崔丽娜
“区分穷尽、物权自主、量化公开”的物业管理模式，旨在遏制物业管理区域尤其是住宅物业管理当中诸多既往乱像，尤其把“谁拥有，谁付费”更进一步拓展和细分到“谁使用，谁付费”这一更有物业管理特征意义的指导思想之上。就该模式在理论和现实范例中可能会遇到的问题，《现代物业》与崔丽娜女士再次进行深度探讨。
《现代物业》：目前我国普遍的情况是，业主除了自己的专有部分外，不知道自己拥有和使用的共有物业包括哪些部分，从而对公共事务较为懈怠，甚至以“不使用”为由而拒绝缴纳物业管理费用。建立“区分穷尽、物权自主、量化公开”的目的是否主要是为了解决这个问题？
崔丽娜：主要是通过“量化公开”这个机制解决的。在“量化公开”的内容里，支出量化就把物业共有维护费所用于支出的范围（就是除了业主的专有部分以及部分公共部分以外）用公开的方式，告诉全体业主。这就是我们全体业主的公共财产（公共面积、公共设施、公共设备、公共场所）是用全体业主的维护费来维护的。这种维护包括：维保、改善、改造。因为已经剩下“核”了，物业维护费相对已经比较低了，所以让全体业主知道了所交物业共有维护费的去向，慢慢就会理解了。“不使用”这个说法在实践当中是不存在的。因为它是在物权区分中穷尽到分不出去的，必须由全体业主承担的，也是每个业主推不掉的。比如道路、大门、地沟清掏、消防维保等我所列的11项。
《现代物业》：有人认为，物业管理费的缴纳义务是按照物业的所有权而非使用权来确定的；也有人认为物业管理费是一种再投资行为，不按使用关系来确定。您怎么看这个问题？
崔丽娜：物业管理费在实践当中是不准确的，是大锅饭的费用，是不透明的费用。因为它是为物业管理公司交的，在法庭上原被告双方都是可以讲价的（法庭也认为是给物业管理公司交的，并且以打折终结案件）。但是，三年的物业自治的实践告诉我，我们现在交的不是物业管理费，而是物业共有维护费。它是维护小区正常运转的基本费用，是自己交给自己的，是不可以打折的。如果最后一个交，或是法院判决交，并且还打折，岂不是对先前正常缴纳的业主来说是一种不公吗？即使打折，折扣部分也必须返还全体业主。
《现代物业》：这种模式的一个基础是“谁使用，谁付费”原则。那么，对于“1层业主交不交电梯费”这个问题，比如确定1栋1单元的电梯维护成本分摊系数，16楼业主用得多，系数定为16；15层为16-1=15……1层为16-16=0，原则上1层业主是可以不交电梯费的。但实际使用时会出现1层业主前往16楼的情况，比如查看屋顶或找人。那么1层业主的电梯费用系数如何确定？如果他或他的朋友要到16楼去，是否在“穷尽区分”以后就应该每使用一次电梯就要交一次费？向谁交？
崔丽娜：电梯费包含三个费用：（1）电梯成本费、（2）电梯维保费、（3）电费。按照物权法规定，带电梯的房子的房款中包含着购买电梯的费用，所以更换电梯一楼也是要付费的。电梯维保费是一门栋（单元）所有业主均摊的，按面积摊还是按户数摊要由这个门栋（单元）的1/2以上业主决定。电费，住低楼层和住高楼层是不一样的。怎么不一样，只要大家达成一致认可便OK了，反正电梯没电不走。
《现代物业》：相似的情况还有空置房。对于空置房业主来说，基本不使用小区内的任何设施和服务，甚至也不消费公共产品（水电气等），那么这些业主的物业管理费如何对应“使用-付费”原则？如果收，收取多少比较合适？
崔丽娜：按照物权法规定，空置房也是要付费的。我们穷尽后的公共财产的维护费是不会因为有空置房而不发生或因空置房而减少的。如果大面积空置房可以考虑减少垃圾清运费，地沟清掏费。
《现代物业》：“丽娜模式”将可划分的区域分为“共有”和“共用”，对于一个小区，那些没有被现行法律明确为“共有”和“共用”的部分“使用-付费”关系如何确定，比如会所和用作车库的防空地下室（通常被当作车库）？
崔丽娜：我在实践中是这样处理的：开发商有产权证的，使用者付费。没有产权证的，属全体业主所有。比如上谷商业街，入住后开发商把原来是通往地下室的自动扶梯拆掉改成了底商。当我们把前期物管“赶走”后，找到开发商，要求此房的使用权。他们找我要根据，我说：你只要有产权证，还给你，如果你没有产权证，就是我们全体业主的。目前我们国家公摊是没有产权证的。在我的努力下，将此房要过来了。每年租20万元。至于您说的会所和车库人防工程也应该如此处理。要不回来就打官司。
《现代物业》：在目前的制度框架下，具体实施穷尽区分操作，需要首先制订方案，然后提交业主大会审议，接着再表决通过。那么，首先制订区分方案的角色应当由谁来担任？物业管理公司、职业经理人、个体业主、业主大会筹备组？或者第三方顾问公司哪个更合适？
崔丽娜：我们是业委会。只要你区分得有道理，大家慢慢地都会认可。楼道灯用电（属于公共照明）原先都是由物管统一购买。物管撤了以后，我们由各门栋自己购买。开始大家不习惯，有楼长的就管起来了。挨门挨户收照明费，有的门栋没人管，就黑着呗。对讲门铃也不响（都用的是照明电），家里来人就到门栋口去接。慢慢地大家都感到不方便，看别的门栋都管起来了，后来，也就自荐出了管事的人。现在42个门栋，都习惯了自己收费，自己买电。
《现代物业》：“区分穷尽”后的小区，部分物业已经实现了许多个小组团共用共管，这确实解决了原先维修单体楼或单个电梯动用专项维修资金时却需要业主大会/全体业主表决而造成的门槛高、程序复杂的问题。但是对于一个业主来说，如1栋1单元1501的业主，他可能分属于1栋1单元L户型屋顶维修组团、1栋1单元门铃对讲机维护组团、5号变电室电梯维护组团、3号片区管线维修组团等等。那么当这些项目需要维护并收取组团的维修费用或动用专项维修资金时，议事规则该如何建立？相应的整个小区的业主大会议事规则应该怎样建立？
崔丽娜：这个不是复杂的问题。按使用者分。如：屋顶是纵向的共有，那么从1层到顶层均摊。对讲机是门栋的共有，那么门栋的所有住户均摊。比如我们（天津）上谷商业街下水管道，内网是相邻关系共有（楼上、楼下、左右邻居）那么，相邻四户共同出资清掏。如固定设施，为了逮偷电，全街换电表，房主出资，租户不掏。总之，业委会做出的每一项区分，必须符合使用者的付费原则。有意见慢慢做工作。时间长了，他看到你是为他好，一点点就接受了。
《现代物业》：“区分穷尽”后，在具体管理时会出现特定划分空间内的特定项目的使用、维护、更换、费用记录等等繁多的台账，例如1栋1单元的门铃对讲机维修台账、5号变电室的电梯维保台账等等，这些台账如何建立并应当由谁来进行保管和更新？
崔丽娜：不需要台账。一把一利索。比如换对讲门铃，贴告示公布市场什么价格、每户均摊什么价格，如果是空置房或是不原意换，其余业主分摊；同意换就自己收费，收不上来费就别换。（如果不认可价格可以自己从市场联系）。尽管这样，没有矛盾。因为不管是选择什么，都是自己愿意。其实这也是一种和谐。我住的这个门栋共13户，12户同意换可视对讲，有一户不同意。楼长跟这户讲明不同意换的后果，12户均摊了外机的费用，至今2年时间这户一直没有对讲门铃，但是他没有意见，因为这是他自己选择的。
《现代物业》：类似的问题还如，“区分穷尽”后业主应当怎样建立专项维修资金账户并对资金进行管理？尤其是分组团分项目的维修资金，例如1栋1单元L户型的屋顶专项维修资金。
崔丽娜：不需要建。一把一利索。最后把结果公示，如果有剩余钱买公共照明电。
《现代物业》：对一个已经完成区分穷尽的组团共用部分，例如1栋1单元的电梯，在实施大包干维保服务时，应当由哪个主体（组团业主、业委会还是物业管理公司）收取这个特定电梯的管理费用并支付给专项维保公司？如果所有电梯的大包干维保合同全部都交给一个专项服务公司进行，合同应该怎么订立？合同签订的主体是组团业主、业委会还是物业管理公司？
崔丽娜：我们是业委会签的，如果一个小区有带电梯的，有不带电梯的，还可以分门栋签，或者各门栋委托业委会签。
《现代物业》：景观和乱搭建问题：绿地总是建在一层地面的，类似电梯问题2楼以上业主以“我无须观赏”为由而拒绝为绿地草木施肥补苗付费怎么办？1楼乱搭建是否会趁机找到楼上无权干涉的借口？
崔丽娜：这个问题不存在，因为绿地已经是共有部分，是区分穷尽后“核”的部分，不需要单独付费，已经含在物业共有维护费中。
《现代物业》：“区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式下，小区物业管理费的计算是“总支出减总公共收益除以总建筑面积”，在我理解这里的公共收益是全小区共同的、属于全体业主共有的，不过，有一些公共部分的收益是可以通过穷尽区分分给组团业主的，比如1栋1单元内共用电梯广告的收入。那么这部分收入是否要记入全部的公共收益，或者可以在它所属的组团内冲抵维修费用？
崔丽娜：这个依据是对的。例如电梯广告，收益是应该返还给所在的门栋，但我所在的小区还没有那么做，因为这是后来发生的。再加上我们是自管物业，由于业委会没有起诉权，有些业主搭便车不交费。电梯广告费虽然不多，都用于补偿物业共有维护费，但后面的小区采取这种模式是应该这么做的。
《现代物业》：这个模式能够施行，小区是否必须实行酬金制？因为包干制就意味着，物业管理公司会获得部分或全部的共有部位经营收益，如果业主拿回公共收益，有些物业管理公司可能就是亏损的，无法服务小区。
崔丽娜：不存在这个问题。物业自主是不会让物业管理公司收取物业共有维护费的，收费是由业委会完成的，用“傻瓜模式”计算出来的物业共有维护费是不会亏损的。因为小区的全部支出都计算在里面了。
《现代物业》：“物权自主”是一个重要的前提，那么“物权自主”是不是一定指小区要成立业主大会？前期物业管理是否也可以使用这种模式？
崔丽娜：对。物权自主是小区生存的重要前提。要实现物权自主必须要成立业主大会。（是）前期（还是）后期物管已经不重要了，收费在业委会、专业分包在业委会、签合同在业委会，如果前期或后期物管认可这种模式，他可以作为一个单项专业公司进入小区。如果还是大锅饭管理，那就不是物权自主了。
《现代物业》：请谈谈这个模式是从什么时候开始成型的？为什么想到要做这件事？期间觉得哪个问题最难解？至今是否有解？
崔丽娜：这是经过三年半的实践逐步形成的。是在走了一步步弯路，不断地研究和探讨，修正总结出来的。开始是自管，自管开不了发票，又成立公司。成立公司就要有注册资金，业委会又不能入股，只能找业主代替。成立公司又没有资质，又没有起诉权。后来，第2个小区，是12个业主报名，真入股，但管理有障碍，全部是兼职，行使其职能很艰难。平时把房子一出租，收房租才来小区一趟。不了解情况就无法进行管理。而单项分包的团队责权利分离，效果又不理想。比如业主入股是法人，有责任不管事，兼职。平时也不总在小区，12个股东有4个在小区经营，其余的都只是把房子出租了。现场的管理团队管事，没责任。因为一个小区不能有两个物业管理公司，所以只能以职业经理人出现，职业经理人只能承担一个人的责任，不能承担一个团队的责任。所以，就研究出了现在的模式。这是在失败中的成长。
其中一个最难解的也是最重要的问题，也是事关“物权自主”生死存亡的问题就是业主大会的法人地位。如果这个问题解决了，物权自主就会走上一条畅通无阻的光明大道，物权自主的小区就会N次方地发展。特别是近一年来，向我寻求物权自主方法的小区近30个，但是真正走出来的不多。
再有第二个问题：成立业主大会（选举业委会）难的问题。没有业委会，何谈物业自主。物业管理公司能让你去自主吗？因为小区的公益性收入全在他们自己手里了。所以应该尽快让全部商品房小区成立业主大会，并且尽快选举业委会。
再有第三个问题：区分物权应该从设计开始，从一盖房在硬件上就把物权区分好。比如：电梯一梯一表；商业街的水、电都是独立的；直接建立“黑号站”（产权属于电力公司的变电站），不允许开发商建“红号站”（产权属于开发商的变电站）；水也要直接从自来水公司购买，不要让业委会代售代缴，因为它解决不了偷水偷电的执法权问题；再比如小区的路灯，应该全部归路灯处，开发商为了省钱，自己建灯杆，物业管理公司一跑，小区漆黑一片，给社会造成很大的不安定因素。
以上这些观点是实践当中总结出来的，也是那么做的，虽然有些做得还不够完美，但认识已经提高了。建筑物的复杂性就决定了区分物权的复杂性。所以，区分物权就总有新的挑战。
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