|
前几年，“住改商”在全国各大城市住宅小区蓬勃发展，扰民颇深。小区居民不堪其痛，遂大声疾呼。2009年3月，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）颁布，赋予了业主对小区“住改商”的一票否决权。同时，如果小区出现“住改商”，有利害关系的其他业主可以直接提起民事诉讼，可以直接起诉“住改商”的业主或商家。发生在成都市五丁苑小区的“住改商” 诉讼即为典型案例。
“住改商”的驱动力
“住改商”是市场对城市规划和城市已有布局的一种自发反应，一种灵动的补充，单靠一个“禁”字，很难从源头解决问题。以成都市为例，在春熙路——红星路、人民南路、紫荆——桐梓林、骡马市等商圈，同一商圈的商住公寓租金大抵相当于写字楼租金的50%，民宅租金只相当于写字楼的25%左右，而且每月的物管费要少一半，水电费等开支也相对低廉得多。此外写字楼的物管费、车位费等较高的综合费用，更是令中小企业及创业者难以承受。商住公寓及民宅相对于写字楼来说，综合费用更低。还没有完成原始积累的小公司，更乐于在住宅和公寓里办公；对有了一些家底的公司，则选择已成气候的商住公寓办公，花费仍然比高档写字楼少。在利益驱动下，“住改商”对中小企业具有天然的吸引力。
扰民VS便民
当前，城市“住改商”的形式主要有酒店进小区、破墙开店、小区开作坊、小区公司化、家庭旅馆以及小区麻将馆等等。对于这些扰民“住改商”，业主不但可以依据《成都市物业管理条例》、《规划法》、《物权法》、《民法通则》等相关法律法规要求“住改商”户承担相应的民事责任和行政责任，同时也可依据《司法解释》的规定要求“住改商”将房屋恢复住宅原状。
但毋庸置疑的是，当前业主采取法律起诉需付出较高的社会成本。单就收集诉争房屋原为住宅现改为商用房、侵犯了相邻人权利的证据；及起草起诉状、带上身份证到房产所在地法院立案等，就需要花费不少时间和精力。现在众多法律法规出台后，对“住改商”的震慑作用更大于解决作用。单纯依靠诉讼方式来解决“住改商”不是最好的办法。同时，由于缺乏有效监督管理机制和专门的执行机构，当前各地“住改商”依然风行，可谓“野火烧不尽”。如位于成都市科华北路的“花样年华梦想家”电梯公寓，433套房子有一半以上被出租开成酒店，酒店房间和普通业主住宅并未隔离，小区内房客人来人往，电梯被频繁占用，让这里的普通业主烦不胜烦。位于成都市锦里西路的“锦江时代花园”，如今小区内80%以上的住户都开成了公司，仅有极少数普通业主住在小区里。成都各大高校周边小区居民开设的家庭旅馆更是超过上千家，进进出出的大学生严重影响了小区居民的正常生活。
但需要说明的是，“住改商”并非完全是扰民不利民。还有部分诸如开杂货店、洗衣店、火车票代办点、家庭保洁等便民的“住改商”。这些“住改商”不但没有扰民，反而给小区居民带来了极大的便利。如果业主同时依据《司法解释》的规定要求这些“住改商”也将房屋恢复住宅原状，可能会使小区内绝大多数业主失去便利。
“一刀切”并不合理
合情合理的“住改商”是一种世界趋势。比如在一些国家，非常提倡个人艺术工作室、个人律师事务所等在家办公，形成所谓“SOHO一族”。在巴黎等世界名城都有“住改商”形成的特色商圈。因此对“住改商”进行疏导而不是一味堵截，是更为理性的态度。当前已有我国部分地方政府开始尝试引导不扰民且便民的“住改商”发展。
杭州市工商局早在2002年就允许广告、排版、咨询等对环境及周边居民影响不大的企业，经许可后在住宅地注册办公。2009年10月，杭州市政府批复了市工商局《关于进一步支持大学生创业放宽经营场所准入的请示》，其中规定对“以大学生公寓、居民住宅或商住两用的高层建筑作为创业经营场所，并符合条件的，允许办理工商登记证”；“以居民住宅或商住两用的高层建筑作为经营场所的，由大学生创业企业投资人向所属业主委员会或社区居委会申请，经业主委员会或社区居委会公示，书面征求本单元业主意见并无异议后，由业主委员会或社区居委会出具同意作为大学生创业场所使用的相关证明，并由大学生创业企业投资人向登记机关提交合法的房屋使用证明”；同时，明确该规定仅适用于从事计算机软硬件（技术开发、技术咨询、技术服务、成果转让）及广告业、设计业、经济信息咨询、策划业等无污染的服务性行业。此外，还规定“企业因在经营过程中影响周围环境和邻居正常生活而遭业主投诉的，一经查实，必须无条件停业并搬离。”
2010年12月17日，重庆市工商行政管理局出台了《关于切实发挥职能作用支持服务微型企业发展的意见》，推出30条新政，放宽了微企申请准入和资金使用条件，降低了微企核准登记门槛等，促使微企健康有序地发展。从事计算机系统服务、数据处理、软件开发、电子商务、动漫游戏开发、广告策划、工程管理服务、装饰设计等行业的微型企业，以前“住改商”的前提条件是，经营者首先要征求住宅所在地周围业主或居民一致同意，由业主们签下同意书并盖章后，可到工商局申请将住宅改作商用。新政则对无污染、无噪音的微企简化了这一程序，可直接将自有或租用的住宅作为经营场所到相关部门进行登记。涉及前置许可项目的多项目微企，可以先启动营业执照，以后再将企业的经营范围进行变更。
发展新城区“住改商”的积极意义
日前，成都市已被国家发改委列为全国首批37个服务业综合改革试点区域之一。在今后五年的试点期内，该市将着眼于服务业体制突破和机制完善，推动发展方式转变、结构调整和扩大内需，形成新的经济增长点，推进六大综合功能区试点。笔者认为成都可利用此次试点机遇，开展“住改商”新法的积极探索。
根据成都市商务局提供的信息，成都市温江区系成都市现代服务业综合改革试点的六大综合功能区之一。当前，该区不少新建住宅小区入住率很低，尤以光华大道区域最为典型。以生态居住走廊形象深入人心的光华大道起步于2005年，且地位一度与成都南沿线、东大街、建设路等新兴板块不相上下。但目前，因生活配套滞后，缺乏产业支撑，光华大道已交楼的入住率不到40%，该板块后继乏力。在此背景下，探索以“住改商”模式解决目前服务业载体不足的问题，为相关产业未来持续快速发展奠定坚实基础更加具备现实意义：
1、利用服务业综合改革试点区域的政策，为全国范围内引导“住改商”积累经验。从当前情况看，杭州、重庆等地开展“住改商”的积极尝试均为地方层面的积极尝试，其经验较难在全国范围内推广。国家发改委将对国家服务业综合改革试点区域符合条件的服务业企业融资、建设、政策先行先试等给予优先支持。如温江区能借服务业综合改革试点政策之东风，全面促进利民不扰民的“住改商”发展并形成模式，将有效推进全国范围的推广。
2、为现代服务业发展提供更多载体和平台。从本质上讲，商务商贸、总部经济、文化创意和会计法律、中介服务、投资咨询等服务业的发展都需要楼宇尤其是商务楼宇做支撑。在目前商务楼宇供给不足的情况下，实施“住改商”，可以为这些产业发展提供更多载体和平台，从而引进更多企业及机构，在较短时间内带动相关产业发展，也为今后商务楼宇的开发提供市场空间。同时，对于刚起步或者处于创业阶段的中小企业，也可降低租赁写字楼的商务成本。
3、盘活现有闲置商品房。从近几年温江区已销售住房的情况来看，销售客源构成以区外为主，占比约70%，投资型、养老型购房占多数，且入住率较低，造成相当多的住房闲置未用，无法对区域经济、社会发展产生较强的带动作用。实施“住改商”，既可以盘活现有闲置住房，为业主带来一定的租金收入，又可以为处于初创期、经济实力不够强但具有发展潜力的中小企业提供发展空间。
4、增强区域人才支撑。现代服务业是一个智力要素高度密集的产业，尤其是在总部经济、文化创意、信息服务和生产性服务业领域，对人才的要求更高、需求更大，产业的发展需要有一定规模的专业人才做支撑。实施“住改商”，可以低廉的成本、优越的区位和良好的环境吸引大量人才来该区创业，为各类人才提供干事创业的载体和平台，从而在较短时间内聚集产业发展所需的专业人才，为产业发展提供强大的人才储备。
5、提升区域消费能力。现代服务业要加快发展，龙头企业和项目是关键。而龙头企业和项目的布局往往取决于所在区域以及辐射区域的消费能力。一个区域的消费能力越高，那么这个区域吸引龙头企业和项目入驻的几率也就越高。实施“住改商”，能够吸引一批相关行业中小企业及机构入驻，为相关产业发展提供基础服务，同时也带来了企业高管及从业人员就地就近的消费需求，从而带动区域消费能力的整体提升。
原载于《现代物业·新业主》2011年第02-03期/总第179期
(责任编辑：django) |
