|
近日，北京市某高档别墅小区业主赵文卓（演员）起诉业主力钧（画家），认为其在别墅入口进行改扩建工程，严重遮挡了赵文卓家的采光、通风和视野，区法院支持了赵文卓的诉讼，要求力钧将扩建的房屋自行拆除。与此同时，力钧也起诉了赵文卓，认为其装修房屋时将自家围墙向外扩展两米开外，占用公共道路和共用绿地面积，还将共用部分的路灯拆除，擅自架设卫星天线。区法院认为业主力钧提供证据确凿，能证明业主赵文卓移除了其门外的路灯，对出行照明构成影响，故判决赵文卓予以恢复，并拆除擅自架设的卫星天线。
笔者认为，该案例在全国具有典型意义。业主办理入住手续后，首要任务就是对房屋进行装饰装修，装修有时还会涉及新增、拆除或者重新分隔功能区域。在物业管理实务中，存在业主私权观念错位，私自搭建、占用小区共用部分的行为，损害相邻业主的利益，有时甚至会对房屋使用安全构成威胁。
因物业服务企业负有对小区物业管理区域内的各类物业实体及依托于此之上的相关财产权利实施维护、管理与经营的职责，这就要求物业服务企业做好两方面工作：一方面，以专业化的方式对房屋及附属设施设备进行有效的管理与维护，提供良好的居住环境；另一方面，履行对业主服务的职能，为业主正常行使权利提供必要保障。现代物业管理贯穿于房屋从诞生到消亡的全过程，装饰装修作为其中一个环节很难被剥离，所以装饰装修出现纠纷时，往往直接关联到物业管理。
为加强物业服务企业的装饰装修管理力度，使业主的合法权利得到充分保障，《物业管理条例》规定了双向告知制度，其中第五十三条要求业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。同时，《物业管理条例》规定了对违规装饰装修的制止报告责任，第四十六条要求对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
目前，物业服务企业对业主装饰装修的管理经常陷入尴尬境地，主要包括以下四方面原因：第一，物业服务企业不是行政执法部门，无权加以任何强制性的干预，经常出现制止无效的情况；第二，业主对物业服务企业寄予过高希望，当不能达到预期时，将对违规装修业主的不满转移到物业服务企业身上，严重影响后期正常的物业服务活动；第三，行政管理部门没有自行强制执行权限，对业主不予以配合的情况只能向当地法院申请强制执行，造成执行时间漫长、违章影响长久的恶劣效果；第四，违规装饰装修的项目多为新建项目，基本未成立业主大会和选举业主委员会，无法通过业主自治组织进行诉讼，相邻业主多碍于面子不愿单独起诉，为违规装修的存在留下了生存空间和效仿效应。
针对上述存在的问题，笔者提出如下建议供专业人士参考：
转变价值观，确保房屋保值增值
调整相邻业主关系和维护公共利益与公共安全是《物权法》的重要内容之一，业主在行使法律赋予的权利同时，也要尊重相邻业主、全体业主的合法权利，正确对待单个业主和全体业主共同利益的关系。但长期以来，部分业主未树立正确的房屋价值观念，忽视其他业主切身利益，不能正确履行物业管理区域内法定义务和责任，扭转观念是一项长期而艰苦的工作，需要社会各方力量积极倡导、宣传。宣传的方式应在原有的基础上有所突破，向业主灌输“业主自己管理自己所在物业管理区域”的主人翁概念，建立将房屋及附属配套设施设备的后期管理和维护作为一项投资行为的价值观念，还原业主主导地位，从而增强业主理性参与公共事务的能力，培养业主建立人文精神和公共伦理，保证业主规范行使合法权益，实现社区和谐发展。
强化各方职责，约束违法违规行为
笔者在美国社区走访时，发现社区之间装饰装修管理差异很大，但都能体现健全的装饰装修管理理念。以庭院围挡为例，有些社区明确不能在庭院内加设围挡，整个社区未见任何篱笆、围栏等遮挡物；有些社区允许搭建围挡，社区的围挡搭建风格统一，仍然能保持美观协调。完善的装饰装修管理源于业主在购置房产前，必先研读《管理规约》，笔者认为更确切应翻译为《房屋使用手册》。《手册》明确提出装饰装修要求，内容涉及房屋使用的每个细节，甚至延伸到可不可以建设庭院围挡；如果可以建设，将说明建设程序，以及围挡材料、颜色、高度等具体要求。如果房屋的使用要求与业主自身需求存在不一致，那业主会放弃在此处购置房产，避免了后期管理问题。借鉴国外的成功经验，我们应逐步做好两方面工作：一方面，建设单位售房时应加强对房屋使用的说明，规范业主装饰装修行为；另一方面，业主通过共同决定丰富装饰装修管理内容，既要方便业主生活，又要保证小区风格统一，符合房屋使用安全。
规范物业服务企业装饰装修管理行为，确保物业服务企业履行应尽职责
目前，部分业主违规装饰装修行为，引发其他相邻业主不满，并因业主不了解自身与物业服务企业各自应承担的责任，将对业主违规装饰装修的不满转嫁给物业服务企业；同时，物业服务企业劝阻违规装饰装修行为，也引发违规装饰装修业主的对立情绪，致使物业服务企业处于尴尬境地，影响正常服务活动。目前，有省市开始研究修订《装饰装修服务指引》。《指引》明确物业服务企业对小区内违法违规建设行为的劝阻和报告程序，提高物业服务企业装修管理业务能力，增强政策理解和运用水平，为规范物业服务企业装修管理提供运作支持和帮助，望对全国有借鉴参考之能效。
原载于《现代物业·新业主》2011年第02-03期/总第179期
(责任编辑：django) |
