行业疫情防控还有很多不足,缺乏系统把控,保洁消毒、通风管理、安防等多为反应式行为,伴随而来的是管理漏洞和风险。所有疫情防控中出现的问题,可以分为技术性问题和制度性问题两大类,主要是制度上的问题。疫情应急管理的正确做法,是要从上到下梳理:风险管理——应急管理——流行病管理,做到周密筹划,行动精准有效。
      事故后总结是应急管理最佳实践的重要环节。为了协助业主及其管理团队全面复盘疫情防控工作,BOMA中国推出《2020年中国商业地产新冠防控管理行业调研报告与改善指引》,该报告基于符合国际最佳实践的《商业楼宇流行病计划指南》、《应急预案指南》的两本国际标准,系统梳理流行病应急管理薄弱环节,并联合行业不同领域的专业人士,共同提出改善建议,覆盖疫情期间通风系统管理、危险化学品管理、法律法规建议、租赁策略调整等内容。
 
      《现代物业》:BOMA中国截至目前一共汉化了多少北美的楼宇标准?涵盖哪些方面?其中哪一部标准汉化过程最为困难?其中难点有哪些?最后是如何克服的?
      刘志标:BOMA进入中国已经有十年,这十年期间,我们共引入并汉化32本标准/指南,我们的汉化工作还在继续。商业地产受到多重宏观因素影响,行业挑战不断涌现,因此BOMA也会一直推出新的标准/指南,引领行业持续向前发展。
      BOMA标准/指南是全球商业地产行业百年实践经验的总结,是商业地产运营管理的国际规程,覆盖资产管理、物业管理、设备设施管理、能源绩效、可持续发展、建筑健康与安全、室内空气、保洁管理等内容。BOMA所有的标准都基于资产管理理念,它们能构建成一个完整的管理体系。
      BOMA引入国际标准/指南后最大的挑战在于,中国商业地产理念向资产管理方向的变革,行业需要统筹去看整个运营管理体系,而不是碎片式接受。以“室内空气质量”为例,不仅关系到租户健康,还会涉及到楼宇的能源消耗,BOMA标准会研究如何从资管角度权衡租户舒适度与能耗控制,同时衡量业主的投入与回报。


■  《绿色租约指南》发布


■《商业地产应急管理体系工具》发布
 
      《现代物业》:BOMA中国的资产运营管理效能评估目前在中国大陆评估了多少项目?从统计来看能反映出中国大陆商业建筑效能方面的哪些问题?
      刘志标:BOMA资产运营管理效能评估是协助商业地产查漏补缺、明确与国际标准差距的有效工具,也是打造国际优质资产的出发点。“评估”内容涵盖楼宇管理与培训,营销与沟通,文件管理,楼宇结构、机械、电力,生命安全系统、安全、通讯,服务能力与执行能力,环境问题,能源管理与节能等十二大项的37项计划。
      截至目前BOMA中国共评估了数十个商业地产项目。反映出的最大的问题,同样是项目方资产管理理念有待提升,租赁、物业、资管部门之间需要就资产管理目标更加紧密地合作。缺少全面、完善、专业的运营管理体系去充分发挥资产的价值。
      缺乏风险管理意识也是行业普遍的问题。商业地产是一笔巨额的财富,任何风险都可能使您的资产遭受巨大的损失。较为容易被忽视的包括员工健康与安全方面的风险,以及租户相关保险缺失等情况,这些隐患都可能给项目造成损失。
      另外,国际专家在项目评估过程中发现,国内楼宇的设备设施很先进,但没有系统的预防性维护计划,从资产管理角度看,这不利于保障设备工作性能、延长设备使用寿命,直接影响到租户满意度,以及资产的保值增值。再从楼宇能耗来说,先进的设备设施并没有充分发挥节能作用,多数楼宇是没有能源绩效的,原因在于楼宇需要进一步完善运营管理体系,实现“软性管理”与“硬件”协同配合。
      BOMA资产运营管理效能评估是查漏补缺,梳理运营管理体系的过程,同时我们更希望通过“评估”让项目管理方看到每项计划背后的资产管理逻辑,持续完善契合项目本身的运营管理体系。
 

■ 《智能楼宇管理系统:组织保护指南》《楼宇网络安防指南》发布


■ 《商业地产运营管理关键绩效指标选择指南》发布
      《现代物业》:北京、上海等一线城市的一些商业楼宇已经投入运行超过20年,设施设备进入大中修阶段。对于这些楼宇,BOMA有哪些促进其更新的方法?
      刘志标:楼宇更新改造要从资产管理的角度思考:改造是否能为楼宇带来更大的价值?是否能获取相应回报?是否有助于提升租金?是否能降低成本?
      其次,楼宇更新要有依据,特别要基于以下三方面:
      第一、租户满意度。即租户需求是什么,租户是否认同改造价值,愿意为之支付更多租金;
      第二、资产运营管理效能评估。筛查楼宇运营管理问题,明确楼宇“软件”是否需要优化。
      第三、楼宇调试。了解楼宇设备设施的现状。
      基于以上三方面展开改造计划与执行工作。以楼宇节能改造为例,《BOMA合同能源管理模式》就为项目方提供了可参考的流程和执行细则,向行业传达更专业的管理理念。
 
■ 资产运营管理效能评估(BAR评估)现场
      《现代物业》:目前越来越多的楼宇将BOMA、LEED、WELL这三个国际化认证都作为自身的认证目标。虽然侧重点不一样,但还是有不少内容相近或相似。您认为项目该如何制订一个先后计划来用较为经济的方式获得这三项认证?
      刘志标:BOMA、LEED、WELL认证的出发点不同,BOMA标准是为行业打造的,BOMA认证是商业地产行业唯一一个管理能力认证,这也是BOMA认证与其他认证的根本区别。
      BOMA认证的最终目标:1、培养人才;2、打造体系。借用中国的一句古话,BOMA认证就是“授人以渔”的过程,通过标准、培训、专业顾问、供应商团队,协助业主建立自己的高效运营管理体系,给业主和项目带来长线的经济收益。
      无论是BOMA BEST®认证、COE认证,还是360认证,都是针对进入运营期的建筑的认证,每个认证对应一套完善的运营管理体系,全面提升楼宇营销与沟通管理、建筑管理、能源管理、环境管理、培训管理五大领域。鼓励项目方持续完善国际运营管理体系,高效运营、创造价值。
      BOMA认证旨在为资产带来四大核心价值:
      一、吸引挽留优质租户:优化客户组合,强化租户管理,提升租户满意度,为吸引挽留优质租户创造条件;
      二、打造高效运营体系:打造适合项目的国际运营管理体系,降低运营成本,效益化经营资产;
      三、获得投资融资优势:获得国际投资机构、评估机构认可,降低管理风险,降低融资成本;
      四、建立国际管理团队:建立国际化管理团队,提升团队能力,理顺运营标准流程。
 
      《现代物业》:您如何看待证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》?这为中国的商业房地产释放了怎样的信号?
      刘志标:这则消息对商业地产行业来说是机遇也是挑战。大家都看到REITs带来融资的可能性,但是做到优质REITs并不容易。
      由此我们看到两点信号:一、REITs试点将促进中国商业地产管理理念转变,管理者必须要具备资产管理视角;二、REITs试点促进中国商业地产改善运营管理,提升资产绩效。
对中国商业地产来说,REITs会加速行业优胜劣汰。长期投资基金大量涌入的同时,企业融资门槛也相应提升,而我们的资产能否满足国际投资机构的要求,争取到融资优势?最后,资产之间的竞争演变为资产管理能力的竞争。懂得运营管理,风险低、可持续发展能力强,具备保值增值潜力的资产,更容易成为投资者眼中的优质资产,相反,不良资产将很快被筛选掉。


■ 项目管理方将BOMA BEST水管理最佳实践应用到工作中
 
      《现代物业》:您目前最关心的问题有哪些?
      刘志标:我最关心的问题有两个:
      第一是中国商业地产管理理念的问题。中国商业地产达到专业化运营管理,需要实现“理念——制度——流程”的管理逻辑的转变。可以说,多数管理者还停留在物业管理阶段,多数商业地产人没有资产管理概念,缺少系统的资产保值增值计划。十年来,BOMA中国引导行业搭建体系,普及资产管理系统思维,就是在协助行业突破传统住宅管理思维,从资产管理角度,自上至下落实改革,推动中国商业地产资产管理朝国际化、专业化方向发展。
      第二是中国商业地产专业管理人才的缺失。BOMA一直倡导“只有人能让已有的设想变成现实”。中国商业地产专业管理人才紧缺,原因在于行业起步晚,缺少经验积累与系统的体系,人才培养的土壤有待耕耘。十年来,BOMA将培养商业地产专业人才作为重要使命,我们积极引进国外的先进经验与知识体系,目前已引入并打造资产管理、运营管理系列二十多门课程。在推动企业人才培养的同时,BOMA鼓励从业者关注个人职业生涯发展,先后推出国际可持续发展专业经理人(BBSP)个人资格认证、国际商业地产专业经理人资格认证 (CMCPI™)。人才培养的道路任重而道远,但BOMA会努力前行。
  (责任编辑:django)
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