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社区纠纷百态 现代都市建筑物，朝向“高层集居化”，普遍为大家共同持分，产生区分所有的产权。台湾1995年完成立法并颁布实施的“公寓大厦管理条例”（以下简称“条例”），立法目的乃为加强公寓大厦之管理维护，提升居住质量。其中，对于社区之纠纷处理，考量通常多为私权纠纷，又有其邻里互动性等因素，强调“社区自治”的原则。为防患于未然，第一次区分所有权人会议就需制订规约并办理报备，以厘清住户彼此间之权利义务关系，当违规侵权情况发生时，则采和缓渐进之程序，首先由管理组织予以劝阻，经制止而不遵从或仍无法改善时，则可以请求公权力介入、申请调解或依法诉讼。 社区运作问题很多，住户争端无可避免，严重影响住户居住质量与身心安宁。包括管委会议或区权会决议争议、管委会选任或管理制度与方式争议、共享部分使用争议、漏水争议、公设点交争议、管理费争议、噪音争议、停车争议等各种不同样态。其中，漏水争议、噪音争议案件所占比例常常排名第一。建筑物漏水涉及漏水原因、修缮责任、费用分担等问题，当事人间存在利害关系却又常常互推责任。现代人生活压力大，睡眠不好，对噪音更加敏感，问题更加扰人。 有鉴于公寓大厦争议事件类型多元，涉及不同领域专业，为强化处理的及时性、客观性及公正性，依据公寓大厦管理条例第59条之1项及营建机关颁定“地方公寓大厦争议事件调处委员会组织准则”，各地方都设有公寓大厦争议事件调处委员会，提供社区居民“先行政、后司法”途径，基于公寓大厦相关规定及行政实务经验给予双方专业意见及行政建议，以达成共识，提升居住质量。 停车位的产权问题：共同持分与专有权的差异 区分所有建筑物者，谓数人区分一建筑物而各专有其一部分，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物之共同部分共有之建筑物。专有部分指区分所有建筑物在构造上及使用上可独立，且得单独为所有权之标的者。区分所有权人除有关规定另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。共有部分，指区分所有建筑物专有部分以外之其他部分及不属于专有部分之附属物。共有部分除有关规定另有规定外，得经规约之约定供区分所有建筑物之特定所有人使用。 台湾最高民事规定第799条第4项规定，区分所有人就区分所有建筑物共有部分及基地之应有部分，依其专有部分面积与专有部分总面积之比例定之。但另有约定者，从其约定。为配合该项规定，2021年1月1日起新制上路，预售屋买卖契约中的停车位，不得分配土地持分。本次契约修正单纯是配合有关民事规定办理，不会影响已完成产权登记的原有建筑物。但从此，台湾凡属于“公寓大厦”之停车位，产权登记将以共同持分的所有权与共有部分设定专用使用权给预售屋承购户之约定专用形式存在，专有权停车位将可能从此消失。 
■台湾一社区举行区分所有人权人会议
实务上，土地持分计算相当纷乱。关于区分所有建筑物之共有部分约定取得专用权之停车位使用权之情形，于建商销售时系以一车位计价出售，故消费者系于买受建筑物及土地外，另外付费取得停车空间之共有部分。计算基地权利之基础，为区分所有人之专有部分面积，并不含因约定专用而取得之“专用权”面积部分；而停车空间属共有部分约定专用，专用权人并未再额外取得专有部分，自无从主张依台湾最高民事规定第799条第4项规定分配基地权利范围。这项新制，乃依台湾最高民事规定第799条第4项规定导正之举，为使预售屋买卖契约与台湾最高民事规定有一致规范，以避免消费纠纷，并不会因此就不再发生停车场使用纠纷。停车位是否只准停汽车而不可停放摩托车、可否一个车位停两部车、违规停车可不可以上锁、停车位是否可以出售给非住户之特定人等社区纠纷事件，相信仍会继续上演。共同持分与专有权停车位之差异，简单归纳如表1。  案例2：花钱买的停车位，可以堆放自家杂物或是将摩托车停在汽车位吗？ 依据“条例”第9条第2项规定，住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。但另有约定者从其约定。但书所指之约定事项，不得违反本条例及建筑法令之规定。第15条第1项规定，住户应依使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。因此，无论其汽车停车位属于共享部分或专有部分或约定专用部分，都必须依社区规约及法令规范使用，停放摩托车、脚踏车或放置杂物等类似行为，通常会被规约所禁止。 
■台湾一处新建的高层住宅。台湾新建住宅以高层多户最为常见。
如果规约禁止住户个人停车位停放摩托车、脚踏车，住户即应遵守规约规定。而另一方面来说，禁止停车位堆放私人杂物，必须以规约明文禁止，并须经区分所有权人会议决议通过，不能只由管委会制订停车场管理办法限制住户使用方式。住户违反上述规定，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，经制止住户仍不遵从，得报请地方主管机关处理。主管机关得依第49条规定处新台币四万元以上二十万元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务；届期不改善或不履行者，得连续处罚。管理负责人或管理委员会亦可按其性质诉请法院为必要之处置，如有损害并得请求损害赔偿。 又依“建筑法”第77条第1项规定，建筑物所有权人、使用人应维护建筑物合法使用与其构造及设备安全。违者，依“建筑法”第91条第1项第2款，可处建筑物所有权人、使用人新台币六万元以上三十万元以下罚锾，并限期改善，届期未改善得连续处罚及限期停止停车位之使用。 管理委员会或管理负责人应先进行“制止”程序，以维护社区邻里和谐。若置之不理，经制止而不遵从，则需检附已制止、制止而不遵从之佐证资料，正式发函，报请所在地主管机关处理。对于停车位上之物品，因属私人所有，管理委员会不应以委员会决议亲自或请管理人员擅自清除或丢弃，因此可能涉及其他法律责任，而衍生毁损等不必要之争讼。 另外，停车场放杂物，可能会有公共安全隐患。“条例”第16条第2项规定，住户不得于防空避难设备等处所堆置杂物。停车空间亦可能为“防空避难空间”，堆放杂物等即属违反本条规定之行为。 “吵死了！”——住户间的噪音攻防战 “条例”针对妨害公共安宁、安适行为之禁止有“住户不得任意发生喧嚣、振动及其他与此相类之行为”，“住户饲养动物，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全”等规定。但是，打麻将、唱歌、狗吠、拖桌椅、小孩哭闹不止、跑跳、踱步、敲楼板，甚至住户男女夜半发出动人之声……社区的噪音问题，由来已久。 住户违反规定时，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，处理行为一定要留下记录，如录音录像、存证信函、社区公告、当事人协调会议等方式。经制止而不遵从者，得报请地方主管机关处理。主管机关得依“条例”第47条第2款规定，处新台币三千元以上一万五千元以下罚锾，并得令其限期改善；届期不改善或不履行者，得连续处罚。 官方为推动宁静住宅，2021年1月1日正式实施建筑技术规则建筑设计施工编第46-6条相关规定，新建或增建建筑物之各层楼板下方有居室者，其分户楼板施作隔音缓冲材，楼板之隔音构造均要达到一定程度之隔音性能。 
图1 管理委员会处理程序
漏水纠纷，常登社区争议事件榜首2020年，因为艺人罗志祥在自家大楼顶楼盖泳池，延伸出社区漏水纠纷议题。漏水啦！到底谁该付钱维修？ 社区经常发生的漏水争议，专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担，但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。这是依照“条例”第12条规定。法令规范，不难理解，但现实的状况是，住户之间通常会互推责任，以至于漏水争议多年来总是成为社区争议事件排行第一的事项。 对于施工维修，住户有配合之义务。依照“条例”第6条住户应遵守事项之规定，其他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。 维修费用与损害赔偿问题，在实务上，受伤害而请求的一方，发现渗、漏水情形时，应以拍照、录像等存证，并协调相关住户，或报请管理委员会协助，处理程序与沟通很重要。一旦确认是他户造成漏水情形，就牵涉维修费用与损害赔偿给付，以及恢复原状，甚至请求精神慰抚金。 台湾最高民事规定第767条第1项规定，所有人对于妨害其所有权者，得请求除去之，有妨害其所有权之虞者，得请求防止之；第184条第1项规定，因故意或过失，不法侵害他人之权利者，负损害赔偿责任；第191条第1项规定，土地上之建筑物或其他工作物所致他人权利之损害，由工作物之所有人负赔偿责任，但其对于设置或保管并无欠缺，或损害非因设置或保管有欠缺，或于防止损害之发生，已尽相当之注意者，不在此限；第213条第1项规定，负损害赔偿责任者，除有关规定另有规定或契约另有订定外，应恢复他方损害发生前之原状。 如果影响他人必须在外短期住宿，其所生费用亦需合理补偿。甚至住家发生渗、漏水情形严重，导致人家精神上受到干扰，也可请求赔偿的一方支付个人精神慰抚金。 
■物管邀请学生社团到小区表演，与业主共度节日。
结语台湾居住公寓大厦已属常态，尽可能与周遭邻居和睦相处，对于房屋使用与修缮，也比较容易沟通。否则，一旦发生类似问题，就会有争议产生。住户违反规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各主管机关或诉请法院为必要之处置。但是，社区争议，若都依法规定或等待司法判定，可能旷日废时，延误处理时机，造成更大伤害；此时，我们经常看到的成功案例是管理委员会依法施展乔事功夫，协调好、事情圆满解决是重点。发挥自治管理能量，可以节省大量社会成本，对于化解住户争端、创造和谐社区以及保障弱势住户意义重大。 法令与政策等正式制度的改变，使得社区内部各利害关系人间的权利义务关系与互动方式也产生了本质上的变化。随着“条例”长期实施，所衍生的各种制度性安排，已经在相当程度上影响了民众在社区的意识形态与行为选择。社区法令与规约是管理委员会处理问题的重要依据，而邻里协力则在住户互动、目的达成方面弥补法令与规约的不足，社区管理中沟通机制扮演着相对关键且基础的角色。 管理委员会做事要以结果为导向。从法制面来说，规定赋予了管委会角色与地位、义务与职权，一些事务管委会应该做、甚至必须主动做，有些事务管委会不可以做、或须经授权才可以做，不能越权行使。管委会的权利行使与法规界线是什么，诸如此类问题，管理委员会要有基本素养。但是，社区毕竟是社区，社区的规章、管理委员会的做法要符合人情世故，符合伦理规范，做事情的标准尽量放在获得社区多数人的认同上，社区比较容易和谐，居住起来比较放松。 符合法规规定是法治社会非常重要的标准，合法是最有依据的判断标准，相对容易判断与掌握；而在合情、合理方面，人的主观因素较大，有多重标准，则相对较难。但是，社区住户对管理委员的期待，往往是要事事做到合情、合理又合法，难度更大。所以，要做好社区管理委员，真的不简单，“乔事”功夫要更一流。 处理社区争议事件的原则： 1、迅速处理是重点； 2、以诚相待是根本——没有诚意就没有信任； 3、积极面对——换位思考是关键； 4、平息住户的怒气是难点——表示善意是策略； 5、法规是最后的准绳。 社区纠纷的处理不仅影响居住质量，也反映社区的物业管理质量，而居住质量与物业管理质量对房价具正向影响力，藉由居住质量与提升物业管理质量可提升房屋价值，早已被学者的研究证实。千金买屋，万金买邻，好邻居对房价一定有加持。
作者为景文物业管理机构董事长
（原载于《现代物业·新业主》2021年1期/总第517期） (责任编辑：django) |
